二季度房地产行业将持续修复

　　（红塔证券研究所所长兼首席经济学家）李奇霖

　　随着房地产市场的回暖，市场对房地产市场的分歧在增大。

　　乐观者认为房地产市场已经见底，过去几年房企拿地规模收缩导致供给端显著收缩，只要房地产稍有复苏，景气度就能显著上升。悲观者认为房地产市场见底是短期的，购房者因疫情的“疤痕效应”，购买力释放只是一次性的，一季度的销售好转没有持续性。那么，房地产市场复苏的态势究竟如何？后续的走势如何？

　　从数据来看，商品房销售确实有了改善。国税总局披露房地产业3月销售收入同比增长17.9%。但房地产的复苏呈现出明显的结构不均的特点。

　　一是高能级城市的复苏程度好于低能级城市。与2022年比较来看，3月份30大中城市商品房成交面积同比增加43.6%。如果仅看同比数据，确实可以说是有明显复苏，但这里面主要是基数效应在支撑，因为2022年一季度开始房地产销售数据已经开始明显下行。另外，越是高能级的城市，销售回暖的情况越好，低能级城市则回落趋势明显。

　　二是新房和二手房销售分化较大。这一方面是因为部分城市“带押过户”等政策推动二手房市场回暖，另一方面，且更重要的一点是因为购房者对期房交付不确定性的担忧仍然存在。

　　自2022年部分房企信用风险释放后，居民对期房交付的信任度降低，购置现房意愿增加，现房销售好于期房。另外，央国企的房屋销售情况显著好于民企，考虑到央国企房地产企业在期房交付环节的确定性更高，也能从侧面说明居民对期房交付的信任度降低。

　　那么，二手房市场复苏情况到底如何呢？热点城市如上海单月销售面积已达到2021年8月以来的新高，深圳达到2021年5月以来的新高，北京更是位于近6年高点。

　　不过，随着市场活跃度提升，二手房挂牌量也明显增加，其中低能级城市二手房挂牌量的增幅更大。一方面，这体现了部分居民的置换需求，但另一方面，也有可能是居民想借此机会套现离场，这就反映出居民对房地产市场中长期复苏的预期仍存在分歧。

　　全国挂牌价指数从1月起快速上行，但2月下旬起二、三、四线城市就出现了下行趋势，仅剩一线城市还维持上涨趋势。价格是反映供需的综合指标，在积压需求以及置换需求快速释放后，由于二手房市场供大于求，更多卖家选择降价出售。

　　全国住宅类土地成交市场依旧处于低迷态势，房企新增投资的意愿依旧较低，拿地区域仍以高能级城市为主。在新开工大幅减少的背景下，商品房库存规模下行是必然的，不过拉长时间看狭义库存仍处在高位，出清周期不断拉长。同时，城市能级越低，库存压力越大。

　　一季度房屋成交规模中有一部分是此前被积压需求的释放，而二季度这部分积压需求的推动作用会大大减弱。同时，这三年来居民资产负债表受损、交房信任度下降，房价下跌等因素也对地产修复斜率产生了长期影响。

　　房价代表了市场对未来的预期和信心，基本面薄弱城市的房价仍在下跌，同时这些城市也是库存压力集中的地方，若后续房价持续低迷，其需求端全面回暖的难度较高。

　　往后来看，考虑到去年的低基数，若政策端持续发力，宏观经济向好，居民收入增加，居民购房意愿有望稳步修复，预计二季度房地产行业将持续修复，但城市分化、新旧房分化、现房期房分化的特征还会延续一段时间。

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