房地产“去市场化”拖累了谁？
- 来源:投资者报
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- 发布时间:2009-02-23 16:12
学者：要靠市场解决
《投资者报》：您此前参加了发改委召集的京沪专家研讨楼市的会议，您觉得该如何解决当前的房地产难题？
印堃华：房地产的未来走势取决于决策层对这个问题的看法。但是现在最高决策层对这个问题的看法不一致。在房地产产业功能的定位和发挥的作用上矛盾较大。有一部分人认为房地产行业的问题应该用市场的方式来解决，但另一部分人认为房地产行业的问题不能靠市场，而要靠政府的政策来解决。政府其实已经解决过很多问题了，再要进行下去就很难了。
我认为房地产行业的问题还是要靠市场来解决的。市场不仅能解决房地产行业不景气的问题，还能解决就业问题。
用市场的方式解决，我的办法很简单。既然承认房地产行业是支柱产业，那么就要用支柱产业的要求来对待它：就应该保证该行业正常的生产、流通和进入资本市场。如果不能正常利用资本市场的话，那房地产行业的问题很难解决。现在虽然都承认房地产行业是支柱产业，但这个行业在很多方面是受到歧视的，比如房地产企业的融资问题等方面。有很多都是产业型的政策歧视。
用政府方式来解决，就是政府出政策来或保护、或限制，行业的发展都要跟着政府的政策走。但现在政府的意见并不是“保护”，而是要让穷人也能购买房子。让穷人买得起房子就要房地产商降低房价。但你想象房价是怎么构成的，现在中央的税收收得那么多，房价怎么降低呢？从现在政府出的那么多政策看来，这个意图也已经很明显了，就是要叫穷人买房子。如果让开放商让利的话，除非成本降低，否则如何让利？现在出的很多政策都是空对空的。现在的讨论很多都是有问题的。
现在决策层认为需要解决的是低收入家庭的住房问题，但我们认为低收入家庭的住房问题属于社会保障问题。对于社会保障，政府需要量力而行。而房地产企业经营的是商品房，商品房涉及到的是“以市场体制配置资源”的问题，要解决的是有支付能力的人的需求。对于没有支付能力的人，不是商品房的销售对象，而是社会保障的扶助对象。而社会保障也不是解决所有低收入者的住房问题的，社会保障也需要量力而行。但对这个问题最高决策层的看法也不一致。这个行业的政策走向现在也很难说清。
现在房地产市场最需要解决土地的供应问题。另外，房地产行业是一个很重要的支柱性产业。现在就看决策层到底出什么政策了，如果决策层决定按照市场的方式解决问题，也就比较好办了。
《投资者报》：政府还有什么具体政策可以出台呢？
印堃华：房屋退税和蓝印户口是1998年的时候提的政策，但是对这个问题的看法也不一致。
户籍制度本来就是不合理的，不合理的东西为什么还要保留呢？宪法规定的居住权利为什么不能人人平等呢？现在有一种说法是大城市没有办法，户籍制度非保留不可。比如上海吧，解放初期只有400万人口，现在常住是1880万。都是各地的老百姓过来的。
现在有些人说，上海的户口制度不能去掉，去掉的话就不行了。其实根本不是，有什么不行的呢？现在很多城市都在推出蓝印户口政策，为什么上海就不能推出呢？就算市中心不能推出，可以先从郊区开始嘛。当然买房可以适当提高点门槛，但是不能用户口来限制。现在很多领导的观念很陈旧，总觉得户籍制度去掉城市就不行了。中国的问题大家都清楚，领导的思路不转变是办不成的。
《投资者报》：目前，对于房地产的看法就是开发商应该降价，那么降价真能解决问题吗？现在请顾云昌副会长谈谈这个问题。
顾云昌：现在对于房地产的财税刺激手段，基本上还局限于交易环节，并没有触及高房价的根本——那就是开发环节名目繁多、五花八门的各种税费。我认为有两点很重要：一在金融环节，二在房地产行业的税费改革。
房地产行业的各项税费大部分集中在开发环节，应该适当向保有环节转移。要让房价真正降下来，必须对开发环节“正税清费”。
另外，除了“正税清费”之外，当前对房地产最大的刺激还是房地产金融政策，降息、降低首付才是对购房者最大的刺激。
地产商：担忧政策道德化
冯仑：实际上现在房地产，特别是住宅，每年大家都会谈一些走势、价格，但是仍然都是猜测，市场、政府、消费者还有企业之间的博弈规则太模糊。就像开运动会，你不知道裁判是什么裁判，不知道运动员怎么跑，不知道观众怎样看，所以预测不准。
我对2009年整个市场有两个比较担忧的地方。第一是这么多年住宅的政策已经高度的道德化和意识形态化，出现了政策非常紊乱的表现。
从这几年来看，大家关于所谓民生保障住房的政策细节和措施，在中国找一个人讲得很清楚，几乎已经不可能。原来任志强还可以讲清楚，现在我看任志强也讲不清楚了。这样的情况下，市场逐步脱离了一个理性的商品市场规律，所以我们就越来越难判断了。
第二，在住宅方面市场的影响越来越小，政策影响越来越大。去市场化之后，实际上我们就没有价格问题了，你也就不用预测了。
2009年对价格走势的判断，最困难的莫过于因为这个行业逐步陷入道德的陷阱，逐步又变成了一个去市场化的方式。所以，价格就变成了无足轻重，无法判断了。
冯仑：中国高端的市场、公寓我们认为相对市场化程度高。商用不动产市场化程度高，这是我们特别要关注的地方。我们希望在这些地方使企业的创新可以得到市场的回馈，可以得到变现的机会。
从万通来说是强调通过创新和变革来应对和跨越周期，所以我们会继续在住宅高端市场上耕耘，同时在产品的多样化，我们今天开玩笑，我们的产品都要戴绿帽子，变成绿色的建筑和绿色的经济，另外更多关注商用不动产，在商用不动产上做更多的努力，使企业逐步可以走到下一个蜜月。
王石：虽然从去年12月以来的楼市有所反弹，成交量有所放大，但这仅仅是房产刚性需求的释放，反弹并不代表反转，房地产调整远未结束。
2006年开始，万科已经看到两个指标出现了问题，一个是房地产价格的上涨和家庭收入上升的差距越来越大，已经到了一个剪刀差的比例。还有一个是前期资金进入过多，房地产库存环比增加，这说明销售不理想，去库存化是个漫长而痛苦的过程。这两个指标越来越高，市场就一定会发生变化。
但是具体到不同地区，调整程度也会有不同，比如珠三角地区前期调整幅度过大，今年的调整会趋于缓和；北京与长三角调整的大幕才刚刚拉开；而中西部和东北地区的调整幅度不大。而且金融危机对中国实体经济的影响才刚刚开始。
王石：万科将采取适度扩张的战略，专心致志做城市住宅，成为住宅专业提供商，成为上市公司中的地产蓝筹，成为受人尊敬的企业。
任志强：如果没有新的利好政策出台，仅靠现有已出台的政策，2009年的市场情况仍不容乐观。
而且政策实施的效率也有待提高，目前没有严格限制政策出台的效率，比如说央行确定0.7 倍数的贷款利率，中央政府下了通知两个月，各个银行拒不执行，直到1月1日才开始出台细则。该出的政策不出，非等到跌得狠的时候才出。
出台的新政如果仍然不温不火，那么虽不会再崩盘下跌，但翻身的好日子就会等待较长。虽不能用8年抗战来比喻，但至少要3到5年的时间打一场解放战争，至少也是个持久战了。
银行：慎放房地产贷款
《投资者报》：房地产和银行一开始就密不可分，温先生长期供职于金融业，您如何看当前的房地产？
温彬：经验表明，房地产周期与经济周期高度相关。有学者认为，房地产投资的周期性波动是导致经济周期性波动的原因。但我认为，只有当房地产在一国国民经济中居于核心主导地位时才可能得出这样的结论。而更普遍的情况是，房地产周期从属于经济周期，且要滞后经济周期2-3个季度，即当宏观经济陷入衰退后，房地产价格才开始逐步回落，即使央行通过持续减息短期内也难以扭转房地产市场低迷的状况；当宏观经济已经复苏并处于扩张时，房地产价格可能还在筑底阶段。
根据前述经验，我认为，尽管从中长期仍然看好我国房地产市场，但并不能改变当前我国房地产市场因经济周期下行而呈现的房地产价格和房地产投资的下降趋势。
2009年，随着一系列启动内需计划的实施，我国经济有望率先走出衰退，房地产市场可能出现价跌量升的走势，但要真正改变当前走势低迷的格局恐怕还需等到2010年全球经济和中国经济再次进入新一轮的经济扩张期。
《投资者报》：最后请温彬从金融的角度来谈谈房地产，银行方面采取何种策略振兴房地产？
温彬：2008年中国房地产市场一改前两年牛气冲天的局面，出现了量缩价滞的走势，市场人气低迷，商业银行对房地产贷款开始变得小心谨慎。数据显示，2008年全部金融机构人民币信贷平均增幅为16%左右，而个人住房按揭贷款增幅为12%左右，房地产开发贷款仅为10%左右。这组数据充分说明，随着房地产周期调整的到来，所谓的住房刚性需求也开始变得有弹性起来，个人住房按揭贷款需求出现萎缩，同时，商业银行也因为担心房地产价格调整可能导致开发贷款和个人住房按揭贷款违约率上升而主动限制在房地产行业的信贷扩张。
对于2009年商业银行在房地产贷款方面会采取何种策略，我认为应该是谨慎乐观吧！之所以说谨慎，是因为目前商品房空置率急速上升，数据显示，截至去年10月末，全国商品房空置面积1.33亿平方米，同比增长13.1%。
其中，空置商品住宅6835万平方米，同比增长18%，增幅比前9个月提高3.9个百分点。根据中金公司测算，主要城市当前商品房库存还需要27个月才能消化。事实上，空置商品房的大量出现使房地产行业也存在一个“库存化”的过程，这就注定当前房地产价格面临巨大的下降压力，从而使商业银行的存量和新增房地产贷款都面临着信用风险上升的危险。从乐观方面讲，如果中国经济能够在今年内率先实现复苏，那么房地产市场的春天也就不远了，房地产开发企业看好后市就会增加房地产投资，个人住房按揭贷款需求也将迅速回升，这就为商业银行扩大房地产贷款提供了新的市场需求和增长空间。
综观商业银行发展史，银行业出现系统性风险皆与房地产泡沫的破灭有关。目前西方发达国家商业银行50%的信贷资产是房地产行业贷款，目前我国房地产贷款大约占全部贷款余额18%左右，应该说我国商业银行在房地产信贷上还有较大发展潜力，但一定要避免房地产信贷在一定阶段内过度扩张，形成房地产泡沫，从而导致银行业自身出现系统性风险。
我认为，当前执行的“金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%”应该是针对房地产行业金融政策的底线。2009年内不应针对某一具体行业出台鼓励或限制措施，而应该充分发挥利率在市场调节中的作用。
从长期看，为了避免资产价格泡沫破灭对一国经济可能造成的长期负面影响，可以考虑将资产价格和通货膨胀一起纳入利率政策制定的范畴。
2009年房地产市场持续调整可能导致部分实力弱小的开发商倒闭，同时即使是那些实力较强、规模较大的开发商也希望拓展新的融资渠道，因此，2009年房地产金融政策方面可能会加速并购贷款和房地产投资信托资金等新型融资模式在房地产市场的推广和应用。
（《投资者报》记者 华强 梁盛 李静 李剑 采访、整理）
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