住房市场热点将转向区域经济
- 来源:投资者报
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- 发布时间:2009-11-23 10:25
房地产总体态势向上
据国家发改委和国家统计局日前联合发布的数据显示，10月份，国房景气指数为102.03，比9月份提高0.95点，这是继今年4月出现转升“拐点”以来，连续第7个月上涨，房地产行业连续3个月运行于景气区间。
与此同时，今年前10个月，全国完成房地产开发投资同比增长18.9%。全国商品房销售同比增长79.2%，其中商品住宅销售额增长84.3%。据记者统计发现，今年前10个月，全国商品房销售面积超过去年全年，并接近2007年的历史峰值。
去年年底，为了刺激楼市需求，国家先后出台包括首套住房贷款利率七折、二手房契税、营业税减免等救市政策，这些政策在过去一年的市场变化中起到了决定性作用。楼市由政策向好转化为成交量价波动再到全面复苏的发展轨迹清晰可见。即使近期出现“地产优惠政策将到期”的传闻，房地产市场仍然保持上扬态势。
有所谓“接近住建部的一位权威人士”表态，称去年底大部分优惠政策条款并无截止日期，仅有转让住房的营业税优惠一项年底到期。但对于营业税优惠政策是否延期，财政部税政司依然表示“在相关政策未正式出台前，不便回答”。
但是，对于政府明年是否还会继续执行优惠利率的判断，已经成为购房者决定出手的最终指标。
住房信贷政策或结构性微调
近期北京等一线城市出现二手房抢购热潮，将给继续实施优惠政策增加压力。这可能导致偏向泡沫型的房地产市场将首先终结优惠政策，而对于部分房地产行业复苏欠佳的地方，将很有可能继续延续优惠利率的刺激。
住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林也认为，2010年各省房地产调控可能出现两种情况：北京等房价比较高的城市，可能会对稳定房地产的政策进行微调，鼓励提高房地产投资和自住型消费；湖南等二、三线城市由于房地产市场复苏周期慢于一线城市，可能会顺延2008年底的优惠政策，或采取更为激进的扶植性措施。
实际上，在优惠期内，楼价相对较低的阶段是成交量攀升的时期，而在房价快速上涨后的近几个月价升量跌的现象已经非常明显，年末的疯狂则是基于对政策的判断呈现出的非正常现象，这说明目前市场成交量的急剧攀升已经透支了未来的需求。
“不论房市优惠政策是否持续，只要房价依然维持在现在的水平上，价升量跌就不可避免。”东兴证券房地产行业分析师郑闵刚对记者表示。在中央经济会议定调未来房市之后，明年一季度楼市成交量会有一个下坡，接下来或许会有价格小幅盘整。
由中国社会科学院发布的住房绿皮书《中国住房发展报告(2009-2010)》指出，住房间接金融市场（即信贷市场）相对于直接住房金融市场强势地位将依然延续，但结构占比可能会有所下降，2009年四季度或进行结构性微调。
区域经济成为房地产投资热点
从非常规的信贷手段回归到常态信贷，这也是经济发展的大势所趋。但是，现在的房地产市场实际上是喜忧参半，其中利好因素也不少。
上海迪斯尼项目落地，海南申请规划国际旅游岛，天津滨海新区调整行政规划获批，三大城市发展规划与项目消息发布之日，也成了当地地价、房价和股价暴涨之时。除此之外，北京宣布2900亿元投入规划新南城，广西的中国东盟自由贸易区落定，也都在近期引发了当地房地产市场的涨价潮或强烈的涨价预期。
由于地方政府追求土地收入，寄希望于通过房地产业拉动本地经济增长，以及完成土地供给计划的压力，下一阶段各地土地供给的力度应会进一步加大。在这两方面力量共同作用下，土地市场的交易面积会有所增加，这将促使开发商加速拿地进程，从而使整个开发周期缩短。
高盛亚洲经济学家乔虹亦表示，明年拉动内需的很大一部分动力将是私人的投资，而非政府主导投资。在私人投资中，房地产投资是很重要的一部分，相信房地产的价格会有所保证，投资也会跟进。
国泰君安认为，短期看二线城市的房价有望紧跟一线城市上涨，尤其在未来中国出口导向型经济模式逐步转向内需拉动型的过程中，中部地区中心城市的房地产将可能具有更大的跃升潜力。
上述社科院的报告预测，在没有出现新的重大外部冲击的条件下，受前三季度销售量与价格增长过快及开发企业资金压力较小的综合作用，2009年第四季度住房市场可能有一个销售量回落和价格小幅调整的过程，投资开发则将继续保持上升。
2010年第一季度销售量可能出现缓降，而价格基本保持平稳；第二季度受通货膨胀预期或政府可能出台新政策的影响，销售量回升、价格上涨及开发投资上升的概率较大；第三、四季度价格与销售量可能稳定或出现下降，开发投资上升或保持稳定。
而投机需求旺盛造成市场供不应求和房价上涨过快，销售增长和投资增长难以实现预期目标，也是2010年住房市场将面临的压力与风险。
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