平安“第一高楼”引爆2000亿险资地产冲动
- 来源:投资者报
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- 发布时间:2009-09-28 10:31
立秋时节的深圳，依然骄阳似火。
在繁华的深圳会展中心对面，位于深圳福华路与益田路交汇处的西南角，一个大型建筑工地上，施工人员正热火朝天地工作着。“据说要建成中国第一高楼，至少也是深圳第一高楼。”闲暇之余施工者自豪地对《投资者报》记者说。
588米，是这栋耗资百亿的深圳的地标性建筑物的建筑高度，它就是未来的“平安国际金融中心”。待落成之后，中国平安总部及旗下保险、证券等诸多金融公司将汇聚一堂。
据《投资者报》了解，该地产项目自8月正式奠基以来，向来高调的中国平安对外界却一反常态极为低调。而在平安内部，该项目早已成为继收购深发展之后的头等大事。
尽管平安集团董事长马明哲十分不愿将“平安国际金融中心”与“中国第一高楼”画上等号，并找出诸多措词，但在这百亿险资所铸造的深圳地标性建筑物背后，无疑将撬动千亿级的周边地产升值。
巧合的是，某大型地产商高管最近就接受了几家保险公司的投资咨询，他对《投资者报》感慨道：“地产业洗牌在所难免。”
潜行者等待“正名”
“它将成为深圳租金最昂贵的写字楼。”深圳一位地产专家这样预测。
“自用不可能需要这么多，部分出租是肯定的。”平安保险一内部员工告诉《投资者报》记者。“平安国际金融中心”将集商业、办公、酒店于一体，但平安自用率按要求需达60％以上。
以自用的名义潜入商业地产，当然不仅是平安一家，在10月1日保险资金投资不动产开闸“前夜”，多家保险公司早已悄然潜入。
2006年之后，险资开始陆续潜入商业地产。在北京，中国人寿(601628.SH)以19.6亿元在金融街地区购置了总建筑面积约11万平方米的大厦；中国人保财险购买银泰中心写字楼C座7.5万平方米物业；中意人寿则以1.28亿元的价格购买了凯晨广场东座七楼整个楼层；泰康保险公司在金融街和CBD各购买了一幢写字楼，两幢楼总面积达10.29万平方米；2008年，中国太保地区的“中国平安金融大厦”、40亿购得的北京“美邦国际中心”以及北京多家快捷酒店等。而平安信托则出面与地产商合作投资项目，2006年，平安信托斥资30亿投资中信集团，包括深圳城市广场项目及该集团在长沙和苏州的商业地产项目；2008年，平安信托又与被称为“宾馆中的航空母舰”的四川锦弘集团签署协议,共同出资成立公司寻求商业地产项目。至今年的8、9月，加上与金地集团(600383.SH)、绿地集团的总计三年250亿的投资，平安信托在地产投资数额越来越大。
在中央财经大学教授郝演苏教授看来，险资投资不动产开闸更多的是在于“正名”。“过去国务院规定中就已允许投资基础设施或国家重点项目，只是在保险法中没有明确指出。”
地产商的“后台”
“现在手头可用资金还有百亿，上海、北京、杭州只要有好地，我们还要拿。”9月22日绿城集团在杭州掷下61亿一举拿下“双地王”，应验了绿城中国董事长宋卫平此前放出的豪言。
此前的9月10日，平安信托与绿城集团签订了投资协议，拟三年投资目标地产项目150亿。在9月短短一个月时间内，绿城集团就花费了100亿圈地，“平安信托”的投资计划给予其囤地更大的“胃口”。
据《投资者报》了解，除了绿城集团，金地集团目前也在四处物色地块。在7月23日以30.48亿元拿下上海青浦区一住宅“地王”之后，金地仍然频现土地拍卖现场。“上海是今年金地的重点发展区域，金地将会在上海、南京、杭州、宁波寻找各类合适的土地。”金地集团副总裁、上海公司总经理赵汉忠表示。
8月6日，平安信托与金地集团签订3年投资100亿的框架协议。据金地内部人士透露，平安看中的主要是金地在“高端项目”的运作能力，高端项目带来高利润回报，从平安9月份与绿城150亿投资思路来看，同样是看中其运作商端项目的能力。“对于金地、绿城的250亿投资中，主要以民用住宅地产为主。”平安信托方面对记者表示。
除了中国平安通过“平安信托”备战房地产，其他险企也对“不动产开闸”提前做准备。据人保内部人士透露，人保已经与金融街签订了战略合作协议，具体合作项目正在进一步谈判中，涉及资金超过100亿。
今年7月，中国人寿与信达投资公司签订了战略协议，双方就商业地产、酒店投资和物业管理等展开合作；另外记者了解到，中国人寿也在考虑与金融街在投资不动产方面进行合作。
金融街是位于北京的商业地产龙头之一，人保与国寿都是在商业地产上准备大干一场，而平安却将眼光投向了住宅地产，在险资投资不动产的前夜，投资战略虽截然不同，但目前只有一个——淘金地产。
2000亿险资将打乱地产格局
虽然，平安声称资金来源是“第三方信托资金”，但市场更多地认为，10月1日新《保险法》实施险资投资不动产开闸后，届时将有2000亿左右的险资有望介入房地产，某些房地产商获得雄厚的险资撑腰及险企综合资源的支持后，拿地和销售都将快速增长，使原本硝烟迷漫的地产市场争夺更加激烈，甚至改变巨头们的排位格局。
目前，险资投资不动产细则正在制订中，预计最迟在今年底能够出来。“比例最起码是5％，最高不超过10％。”东方证券保险业分析师王小罡对记者表示。
今年上半年末，保险业总资产为3.71万亿元，5％亦即达到1855亿，而下半年各保险公司的资产还在不断增长，也就是说险资至少有2000亿被准入投资不动产。“不动产主要是基建项目，如高速公路、机场、能源、环保等。”参与新保险法修订的南开大学保险系教授朱铭来对记者阐释。但市场和保险公司更多地愿意解读为商业地产甚至住宅地产。
如果2000亿险资进入地产，对于地产来说不仅仅是增加融资渠道的问题。“2000亿持续投入带动的滚动效应和乘数效应，甚至有可能改变房企现有格局。险资由于在经验和人才方面的不足，通常会选择成熟、大型的地产商进行合作，地产巨头们在险资的推动下，在目前新一轮地产热潮酝酿之中，行业排位洗牌在所难免。”某大型地产商高管最近在接受过几家保险公司的投资咨询后，对记者发出如此感慨。
而2000亿元又能掀起多大风浪？今年1~8月房地产开发企业资金来源中，开发商自筹资金约11045亿元，占总资金来源约33％，那么2000亿将使整个地产自筹资金增加18％。就数量上来说，相当于两个万科的总资产，相当于万科4年左右的销售额；相当于金地集团5倍的总资产，20年左右的销售额。
可以预见的是，现在是险资四处找合适的地产公司合作项目，今后大型地产公司将会主动出击大型险企尤其是在未来银根收紧之时，险资推动将会加剧地产商的竞争，甚至迅速打破原有排位次序。
收益将翻倍
“险资进入地产，不仅给地产商提供宽广的融资机会，更重要的是为保险公司带来高收益的机会。”上述地产商高管对记者强调。
险资之所以对投资地产热情高涨，根本原因在于相对稳定的高收益。同时，在今年1~8月银行投入8.15万亿人民币贷款之后，未来通胀的预期强烈，险资投资地产似乎也正当时。
处于安全性考虑，险资投资范围和额度一直有着严格的限制，导致险资的收益率较低。目前险资70％用于银行存款和债券，其他用于股票、基金、基础设施建设、境外投资等。
从2000~2005年我国保险资金综合收益率分别为4.1％、4.3％、3.14％、2.68％、2.87％、3.6％，此六年的平均收益率仅为3.45％。2007年资本市场的高潮造就了保险资金平均收益率高达12.17％，2008年全球金融危机导致保险资金平均收益率低至1.91％，今年上半年险资收益率回升至3.44％。可见，险资收益受资本市场影响和经济波动很大。近10年来，险资年平均收益率大概处于年均4％左右。
房地产虽然经历了20年的发展，目前仍是一块大“肥肉”，而且房地产长期的保值增值性，为保险资金提供了适配的投资选择。在王小罡看来，“商业地产能为保险公司提供长期稳定的回报，与保险公司负债久期长的特点相适配。”险资投资股票收益一般为10％，但风险较大；债券收益率在5％上下，虽然安全但收益相对偏低，商业地产的平均投资收益率约在8％左右，其安全性和收益率对险企都“正中下怀”。相对于4％的险资平均收益率，2000亿投资地产后，收益将能够翻番。
与此同时，住宅地产的高收益诱惑就更大了。动辄20％的资本收益率让市场所有的资金怦然心动。对于投资绿地、金地合计250亿的投资决策，平安信托表示主要原因是市场对投资地产的热情非常高，“对市场前期客户的调研中，了解了客户对地产的投资偏好，以及大概能够募集资金的额度。”金地集团总裁张华纲也表示，金地项目的收益率没有低于16％的，最高可达70％。在2007年地产高峰期，房地产公司毛利率最高超过55％，最低的也达到了18.65％。
曲线介入住宅地产
虽然中国保监会主席助理袁力一再强调：“保险机构投资不动产，主要是购买办公用房、投资廉租房、养老实体和商业物业等，目的是要获取稳定的租金收入，保险机构不直接参与房地产开发，不允许进行房地产的炒作。”
但是政策的解读会有多种版本，甚至对于不动产的理解都会因人而异。
申银万国保险业分析师孙婷认为：“投资不动产如商业地产，收益高只是一个方面，最关键是商业地产与保险负债久期相匹配，不过这些资金将难以进入住宅地产。”
而东方证券王小罡直言，“住宅地产也是不动产的一种”。从经济发展及通货膨胀预期来说，住宅地产或是进入的良好时机。
朱铭来教授则认为，不动产主要包括国家的基建项目，并强调投资不动产并非从事商业地产。
尽管各家理解不同，但现实是，在不动产投资还未开闸之前，险企敏锐的市场嗅觉就将其引向商业地产投资，在政策获准之后将会明正言顺地、更加大规模地进入。
平安目前商业地产投资已初具规模，而今又以平安信托的名义延伸向住宅地产。在险资投资不动产开闸之后，或又先行于政策，或将成为险资进入住宅地产的“试点”。
……
在繁华的深圳会展中心对面，位于深圳福华路与益田路交汇处的西南角，一个大型建筑工地上，施工人员正热火朝天地工作着。“据说要建成中国第一高楼，至少也是深圳第一高楼。”闲暇之余施工者自豪地对《投资者报》记者说。
588米，是这栋耗资百亿的深圳的地标性建筑物的建筑高度，它就是未来的“平安国际金融中心”。待落成之后，中国平安总部及旗下保险、证券等诸多金融公司将汇聚一堂。
据《投资者报》了解，该地产项目自8月正式奠基以来，向来高调的中国平安对外界却一反常态极为低调。而在平安内部，该项目早已成为继收购深发展之后的头等大事。
尽管平安集团董事长马明哲十分不愿将“平安国际金融中心”与“中国第一高楼”画上等号，并找出诸多措词，但在这百亿险资所铸造的深圳地标性建筑物背后，无疑将撬动千亿级的周边地产升值。
巧合的是，某大型地产商高管最近就接受了几家保险公司的投资咨询，他对《投资者报》感慨道：“地产业洗牌在所难免。”
潜行者等待“正名”
“它将成为深圳租金最昂贵的写字楼。”深圳一位地产专家这样预测。
“自用不可能需要这么多，部分出租是肯定的。”平安保险一内部员工告诉《投资者报》记者。“平安国际金融中心”将集商业、办公、酒店于一体，但平安自用率按要求需达60％以上。
以自用的名义潜入商业地产，当然不仅是平安一家，在10月1日保险资金投资不动产开闸“前夜”，多家保险公司早已悄然潜入。
2006年之后，险资开始陆续潜入商业地产。在北京，中国人寿(601628.SH)以19.6亿元在金融街地区购置了总建筑面积约11万平方米的大厦；中国人保财险购买银泰中心写字楼C座7.5万平方米物业；中意人寿则以1.28亿元的价格购买了凯晨广场东座七楼整个楼层；泰康保险公司在金融街和CBD各购买了一幢写字楼，两幢楼总面积达10.29万平方米；2008年，中国太保地区的“中国平安金融大厦”、40亿购得的北京“美邦国际中心”以及北京多家快捷酒店等。而平安信托则出面与地产商合作投资项目，2006年，平安信托斥资30亿投资中信集团，包括深圳城市广场项目及该集团在长沙和苏州的商业地产项目；2008年，平安信托又与被称为“宾馆中的航空母舰”的四川锦弘集团签署协议,共同出资成立公司寻求商业地产项目。至今年的8、9月，加上与金地集团(600383.SH)、绿地集团的总计三年250亿的投资，平安信托在地产投资数额越来越大。
在中央财经大学教授郝演苏教授看来，险资投资不动产开闸更多的是在于“正名”。“过去国务院规定中就已允许投资基础设施或国家重点项目，只是在保险法中没有明确指出。”
地产商的“后台”
“现在手头可用资金还有百亿，上海、北京、杭州只要有好地，我们还要拿。”9月22日绿城集团在杭州掷下61亿一举拿下“双地王”，应验了绿城中国董事长宋卫平此前放出的豪言。
此前的9月10日，平安信托与绿城集团签订了投资协议，拟三年投资目标地产项目150亿。在9月短短一个月时间内，绿城集团就花费了100亿圈地，“平安信托”的投资计划给予其囤地更大的“胃口”。
据《投资者报》了解，除了绿城集团，金地集团目前也在四处物色地块。在7月23日以30.48亿元拿下上海青浦区一住宅“地王”之后，金地仍然频现土地拍卖现场。“上海是今年金地的重点发展区域，金地将会在上海、南京、杭州、宁波寻找各类合适的土地。”金地集团副总裁、上海公司总经理赵汉忠表示。
8月6日，平安信托与金地集团签订3年投资100亿的框架协议。据金地内部人士透露，平安看中的主要是金地在“高端项目”的运作能力，高端项目带来高利润回报，从平安9月份与绿城150亿投资思路来看，同样是看中其运作商端项目的能力。“对于金地、绿城的250亿投资中，主要以民用住宅地产为主。”平安信托方面对记者表示。
除了中国平安通过“平安信托”备战房地产，其他险企也对“不动产开闸”提前做准备。据人保内部人士透露，人保已经与金融街签订了战略合作协议，具体合作项目正在进一步谈判中，涉及资金超过100亿。
今年7月，中国人寿与信达投资公司签订了战略协议，双方就商业地产、酒店投资和物业管理等展开合作；另外记者了解到，中国人寿也在考虑与金融街在投资不动产方面进行合作。
金融街是位于北京的商业地产龙头之一，人保与国寿都是在商业地产上准备大干一场，而平安却将眼光投向了住宅地产，在险资投资不动产的前夜，投资战略虽截然不同，但目前只有一个——淘金地产。
2000亿险资将打乱地产格局
虽然，平安声称资金来源是“第三方信托资金”，但市场更多地认为，10月1日新《保险法》实施险资投资不动产开闸后，届时将有2000亿左右的险资有望介入房地产，某些房地产商获得雄厚的险资撑腰及险企综合资源的支持后，拿地和销售都将快速增长，使原本硝烟迷漫的地产市场争夺更加激烈，甚至改变巨头们的排位格局。
目前，险资投资不动产细则正在制订中，预计最迟在今年底能够出来。“比例最起码是5％，最高不超过10％。”东方证券保险业分析师王小罡对记者表示。
今年上半年末，保险业总资产为3.71万亿元，5％亦即达到1855亿，而下半年各保险公司的资产还在不断增长，也就是说险资至少有2000亿被准入投资不动产。“不动产主要是基建项目，如高速公路、机场、能源、环保等。”参与新保险法修订的南开大学保险系教授朱铭来对记者阐释。但市场和保险公司更多地愿意解读为商业地产甚至住宅地产。
如果2000亿险资进入地产，对于地产来说不仅仅是增加融资渠道的问题。“2000亿持续投入带动的滚动效应和乘数效应，甚至有可能改变房企现有格局。险资由于在经验和人才方面的不足，通常会选择成熟、大型的地产商进行合作，地产巨头们在险资的推动下，在目前新一轮地产热潮酝酿之中，行业排位洗牌在所难免。”某大型地产商高管最近在接受过几家保险公司的投资咨询后，对记者发出如此感慨。
而2000亿元又能掀起多大风浪？今年1~8月房地产开发企业资金来源中，开发商自筹资金约11045亿元，占总资金来源约33％，那么2000亿将使整个地产自筹资金增加18％。就数量上来说，相当于两个万科的总资产，相当于万科4年左右的销售额；相当于金地集团5倍的总资产，20年左右的销售额。
可以预见的是，现在是险资四处找合适的地产公司合作项目，今后大型地产公司将会主动出击大型险企尤其是在未来银根收紧之时，险资推动将会加剧地产商的竞争，甚至迅速打破原有排位次序。
收益将翻倍
“险资进入地产，不仅给地产商提供宽广的融资机会，更重要的是为保险公司带来高收益的机会。”上述地产商高管对记者强调。
险资之所以对投资地产热情高涨，根本原因在于相对稳定的高收益。同时，在今年1~8月银行投入8.15万亿人民币贷款之后，未来通胀的预期强烈，险资投资地产似乎也正当时。
处于安全性考虑，险资投资范围和额度一直有着严格的限制，导致险资的收益率较低。目前险资70％用于银行存款和债券，其他用于股票、基金、基础设施建设、境外投资等。
从2000~2005年我国保险资金综合收益率分别为4.1％、4.3％、3.14％、2.68％、2.87％、3.6％，此六年的平均收益率仅为3.45％。2007年资本市场的高潮造就了保险资金平均收益率高达12.17％，2008年全球金融危机导致保险资金平均收益率低至1.91％，今年上半年险资收益率回升至3.44％。可见，险资收益受资本市场影响和经济波动很大。近10年来，险资年平均收益率大概处于年均4％左右。
房地产虽然经历了20年的发展，目前仍是一块大“肥肉”，而且房地产长期的保值增值性，为保险资金提供了适配的投资选择。在王小罡看来，“商业地产能为保险公司提供长期稳定的回报，与保险公司负债久期长的特点相适配。”险资投资股票收益一般为10％，但风险较大；债券收益率在5％上下，虽然安全但收益相对偏低，商业地产的平均投资收益率约在8％左右，其安全性和收益率对险企都“正中下怀”。相对于4％的险资平均收益率，2000亿投资地产后，收益将能够翻番。
与此同时，住宅地产的高收益诱惑就更大了。动辄20％的资本收益率让市场所有的资金怦然心动。对于投资绿地、金地合计250亿的投资决策，平安信托表示主要原因是市场对投资地产的热情非常高，“对市场前期客户的调研中，了解了客户对地产的投资偏好，以及大概能够募集资金的额度。”金地集团总裁张华纲也表示，金地项目的收益率没有低于16％的，最高可达70％。在2007年地产高峰期，房地产公司毛利率最高超过55％，最低的也达到了18.65％。
曲线介入住宅地产
虽然中国保监会主席助理袁力一再强调：“保险机构投资不动产，主要是购买办公用房、投资廉租房、养老实体和商业物业等，目的是要获取稳定的租金收入，保险机构不直接参与房地产开发，不允许进行房地产的炒作。”
但是政策的解读会有多种版本，甚至对于不动产的理解都会因人而异。
申银万国保险业分析师孙婷认为：“投资不动产如商业地产，收益高只是一个方面，最关键是商业地产与保险负债久期相匹配，不过这些资金将难以进入住宅地产。”
而东方证券王小罡直言，“住宅地产也是不动产的一种”。从经济发展及通货膨胀预期来说，住宅地产或是进入的良好时机。
朱铭来教授则认为，不动产主要包括国家的基建项目，并强调投资不动产并非从事商业地产。
尽管各家理解不同，但现实是，在不动产投资还未开闸之前，险企敏锐的市场嗅觉就将其引向商业地产投资，在政策获准之后将会明正言顺地、更加大规模地进入。
平安目前商业地产投资已初具规模，而今又以平安信托的名义延伸向住宅地产。在险资投资不动产开闸之后，或又先行于政策，或将成为险资进入住宅地产的“试点”。
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