为什么大家都对限购令说“不！”

　　2013～2014中国居住小康指数：74.2

　　仅有8.5%的人今年以来买了房子，在年内有买房计划的人也只有5.4%，大部分人都在观望，房地产也不再是投资首选，取而代之的是银行理财产品，在限购令面前，无论专家学者还是普通民众，大多呼吁让它尽早退出

　　2014年，买房的人会多吗？

　　4月10日，素有楼市晴雨表之称的北京春季房地产展示交易会正式启动，“真山真水真实惠，仅四天，7999元/平米”、“逃离雾霾、认购打折”、“30余套特价房，单价11000元/平米起”……现场依然人头攒动，不同程度的优惠促销活动几乎是“随处可见”，各类楼盘以特价房、折扣、现场抽奖及赠送礼品等多种方式吸引购房者。

　　尽管这样，购房者却寥寥无几。

　　不仅仅在北京，2014年以来，尽管各地楼市政策“微刺激”不断，但从实际成交情况来看，效果并不乐观。即便是在所谓的“红五月”，全国各城市成交量也一直在低位徘徊。

　　2014年以来，买房的人的确少了，这在“2014中国居住小康指数”的调查中也得到了印证。5月底至6月初，《小康》杂志社联合清华大学媒介调查实验室，并会同有关专家及机构，进行了“2014中国居住小康指数”调查。在“2014年以来，您买房了吗？”这道题目中，仅有8.5%的人表示买了，其余91.5%的人则没买。

　　而在去年7月底至8月初进行的“2013中国居住小康指数”同题调查中，则有15.6%的人表示买了。

　　“从现在到今年年底，您会买房吗？”在这道题中，也仅有5.4%的人表示会，36.1%的人肯定地表示不会，其余58.5%的人选择观望。

　　三成购房者买首套房

　　在今年以来已购房的受访者中，有三成人（37.2%）购买的是首套住房，同样有三成人（36%）购买的是改善性住房，其余的人有些为了孩子择校而买房，有些为了将来养老而买房，有些为了投资而买房。

　　在面积的选择上，46.5%的人购房面积为50～90平米，27.9%的人购房面积为90～120平米，17.4%的人购房面积为120～150平米，5.8%的人购房面积为50平米以下，2.3%的人购房面积达150平米以上。在付款的方式上，33.7%的人全额付清，其余66.3%的人选择了贷款。

　　“前几年，中国家庭购房主要是以首套房为主，但是在2012年之后，购买首套房的比例迅速减少。”中国家庭金融调查与研究中心主任、西南财经大学经济学院院长甘犁介绍说，2013年家庭购房中的首套房比例降低到50%以下，2014年首套房购房比例继续下降，已经降到了30%左右。

　　甘犁和他所在的团队成员一直致力于通过大规模的入户调查及电话回访，为住房市场提供数据支撑，在接受《小康》采访时，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心刚刚发布了《城镇家庭住房空置率及住房市场发展趋势2014》报告。“从住房市场发展趋势上可以看出，中国家庭的住房市场已经由刚需驱动变为投资驱动，投资驱动的风险比较大，所以我们认为中国住房所谓的拐点已经来到了。”甘犁说，“从这个角度来说，购房不再是以刚需为主了，而是以投资为主，风险会明显地加大。”

　　那么，在2014年下半年，还有多少人打算买房？在“2014中国居住小康指数”调查中，仅有5.4%的人表示会买房，过半受访者选择了观望，肯定不买的人占比36.1%。甘犁认为，老百姓的感受是对的，因为住房市场现在还看不清楚。

　　这样的调查结果，也并没有出乎重庆邮电大学移通学院大焕城市化战略研究院院长童大焕的预料，因为“楼市”往往会让绝大多数人在任何时候都“看不清楚”。在童大焕看来，在大家都观望的时候，买房恰恰是最佳的选择。“这时候买房有很多的选择余地，而很多人要等到房价又一轮上涨的时候才加入买房的行列，是从众心理使然。”

　　在今年年内尚有买房打算的受访者中，七成人（72.2%）的计划购房位置在离市区距离尚可、能够依靠公交车出行的地区，两成人（20.4%）的计划购房位置在清静、能够依靠自驾或乘坐郊区公交和搭乘地铁出行的郊区，仅7.4%的人计划在喧闹、交通便捷的市区购房。有买房打算的受访者中，77.8%的人首付款或房款主要来源于自己的收入或积蓄，13%的人依靠父母资助，9.3%的人要向亲戚、朋友借钱。至于首付款，当然是越少越容易被大家接受，40.7%的人希望首付款在30万以内，27.8%的人希望首付款为30～49万，25.9%的人希望首付款为50～79万，5.6%的人希望首付款在80万以上。

　　十五城居住满意度：天津居首

　　“2014中国居住小康指数”在对受访者的置业计划进行调查的同时，也对受访者目前的居住情况进行了访问。在问及以家庭为单位（包括受访者本人、配偶及未成年子女）拥有住房的情况时，65.7%的人表示有一套房，13.9%的人表示有两套房，1.3%的人表示有三套房，0.2%的人表示有四套及以上房--这些“有住房”的受访者达到了八成（81.1%），另外18.9%的人没有买房。

　　在“2013中国居住小康指数”进行的同题调查中，“有住房”的受访者同样占比达到了八成（80.3%），19.7%的人没有买房。

　　而在“2012中国居住小康指数”调查中，没有买房的人占比为21.4%，“有住房”的受访者占比78.6%（七成）。

　　有人说，房子本应该是生活的必需品，就像柴米油盐一样，但在当今的中国，房子已经成了奢侈品，不是每个人都能买得起房子，房奴更到处都是。

　　话虽如此，但调查表明，中国家庭的自有住房拥有率还是很高的。据甘犁介绍，《城镇家庭住房空置率及住房市场发展趋势2014》显示，近九成家庭有房，家庭自有住房拥有率世界第一；2013年中国城镇家庭空房率高达22.4%。

　　空置率一向被认为是反映楼市泡沫的风向标，22.4%的数字说明了什么？

　　甘犁告诉记者，这个数字明显高于任何一个我们能够找到空置率数据的国家和地区。“中国台湾的空置率是17%左右，欧盟的平均空置率是9.5%左右，美国的空置率约为3%，中国住房市场总的来说是严重过剩的。”

　　《小康》调查显示，在对于目前居住情况的选择上，59.4%的人住在自购的商品房内，15.1%的人租房住，13.8%的人住自己父母的房子，6%的人住在单位宿舍，4.1%的人自建房屋，3.4%的人住配偶父母的房子，3.3%的人购买了保障房，1.6%的人住廉租房，1%的人借住他人住房。

　　与去年相比，今年住自购商品房和租房住的人所占比例均有所上升，去年选择这两项的受访者占比分别为41.1%和12.4%，今年选择住父母房子的受访者则比去年下降了不少，去年有30%的人表示住在自己父母的房子里。

　　在甘犁看来，25岁到35岁之间的年轻人其实并没有买房的必要，丈母娘也没必要让女婿必须买房子，“买房过早会影响劳动力的流动和匹配，而且也没必要为买房而成为房奴。”甘犁觉得租房是个不错的选择，但现在的房屋租赁市场还有些混乱。甘犁建议，政府要把租房市场规范起来，免除租房税费，保护出租双方利益，鼓励大家租房，让租房市场活跃起来。

　　“2014中国居住小康指数”调查亦对租房者的居住情况进行了调查，选择租住地时，受访者的首要考虑因素是价格合理，其次是交通便利，再次是靠近工作地点。64.5%的人月租金占个人月收入的比例为10%～30%，15.8%的人月租金占个人月收入的比例为30%～50%，15.1%的人月租金占个人月收入的比例为10%以下，还有极少数（4.6%）人月租金占个人月收入比例达到了50%以上。

　　“中国居住小康指数”还重点对15个城市的居住状况进行了调查，这15个城市分别是：北京、上海、广州、沈阳、天津、鄂尔多斯、武汉、长沙、成都、厦门、南京、郑州、青岛、杭州、重庆。调查结果显示，在“15城市居住状况满意度排行榜”上，天津位居第一，杭州排名第二，鄂尔多斯列第三位，排在第四至十五位的依次是郑州、重庆、武汉、广州、上海、青岛、成都、南京、厦门、北京、长沙、沈阳。单就居住面积而言，居民满意度排在前五位的城市依次是重庆、郑州、长沙、沈阳和成都。单就居住环境而言，居民满意度排在前五位的城市依次是天津、武汉、南京、杭州和广州。

　　在天津商业大学工作的王伟虽然不是土生土长的天津人，但他却选择了在天津定居，他认为从总体上来说，天津是个不错的宜居城市，城市的地理位置不错，有海河穿过、绿化也比较好，建筑密度不是很高，居住体验非常好，而且天津有比较悠久的历史，又是直辖市，比较现代化，衣食住行都很方便。

　　王伟的主要研究领域是房地产经济学、土地经济学，他还是《买房8堂课》这本书的作者，他告诉记者，天津的新房市场特别发达，现在天津的城市还在扩张，在建一些卫星城镇，市场上供应的新房是主力。虽然新房大多建在郊区、外环线沿线附近，但不少区域、板块的潜力都挺大的，房价也比较适合年轻人和新移民。

　　环境和物业最让人不满

　　在中国人看来，解决住房问题主要依靠什么？

　　《小康》联合触动传媒对此进行了调查，共有244575人参与调查，结果显示，48%的人认为要靠个人努力，16.8%的人认为要靠家庭和亲戚的帮助，13.7%的人认为要靠政府的帮助，12.8%的人认为要靠政策支持，8.7%的人认为要靠单位的支持。

　　然而，解决了住房问题并不意味着对居住状况感到满意。“2014中国居住小康指数”从居住面积、住宅建筑质量、住宅配套及环境、社区关系、物业服务五个方面测量了国人对于居住状况的满意程度。

　　“2014中国居住小康指数”调查采用基于实名制的Oopsdata网络调研方法。为保证样本的代表性，此次调查样本框的确定兼顾被调查者年龄段、受教育程度、职业、所在单位的性质、月收入水平等分布。采用统计学误差估计公式进行估算，本次调查在95%的置信度水平以上，可将估计误差控制在3.2%。参与调查的所有受访者均在所在城市生活了半年或半年以上。

　　经对调查结果和国家有关部门的统计监测数据进行加权处理，得出2013～2014年度中国居住小康指数为74.2，比上一年度的73.6提高了0.6。其中居住面积、住宅建筑质量、住宅配套及环境、社区关系指数分别为79.1、74.2、71.8、87.9，比上年分别提高0.6、0.9、0.8、0.8；物业服务指数为62.4，比上年下降0.2。

　　受访者普遍表示，在目前的居住条件中，最让自己感到不满意的是周边环境和物业服务。在王伟看来，这说明房地产市场比较成熟了，“如果在一个不成熟的市场中，大家首先关注的是房子的区位、区段，而当人们真正使用房产，而不是炒作房产，或者说是在房产稀缺的时候，大家往往就会关注房子的品质，比如说住宅建筑质量、物业等，尤其是当人们开始关注物业的时候，说明我们的市场是比较成熟的市场。在房地产并不发达的过去，老旧小区是没有物业的，随着房地产业从业人员的增多，房地产后续的服务逐渐引入，老百姓开始关注居住的品质，其实对于居住条件和享受到的服务的关注，是老百姓生活的一种升级。”

　　虽然环境和物业还不那么让人满意，但从总体来说，45.4%的受访者对于居住状况还是比较满意的，3.7%的人感到非常满意，34.2%的人对居住状况评价一般，只有12.2%的人感到不太满意，4.5%的人感到非常不满意。

　　和去年相比，58.5%的人居住状况没有发生变化，30.2%的人感觉居住状况越来越好了，还有11.3%的人表示居住状况越来越差了。

　　房产不再是投资首选公众呼吁限购令退出

　　近日，有媒体报道了“住建部人士表态：除北上广深外，其他城市限购可自行调节”的消息，在网上传得沸沸扬扬。对于限购，大多数房地产专家的态度都是反对的。

　　全国首次提出家庭购房套数“限购令”，是在2010年4月30日，北京出台“国十条实施细则”，明确提出：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。

　　此后，一些房价过高的城市相继颁布限制家庭购房套数的规定。

　　对于限购，公众的态度如何？在参与《小康》调查的受访者中，大部分公众都认为“限购令本身就是短期政策，早该退出市场了”。

　　对于很多中国人来说，居住状况的好坏与压力产生了紧密的联系，买房、还贷、挣钱，环环相扣。住房压力会对个人造成哪些影响？43.9%的人表示日常生活要精打细算，31.8%的人坦言缺乏安全感，31.7%的人吐槽休闲娱乐活动减少了，25.7%的人担心失业，21.6%的人感到心烦，19.7%的人变得对生活缺乏热情，16.5%的人社交圈萎缩……

　　尽管如此，很多人依然会坚定地买房，不仅仅为了自住，还有人为了投资赚钱。

　　从投资的角度而言，房地产的投资回报如何？在参与“2014中国小康指数调查”的受访者中，7%的人认为非常好，41.8%的人认为比较好，22.6%的人认为一般，7.1%的人认为不太好，2%的人认为很不好，19.4%的人认为不好说。

　　虽然大部分人看好房地产投资回报，但在目前的形势下，敢于首选房产投资的人却不多。在房产、股票、基金、债券、银行理财产品、黄金、古董字画等选项中，哪个才是当下老百姓的投资首选？《小康》调查显示，排在首位的是银行理财产品，其次是房产，再次是基金。而在去年，排名第一的是房产，其次是银行理财产品，再次是基金。

　　对于老百姓的这种选择，甘犁认为老百姓还是“挺明白”的，就像在是否买房的问题上选择观望一样，毕竟住房市场现在还看不清楚。中国社会科学院城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞也认为，从目前来看，投资房产确实不是最佳的选择，不仅仅是风险的问题，在便利程度方面，现在的很多银行理财产品也胜过了房产。

　　童大焕则是更加支持首选房产投资，在他看来，投资还是要看到更长远的未来形势，房地产是要往前发展的，况且，银行理财产品只是风险一直没有暴露出来而已，大部分银行理财产品的钱最后其实是曲折地流入地方债了，若没有房地产的支撑，银行理财产品会很糟糕。

　　（感谢国家统计局统计科学研究所研究室主任吕庆喆提供的支持。清华大学媒介调查实验室研究员王知凡、《小康》记者谈乐炎对本文亦有贡献）

　　2005～2014年度中国居住小康指数

　　权重2005年度2006年度2007年度2008年度2009年度2010年度2011年度2012年度2013年度2014年度2014年度增减

　　居住面积3070.671.272.874.375.576.877.377.978.579.10.6

　　住宅建筑质量2060.259.460.361.464.366.168.971.273.374.20.9

　　住宅配套及环境2055.358.260.562.665.667.968.469.171.071.80.8

　　社区关系1078.879.579.279.480.581.284.185.587.187.90.8

　　物业服务2049.248.348.749.552.454.758.060.762.662.4-0.2

　　居住小康指数10062.062.463.765.067.268.970.772.173.674.20.6

　　二线城市：居住的第一选择

　　总的说来，您对您的居住状况是否感到满意？

　　比较满意

　　45.4%

　　一般

　　34.2%

　　不太满意

　　12.2%

　　非常不满意

　　4.5%

　　非常满意

　　3.7%

　　有个家，五成人自购商品房

　　您目前的居住情况是？

　　自购商品房59.4%

　　租房15.1%

　　住自己父母的房子13.8%

　　住单位宿舍6%

　　自建房屋4.1%

　　住配偶父母的房子3.4%

　　购买保障房3.3%

　　住廉租房1.6%

　　借住1%

　　宜居地，二线城市完胜一线城市

　　您觉得什么地方最适合您居住？

　　二线城市

　　42.6%

　　三线城市

　　28.1%

　　一线城市

　　17.4%

　　城镇

　　9.8%

　　国外城市

　　2.1%

　　今年我家没买房

　　2014年以来，您买房了吗？

　　没买

　　91.5%

　　买了

　　8.5%

　　购不购房靠观望

　　从现在到今年年底，您会买房吗？

　　观望

　　58.5%

　　不会

　　36.1%

　　会

　　5.4%

　　房地产已非投资首选

　　在目前的这种形势下，您的投资首选是什么？

　　2014

　　银行理财产品39.3%

　　房产18.5%

　　基金12.5%

　　其他8.6%

　　股票6.7%

　　黄金5.8%

　　债券5.6%

　　古董字画3.1%

　　2013

　　房产37.4%

　　银行理财产品19.1%

　　基金17.3%

　　股票9.6%

　　黄金8%

　　债券6.7%

　　古董字画1.2%

　　其他0.6%

　　调查：《小康》杂志中国全面小康研究中心

　　调查设计：鄂璠制作：桂颖

　　受访者信息：所有受访者均在所在城市生活了半年或半年以上；男性受访者占比59.4%，女性受访者占比40.6%；18岁以下受访者占比0.1%，18～25岁受访者占比10.5%，26～35岁受访者占比55.7%，36岁～45岁受访者占比24.7%，46岁～55岁受访者占比6.3%，55岁以上受访者占比2.8%；未参加工作者占比2.7%，工作年限为3年以下者占比9.8%，工作年限为3～5年者占比17.7%，工作年限为6～10年者占比29.4%，工作年限为10年以上者占比40.5%；近三年来，平均年收入约为3万元以下的占比11.5%，约为3万～5万元的占比22.1%，约为5万～8万元的占比29%，约为8万～10万元的占比17.5%，约为10万～13万元的占比11%，约为13万～15万元的占比4.3%，约为15万元以上的占比4.7%

　　调查时间：2014年5月底至6月初

　　文｜《小康》杂志中国全面小康研究中心鄂璠

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