人民币汇价20年一轮回

　　杭州一个楼盘宣布降价促销，券商纷纷开会商讨，周一地产股应声暴跌。保利地产以2013年每股收益1.51元计算，市盈率只有4.4倍。年初地产界大佬王石先生认为2014年中国地产市道“非常不妙”，大嘴任志强亦一改往年极力看好的态度，认为今年中国楼价升幅明显放缓，劝告同行不要过分乐观。杭州一个小地产商宣布降价促销，沪深300指数即以连续两日下跌近5%反应，其实万科可以偷偷沽空10万张期指，然后宣布旗下楼盘降价促销，保证沪深300指数跌停板！以每张期指1点赚300元，210点便是63000元，10万张期指暴利63亿。保利地产2013年盈利大约107亿，搞两次先沽期指然后降价促销便已好过盖房子赚钱。中国人勤奋但仍然很穷的原因是凡事只看眼前、只看表面，当前中国财政收入超过15%是地产行业贡献，要中国楼价全面下跌的可能性几乎为零。

　　数据显示，2013年地产行业营业税5411亿，地产企业所得税2850亿，二手房交易所得税664亿，契税3844亿，土地增值税3294亿，耕地占用税1808亿，城镇土地使用税1719亿元，合共19590亿。此数据尚未包括其他税种中有关地产的收入及地方政府的土地出让金。由此可见中国财政中地产财政所占比重，有人估计超过四成。因此那些大喊中国楼价暴跌、地产崩溃的人显然分析出现严重错误。当然，你一出生至死亡几十年如一日的大喊中国楼市泡沫崩溃，总有一日是对的。但在中国股市未见顶之前，中国楼市崩溃的可能性我认为是零。

　　香港目前家庭负债比率创历史新高，达到61%，再加上港府推出双辣招为楼市降温，香港楼价亦只是稍稍下跌。中国人买楼，大多是一次性付款。2013年中，中国按揭贷款余额9万亿，房产开发贷款余额3万亿，信托总资产10.9万亿，算一半是地产商的融资5.5万亿，加上房产开发贷款余额的3万亿亦不过8.5万亿，仍然比按揭贷款总额9万亿为少，因此中国楼市见顶为时尚早。要见顶也是香港楼市先见顶。

　　然而香港楼市在政府出招冷却楼市、美国缩减QE规模的情况下，楼价亦只是小幅调整。2003年以来香港楼价正进入第（5）浪上升之中。1975年结束第（2）浪，1975-1997年为第（3）浪，1997-2003年为第（4）浪，2003年以来运行第（5）浪。浪（5）中，2013年可能结束（5）浪3，当前处于（5）浪4调整之中。预期（5）浪4跌幅约15%。长期而言，无疑香港楼价是危险的，现在香港已经极少总值200万港元以下的单位（有你也不想买了），但美国经济复苏除非出人意料的好，否则低息环境持续，楼价仍有最后一升。香港楼市尚且仍未见顶，中国楼市又岂会提早见顶。当前个别城市楼价下跌是因为升幅远远脱离基本面，例如温州楼价升至5-6万元、鄂尔多斯楼价升至2万元，这是极不合理的，因此才会下跌。

　　近日中国股市急挫，央行否认与货币政策有关，认为股市有其自身运行规律。春节前因为市场需要，央行逆回购大开水龙头放水，中国股市——反映中国股市整体表现的巨潮A股指数——由1月20日的2509点升至2月18日的2807点，升幅达到11.8%。但近日央行关水龙头，正回购1600亿，股市亦应声跌7.8%。央行有关负责人否认股市下跌与货币政策有关，我觉得非常可笑，无疑股市长期有其自身运行规律，受多种因素影响，但近期显然受央行的正逆回购影响。更何况经济亦有其自身运行规律，难道中国经济运行与央行的货币政策亦无关系？那岂不是央行可以解散？

　　著名经济学家吴敬琏先生认为中国楼价飞涨原因是货币超发，但此前央行已经否认。不管中国货币是否超发，按照我的计算（见2013年11月9日拙作《货币贬值下的另类投资》），人民币过去20年购买力下降82%，当前100元购买力仅与1994年18元相当，这里的购买力包括了房屋，当然央行所说的货币增加并未带来物价明显上升只是自欺欺人，因为楼价并不计算入CPI之中。我的家乡开平市城中一个老区，10年前约20年楼龄的旧房每个单元卖2-3万元人民币无人问津；10年后的今天，20-30万元人人抢购！无他，经济能力较差的刚刚被城镇化的农民对于售价更高的新屋只能望洋兴叹。14年前我买入的第一套新房建筑面积129平方米连楼下杂物房只需14万元，如今二手价50万。货币超发应记一功。

　　人民币汇率近期连日下跌。评论员认为是央行主动所为，目的是驱赶投机者，现大获全胜。对此我表示怀疑。1994年初中国宣布人民币对美元汇价由5.8：1（牌价）下调为8.7：1，人民币一次性贬值50%。但8.7则成为至今的最高值，至今缓缓地跌回6.04最低。经过20年时间，人民币兑美元汇价几乎重回旧地。令人惊奇的是美元兑日圆汇价经过20年时间亦差不多回到原位。过去4年人民币汇价持续升值，投机者转到盘满钵满。

　　观察美元兑人民币汇价走势，自2010年以来的下跌，经历1、2、3浪，目前的反弹只是浪4，换言之后市反弹结束后将再创新低，人民币继续升值。过去几年，人民币是世界主要货币中投资收益最好的，达到7.3%，按照这些评论员所言，央行成了冤大头，而非大获全胜。美元兑人民币从6.04贬值至6.12央行便大获全胜，那么过去4年美元兑人民币自6.63升值至6.04，央行是否一败涂地？事实上，近日人民币略微贬值，技术上是对过去两年升势的调整，亦是市场对中国经济的担心。但这种担心很快会消失，浪4反弹之后将再度下跌进入浪5。

　　卧龙

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