郑州试水住房“以旧换新”

　　《瞭望东方周刊》特约撰稿李斯琦 编辑金明大

　　郑州将通过国有保障房运营公司收购和市场化交易两种方式，推动有改善型住房需求的群众安全、高效换房，计划全年完成二手住房“以旧换新”1万套，即两种方式各完成5000套。

　　家电、手机等消费品以旧换新，在日常生活中已屡见不鲜。房子如何“以旧换新”？4月1日，郑州市六部门联合发布《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案(试行)》（以下简称《方案》），为群众换房制定了详细的规则。

　　《方案》指出，郑州将通过国有保障房运营公司收购和市场化交易两种方式，推动有改善型住房需求的群众安全、高效换房，计划全年完成二手住房“以旧换新”1万套，即两种方式各完成5000套。试点阶段，郑州城市发展集团有限公司（以下简称城发集团）计划在金水区和郑东新区收购500套二手住房。

　　郑州市房管局相关负责人表示，郑州出台住房“以旧换新”新政，是为了贯彻落实国务院《推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案》《关于规划建设保障性住房的指导意见》等文件指示精神，进一步激活郑州市存量住房市场，促进房地产市场供需匹配，逐步形成住房一、二级市场联动与梯次消费效应。

　　“郑房交易”平台上线

　　“郑房交易”平台，是郑州此次住房“以旧换新”的主要交易渠道。

　　4月20日，“郑房交易”平台正式上线，试点阶段收购工作同步启动。根据郑州市房管局反馈，自平台上线至当日下午3时，登录平台查阅政策、流程等信息有3449人次，平台注册用户260个；通过热线电话和平台互动咨询栏目，咨询了解的群众共156组，郑州市住房“以旧换新”专班为群众解答问题近300个。

　　“首批报名参加的现房楼盘项目有34个，共提供现房房源7987套。目前最早的客户已经开始评估，评估以后开始洽谈收购细节。”专班工作人员表示。

　　据专班工作人员介绍，试点收购截止时间为6月30日，群众报名参与的截止时间为5月31日。“群众的二手住房被收购后，需要选购新建商品住房，除了过户期间产生的税费会支付给群众个人，剩余的所有房款会直接支付给其选购新房的开发企业。收购的二手住房，将会重新装修改造，作为保障性租赁住房出租给有需要的群众。”

　　根据城发集团和郑州市房协联合发布的收购公告，被收购二手住房需满足若干条件：房龄15年以内、面积120平方米以内、郑州三环内位于金水区或郑东新区、房屋无抵押查封。同时，换房群众选购的新建商品住房则应是位于郑州市主城区范围内，已取得房屋竣工验收备案证明的“现房”。

　　郑州市房管局相关负责人表示，2023年，郑州二手房市场交易1133万平方米，全年成交10.2万套。目前，郑州挂牌出售二手房的客户，不少有改善性换房需求，说明换房需求有很大的扩展空间，同时只要通过《方案》中的两种方式完成换房的群众，都可以享受到契税补贴30%的优惠。“政策的出台，主要是希望群众在换房时能够减少阻碍，满足群众住房需求逐步转变的预期，向房地产新发展模式过渡。”

　　改善住房需求迫切

　　2023年以来，住房城乡建设部多次强调，要大力支持刚性和改善性住房需求，优化房地产政策，满足人民对美好生活的向往。

　　家住郑州市二七区的市民王亮表示，目前他们一家五口居住在80多平方米的小三房中。

　　“现在媳妇怀孕了，不换个大点的房子，孩子出生后肯定是不够住。”王亮说。

　　作为普通上班族，王亮坦言，由于自己存款并不算多，换房前提是卖掉现在的老房子，但这说起来容易，实际操作起来难度不小。“今年过完年后我就把房子挂出去了，也有看房的，但是要么只是看看，要么砍价砍到‘骨折价’。”

　　谈及郑州住房“以旧换新”政策，王亮表示已在网上看到新闻，但对政策了解不全面。“文件上说是在金水区和郑东新区试点，不知道啥时候二七区的房子能被收购，还有就是收购的价格，希望能给老百姓让点利。”

　　家住郑州金水区的李翔在郑州已打拼了10余年，考虑到父母年事已高，去年就打算把父母从老家接来一起居住，但由于旧房子一直卖不掉，始终无法购置新房。“当时结婚买了个两房过渡，现在想换套大三居，不料一年了老房子还没卖掉。”

　　“政策说今年换房1万套，轮不到自己咋办?后续还会有吗?”李翔也表达了他的疑问。

　　针对郑州市民的疑问，郑州市房管局相关负责人表示，试点收购阶段主要以金水区和郑东新区的二手住房为主，试点阶段结束后，将会在郑州市内八区全面铺开，届时各区居民便可通过“郑房交易”平台登记自己的二手房房源，联系收购等事宜。

　　不断完善力争多赢

　　房子“以旧换新”，全国多个城市正在加速推进。

　　据中指研究院数据显示，目前我国已有超30个城市表态支持“以旧换新”，包括深圳、青岛、济南、淄博、太仓、宁波、宣城等。换房方式主要包含房企联合经纪机构对旧房优先推售，以及开发商或国资平台收购旧房、售房款用于购买指定新房项目。

　　河南财经政法大学教授刘社表示，评估机构对二手房的估价，是郑州模式需要重点关注的环节。

　　“如果业主认为评估机构对自己的二手房估价过低，自己还得再掏较多的钱才能享受这个政策方案，则有可能降低其‘以旧换新’的积极性；如果对二手房评估价格偏高了，换房的业主满意了，但政府收购二手房的成本又偏高了，会加重政府的财政负担。”刘社说。

　　刘社认为，“郑房交易”平台需要重点宣传，同时尽量便于市民操作，甚至可以增设一个“旧房换旧房”的窗口，同样也可以拉动内需，促进装修和家具家电消费。

　　在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，住房“以旧换新”是个多赢的利好政策。可以有效帮助开发商销售去化、群众改善住房，甚至能够帮助地方政府稳楼市、稳税收以及银行拓展按揭贷款业务等。

　　李宇嘉表示，设立“郑房交易”平台是落实郑州住房“以旧换新”政策的关键要点。政府借助自己的公信力和公共职能搭建住房交易信息平台，将其打造为聚合房屋买卖双方、开发商、中介机构、评估机构、金融机构等公信力强的平台。

　　“平台上的客户是真客户，房源是真房源，评估机构客观公允，且金融政策具有普惠性，这样一来，利好政策才能真正转化为经济成果。”李宇嘉说。

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