WeWork破产，打击纽约写字楼市场

　　撰文／Peter Eavis,Matthew Haag and Julie Creswell

　　翻译／万志文

　　多年来，全球各地的业主都吵着要将全球共享办公巨头WeWork引入他们的办公楼，这种狂热让这家共享办公公司一跃成为纽约和伦敦最大的企业租户。

　　11月7日，WeWork正式向法院申请破产—对于写字楼业主来说，它的消亡来得太不是时候了。

　　自新冠疫情暴发以来，到办公室上班的员工逐渐减少，各家企业随之纷纷大幅削减租用空间，致使商业地产业陷入数十年来最严重的危机之一。

　　近年来，为了帮助WeWork维持运营，许多业主已同意降低租金，但它的破产会给商业地产造成巨大的打击。受波及最严重的，是那些将很大一部分办公空间租给WeWork的业主，尤其是纽约的业主，他们正竭力偿还与其办公楼相关的债务。一些业主可能会在破产重组期间很快接受WeWork继续下调租金的做法，其他业主则要通过法律手段才能拿回一些权益。

　　今年，纽约有1/5的办公空间未租出或转租，空置率创下数十年来的最高值。WeWork破产对曼哈顿中城和下城的老式写字楼的影响最显著。根据房地产咨询公司Avison Young的数据，WeWork在曼哈顿的租约中，有近2/3属于这些所谓的B级和C级建筑（编注：B级写字楼租金与当地平均水平持平，C级低于平均水平）。

　　一直在追踪办公楼估值下跌情况的哥伦比亚大学商学院房地产学教授斯蒂金·范·纽维尔伯格（Stijn Van Nieuwerburgh）表示，B级和C级建筑的价值可能会比新冠疫情暴发前低55%。“这些楼宇的处境最为艰难，随着WeWork的破产，它们的日子不会好过”，纽维尔伯格说。

　　几年前，这些老建筑的业主还为能把整层楼甚至整栋楼租给WeWork而兴奋不已，但如今他们却深陷泥沼。在WeWork停止支付租金的情况下，业主们已经无法偿还办公楼债务，而这些办公楼的估值也较几年前大幅下降。

　　房地产公司Walter&Samuels正面临这样的窘境。WeWork是该公司在纽约的5栋办公楼的租户。其中一栋小型大厦建于1926年，位于曼哈顿。WeWork租下了该办公楼大约90%的空间，在今年早些时候它开始停止支付租金。而Walter&Samuels公司已停止偿还这栋大楼的7700万美元贷款。这笔贷款的特别服务机构表示，这栋建筑的评估价值已从5年前贷款时的1.27亿美元锐减至4200万美元，该机构正着手取消抵押品赎回权。

　　截至今年6月底，持续削减成本的WeWork在39个国家拥有777个办公场所—与两年前的规模相比变化不大。加拿大房地产投资信托公司Allied始人迈克尔·埃默里（MichaelEmory）指出，WeWork重点关注的是那些急于将办公楼全都租出去，然后想根据新的租用率和租金收入将写字楼出售的房东。

　　在鼎盛时期，WeWork的估值达到470亿美元，当时投资者对该公司的愿景非常看好。共享办公的灵活性以及它的社区氛围本应吸引企业离开那些用多年租约束缚租户的呆板办公室，但WeWork的业务一直入不敷出。该公司从租客那里获得的收入不足以支付其办公空间的租金和运营成本。可不管怎样，它仍然不断扩张。从2017年年底开始，它的累计亏损额达到了惊人的150亿美元。在WeWork于2019年取消首次公开募股后，其最大的外部投资者日本软银集团通过数十亿美元的收购为它提供了救命稻草。

　　遭遇此次滑铁卢之前，WeWork在商业地产领域曾有一批狂热的拥趸，相信该公司正在开创一项令人兴奋的新服务。纽约最大的写字楼业主之一沃那多房产信托（Vornado RealtyTrust）曾将分别位于曼哈顿和华盛顿的两栋大楼租给WeWork，双方还联手在华盛顿郊外推出了WeLive住宅。那是WeWork大肆宣传但以失败告终的子公司之一，其中包括营利性私立学校WeGrow。2019年，在业界对WeWork的财务健康状况提出质疑之后，Vornado首席财务官表示，公司已经限制了与WeWork的关联。

　　房地产服务公司仲量联行（JLL）曾预测，至2030年以前，联合办公公司的租用面积将占美国所有办公空间的30%。在疫情暴发前，这样的预测似乎并不离谱。仲量联行的数据显示，当时WeWork和其他联合办公服务商占纽约新签和续签租赁合同的15%，占比较2010年的2%大幅提升。然而最新数据显示，2022年纽约签订的所有租赁合同中，联合办公供应商所占比例不到1%。

　　一些业主或许可以让其他联合办公公司接管WeWork的办公空间，或者自己经营联合办公空间，从而避免让自己的建筑陷入荒凉。但他们不太可能获得和最初从WeWork获得的收入相当的租金。

　　“看看纽约市众多的闲置办公楼，你会发现，其中相当一部分是租给WeWork的。”帝国大厦所属公司的首席执行官、WeWork的早期质疑者安东尼·马尔金（Anthony E.Malkin）指出，“We Wor k破产后，被弃置的办公楼会更多。”

　　马尔金一直都觉得WeWork的商业模式不可行。此外，他从来不想让WeWork出现在自己公司的大楼里，因为太多人挤进WeWork的办公空间会导致电梯和厕所被过度使用。

　　“有什么理由要和这些人做生意呢？”马尔金说道。

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