姓“房”的温州客

　　2000年1月的一次上海组团购房，开启了“温州炒房团”在中国房产界的一段“神话”。历经十余年沉浮，在房价突起、房产调控勒紧绳索的当下，温州炒房客正在经历分化与转型的阵痛。

　　8月上旬，在长达23个月的房价同比下降后，浙江省温州市成为三年来全国首个“放松”限购令的城市，即“名下有二套房产的户主不能再购买，而名下仅有一套房的户主可再购一套。”

　　这则消息被部分媒体解读为温州炒房团回归大众视野的信号。

　　“炒房会再度复燃，这是幻想吧。”讨论此次“微调”会使炒房空间徒增几何时，远在贵州的温州人张和平，语气风轻云淡。“温州有能力的家庭早已不止拥有两套住房，他们没有资格。有资格的刚需又有多少资金去炒房？”

　　身为炒房江湖颇有名气的幕后操盘者，54岁的张和平与“二月丫头”章蕾、“浙江炒房团总司令”陈俊等人，都曾引领过血脉喷张的温州人沿着铁路“南征北战”，成为住宅地产界兴风作浪的“恶人”。

　　如今，在房地产十年调控的车轮战后，静观这群必看新闻联播、熟谙游戏规则的房产营销策划人，他们或抽身离去，或转战他处。曾经轨迹清晰的炒房图景，变得扑朔迷离。

　　“全民炒房”时代

　　“最早我也是个门外汉，跟着李海彦去上海看房。”张和平是温州市百盈房地产营销策划有限公司（以下简称“百盈公司”）总经理，早年的主营业务是代理异地楼盘。

　　他挂在嘴边的李海彦，就是2000年1月18日，赶赴上海的第一个温州炒房团的组织者，时任《温州晚报》房产部负责人。

　　“我永远不会忘记那一天。我们157人坐满整整三节火车车厢。我得拿个喇叭走在前面，要不后面的人听不到。”令李海彦大感意外的是，她当时为了招揽房地产广告而策划的“异地看房团”，竟然让自己和《温州晚报》一夜之间名声大噪。

　　那次组团是温州炒房历史上最具代表性的案例之一，仅仅在上海呆了3天时间，就签订了50余套房产、共值5000多万元的购房协议。此后，这种开发商通过“团长”实现与客户直接对接的营销模式，被温州民间不断复制，并成为搅动外地房地产市场的重要招式。

　　“当年有句话，叫‘一个新区，不是先有米店，而是先有房屋交易所’。”在房地产市场摸爬滚打了10多年的彭永棠认为，温州人关注房地产领域始于1998年住房制度改革，得益于大量民间资本的积累，还有温州华侨带入的不动产投资理念。在市场开放初期，由于土地投放量很少，供求关系颠倒明显，所以温州人在炒透本地楼市后，开始大规模向外扩张。“第一次接触的上海楼盘是3000多元每平方米。跟了好几次团，我交了2000元订金，因为不放心，回头又把钱要了回来，结果噌噌涨到了5800元，不得不出手了。”张和平谈到初涉炒房时的经历还颇为兴奋。该套房他首付20%购得，握在手里半年后，房价快速攀升到6800元/平方米。

　　随着温州人购房投资意识的形成，尝到异地购房甜头的李海彦，在2002年成立了温州市百盈房产营销策划有限公司。

　　作为拥趸者之一，张和平加入百盈，从炒房客变身为炒房团团长，方式就是带着人全国各地跑。他们最原始的操作途径是买进、卖出，套现后再买进、再卖出，如此周而复始，追逐“倒买倒卖”的利润差价。这是炒房客介入房地产市场的最后一个阶段。而更有实力的炒房客可以更早期介入，谋利更多。

　　截至2010年，百盈积累了2万多人的VIP客户，5万人的意向客户。在此过程中，张和平、彭永棠见证了众多炒房客如何利用银行贷款进行“以小搏大”的“温州式购房”。在拥有100万元资金的条件下，以购买价值100万元的房子为例，首付20%房款，即可购买5套房子，投资一年的资本回报率放大了5倍。

　　“个人买房可以按揭了，突然之间把老百姓的购买力提高了3倍，买房子当然就汹涌澎湃起来。2010年以前，近乎零交易成本也是推动炒房的原因之一。当时除了中介费，都是利润。”彭永棠自身就是“以小搏大”的典型。

　　“自2003年中央将房地产作为国民支柱产业后，说温州是‘全民皆商’时代的‘全民炒房’并不夸张。”温州中小企业促进会会长周德文，曾担任某房地产公司董事长。据他调查分析，温州百强企业中至少80%涉足房地产业。

　　此外，民间借贷的高度活跃，对温州炒房团的火爆起到了推波助澜的作用。对此，周德文估算道：“自2000年开始，温州民间资本开始从实体经济流出，累计到现在大约有8000—10000亿元，其中四分之一进入到房地产。”

　　风险轮番而至

　　多年来，张和平带领百盈涉足广州、杭州、镇江、北海、重庆、鹤壁、黄山等各线城市。“我们只有西藏和新疆没去过。巅峰时期，隔天就得出团，每团人数最多有100多人，炒房奇迹见得太多了。”

　　与此同时，和百盈业务性质相同的房地产营销公司已遍地开花，数量达到上百家，以《温州晚报》、《温州商报》、《温州都市报》等媒体下属的看房团规模最大。

　　然而，在温州炒房团快速生长的历程中，如影随形的地产调控政策，使这个群体的“逐利”轨迹并非畅通无阻。

　　2005年3月，国务院办公厅先是出台了《关于切实稳定住房价格的通知》（“老八条”），5月又再次转发了七部门联合出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》（“新八条”）。

　　新老“八条”从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费、市场监测、检查等多方面切入，加强了对房地产市场的宏观调控。

　　这给各地炒房客敲响了警钟。当年，炒房客抛售房产，转投其它行业的新闻纷纷见诸报端。李海彦也选择在那时把自己一手打造的百盈公司转让给张和平。

　　“她认为市场看紧了，交易空间少了，想放弃掉。但我的思路是，温州这么雄厚的民间资本一定需要出路。像三线城市，房价比较低，也许会有很多人带着玩玩的心态去买房，这会不会成为一个出口？”张和平回忆道。

　　很快，事实证明他的“押注”是正确的。新老“八条”展现的效果不过是昙花一现。从2006年开始，楼市经过短暂的“低调”之后，重归了陡然上升的房价曲线。

　　随后，中央政府出台的一系列调控政策如同雨点般洒落，但人们对房价上涨的感观却愈加强烈。2008年，全球金融危机来袭，房地产市场开始萎缩，市场观望气氛浓厚，一度让炒房团陷入了危机。当年，房价出现了自2002年以来的首次同比下跌。

　　“当时，我认为金融危机下大家没钱了，还谈什么到外地买房。这是我最失败的判断！”2008年，为了安全“过冬”，张和平搬离了较好的写字楼，甚至裁减了员工。“我把自己的一套房子卖掉了，想在金融危机中抄底，以后买两套回来。谁想到，房价没见底却进入了最疯狂的上涨期。”

　　中央为抵抗金融危机而采取的救市措施，使刚刚有所下降的大中城市房价很快进入“报复性反弹”。从地狱到天堂，从寒冬到热春，当时的开发商们用这些词语描述2008年4季度至2010年1季度的大逆转。宏观调控遭遇的障碍，无疑让温州炒房团有惊无险地坐享了几年好时光。

　　“要使人灭亡，必先使其疯狂。”温州天浩置业有限公司总经理陈鸿如此形容处于疯狂期的炒房现象。2009年底，他负责的一个楼盘，房源总共只有280套，却吸进了将近300人。令他惊叹的是，抢到房源的温州人坐地起价，当场兜售指标，最高加到了50万元。

　　真正的严冬终于来临，“分水岭”出现在2010年4月至今。“限购令”，辅以对本地居民二套房贷款首付提高、利率上浮、对三套以上住房停贷等史上最严房地产调控政策迭出，意在将投资、投机性和外地购房行为挤出市场。

　　“以前是块泥巴就能挣钱，只要圈了地，图纸一画就可以卖。”温州市金茂融资担保有限公司董事长戴卫东有着10多年的房产投资经验，累计购买了二三十套住宅。如今，他不得不承认，属于温州人的炒房时代已经一去不返，炒作的空间不复存在。

　　而史上最严的调控政策，打破了张和平最初的侥幸心理。因为外地购房行为几乎被斩断，百盈的业务量一落千丈。2012年3月，这个在温州存活时间最长的房产营销公司彻底停止了异地购房业务，转型做一些温州开发商在外地的代理销售。

　　“现在做异地看房的营销公司屈指可数，生存都很困难。看房者不多，几家公司就把人凑在一起，租个面包车过去。”张和平说。

　　分化与转型迷途

　　“从2012年下半年到现在，我只售出了四五套住房，其它都在中介挂着。温州新房存量这么高，谁买二手房？”为了给担保公司回笼资金，戴卫东从去年下半年开始抛售房产。“我基本上是用自有资金投资，比起靠民间借贷炒房的朋友好太多了。”

　　温州炒房团的特点之一，就是其炒房资金大多来自民间借贷。近三年来，民间经济增速减缓和民间借贷的危机显现，对痴迷虚拟资本游戏、倚重高息民间借贷押宝房地产的炒房客打击颇大。

　　“温州很多实体经济背后就是个炒房团。他们拿着低价的工业贷款，没有进行再生产，直接入市或转借给别人，变相进入房地产。有声势的炒房团，背后肯定有实业。像太太炒房团，背后都是小企业。应该说有了银行的贷款，才会有民间借贷。”

　　彭永棠向《民生周刊》记者进一步解释称，目前被套牢或损失较重的大多是2010年底、2011年进入楼市的投资客，其中绝大多数是跟风者或逐利者。他们背负很高的利息成本炒房，而且入市的价格处于高点，遭遇借贷压力和市场低迷的双重打击。其中，高额的融资成本，无疑是套住晚进场的炒房客的另一根绳圈。

　　陈鸿接触过这样一位“赌徒”：在楼市最疯狂的时候固守炒房，靠银行贷款和民间借贷融资两亿多元资金，在2010年出现资金断裂。“他已经连利息都付不起了，要是现身的话，会有很多人上去扒他的皮。”

　　温州炒房客到底有没有全军覆没？《民生周刊》记者在采访中听到了两种声音：一种是被套牢的炒房客仅占三成，另一种是被套牢的炒房客占八成。

　　由于民间游资投资的不确定性，且缺乏完善的统计数据，业内人士大多依照经验做出判断，无法盖棺定论。但不可忽视的是，在房地产低迷的当下，温州炒房团在“蛰伏”中已经出现分化与转型。

　　“国家宏观调控导致住宅市场受到了一定的限制，但国家对商业地产、工业地产、旅游地产并没有限制。没有政策，就说明国家在引导。”北京浙江企业商会副会长陈俊说。他认为，炒房客的投资方向已明显转化，由一线城市转向二三线城市，甚至三四线城市；从专注住宅公寓转为商业地产、旅游地产和工业地产。

　　陈俊是最早组织炒房团的人物之一，被在京浙商称为“浙江炒房团总司令”。他曾动用18辆大型奔驰客车，载着1000名浙江房产投资人从北京友谊宾馆出发，前往昌平区看房。

　　8月12日，当《民生周刊》记者在石家庄见到陈俊时，他正与河北省某县的相关负责人讨论如何引入浙商、修建工业园区。这项投资，将累计引入浙江民间资本约80亿元。

　　他已在河北“潜伏”三年之久，一个城市接着一个城市地走，主要考察河北的投资环境，着力于开发工业地产。“第一站选择河北，是因为它有近1000公里围绕着北京，有着得天独厚的优势。俗点说，环首都经济圈正在‘傍大款’。”

　　对于炒房客持有的民间游资是否会大量流入商业地产或工业地产，陈鸿并不认同。在他接触的群体中，大部分投资者都选择保留有效资金，等待机会，信奉“现金才是王道，活命就是赢”。

　　“谁都无法说明现在的主流趋势到底是什么，但温州银行业的数据也许可以做为参考。2012年末，温州银行业金融机构本外币各项存款余额7744.9亿元，这一数据在2008年仅首次超过2000亿元。”陈鸿认为，2008年至今，存款余额的大幅度增加，说明民间游资处于“观望”态势。

　　□本刊记者 陈沙沙

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