多地松绑限购“救市” 京城二手房逆势上扬

　　当下，作为舆论热点的不动产统一登记被一些人解读为降房价、反腐败的奇药良方。此外，8月以来，多地密集放松楼市限购消息一经传开就引来媒体“政府救市”的报道。但8月北京二手房价格却逆势上扬，让人嗅到了一丝市场回暖的气息

　　8月中旬，公众认为与楼市联系紧密的《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》终于公布，向社会公开征求意见。紧接着，8月底，多地放开楼市限购政策的消息更是被解读为政策救市的最直接表现。

　　不动产登记能降房价？

　　2013年11月20日，国务院常务会议决定将分散在多个部门的不动产登记职责整合由国土资源部一个部门承担。今年8月15日，国务院法制办发布《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》，国土资源部不动产登记局常务副局长冷宏志表示，2017年我国不动产登记将实现信息共享和依法公开查询。

　　由于不动产登记条例是开征房产税最基础的条件之一，不少人认为可能造成大户型抛售、房价下挫。随之而来的是满天飞的相关报道，有不少报道将统一登记与房价调控直接联系起来，认为统一登记后就可以降房价。但从北京二手房中介处反馈的信息来看，市场并未受到意见稿的明显影响，北京一家中介公司表示，“最近一段时间二手房还有回暖的迹象”。一线从业人员的直观感受是楼市并未出现因为不动产登记而产生的直接变化。

　　相对于新房比较容易受区域影响，二手房更能反映北京楼市的现状。8月上半月，北京二手房成交量逐步复苏特征明显。依据北京市住建委数据统计，8月上半月，北京市住宅网签量为8246套，与7月下半月（8435套）基本持平，比7月上半月增长41.6%。其中，二手住宅网签量为3857套，比7月上半月增长15.4%。成交价格方面，8月上半月经我爱我家成交的二手房均价为28837元/平方米，比7月均价小幅回落1%。这一价格与去年同期相比基本持平。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，从8月上半月市场成交情况来看，受多方面综合因素影响，半月度的二手房市场成交在近30天内已经表现出较为明显的触底反弹的趋势，这一势头预计仍将持续，与此同时，二手房均价在回落到2.8万元/平方米左右后，开始逐步走稳。

　　多地密集放松限购

　　从呼和浩特官方发文取消限购到8月中旬“闽八条”的出世，政策救市版本的不断升级主要体现在救市主体行政级别的提高以及救市手段的不断翻新上。

　　统计发现，截至8月底，全国取消限购的城市数量已经接近40个，多地密集放松楼市限购政策。救市政策也由市区级上升至省一级，救市手段也逐渐从调整限购向限贷延伸。此外，减免税费、给予补贴、提高公积金贷款额度等扶持政策轮番上阵。

　　8月28日17时许，浙江杭州市房管局正式对外宣布全面解除楼市限购。杭州房管局称，从8月29日零时起，购买杭州主城区140平方米以下住房(含商品住房、二手住房)不再提供住房情况查询记录。此前，杭州就已取消了萧山区、余杭区限购，并放开杭州主城区140平方米及以上住房限购政策。

　　西安市住房保障与房屋管理局发布了《关于促进房地产市场持续健康发展有关问题的通知》，文件显示，自2014年9月1日起，凡在本市区域内购买商品住房和二手住房的，不再申报户籍和原有住房情况。此前7月底，西安曾以人才引入为由放松限购。

　　8月28日，贵阳市住建局消息称，9月1日起，贵阳市将停止执行住房限购措施。届时，无论是本地户籍或外地户籍，在贵阳购房都将不再受房屋套数的限制，也不再需要提供房屋套数证明和纳税证明等文件。至此，三地长达三年多的限购政策将全面取消。

　　接近住建部的一位人士向媒体表示，当年限购政策出台并短时间内推广全国多个城市，没有设定退出机制。在本轮各地限购解除过程中，地方往往不愿领先出头取消限购，所以先跟风出台试探性政策，而住建部予以默认，令地方越来越大胆，因此造成政策才会进一步升级最后全面打开的局面。

　　住宅价格存下行压力

　　目前房地产市场库存量已达到前所未有的高度。截至6月底，上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存面积达到2.6218亿平方米，刷新历史纪录。若以目前的存销比计算，市场需要用18.1个月才能消化完这些库存。

　　“在房地产市场低迷、资金链紧张的环境下，对于开发商而言，仅仅依靠地方政府的限购松绑而无实质性降价或将难以有效地去化库存。”第一太平戴维斯中国市场研究部主管简可表示。

　　“从我们代理的一些项目来看，部分限购放松城市的住宅成交量虽然短期内见涨，然而并未对市场成交带来明显的刺激作用，个别限购政策松动城市的成交量反而有所下跌。”简可指出。

　　“短期冲高而后回归常态”的政策效果，在苏州楼市成交上表现得最为明显。苏州放松限购已满一个月，限购松绑首周住宅成交量环比涨49.56%，第二周环比再涨30.58%，然而第三周形势就急转直下，住宅成交量环比下降38.77%，第四周环比再跌1.1%。

　　“从长三角的多数城市来看，限购放松后都存在这样的‘政策失效周期’，即成交量确实有短期冲高的效应，但之后也逐步回归较早前水平。”戴德梁行杭州及南京公司总经理汤耀光告诉媒体，“而且在这轮成交冲高中，价格并没有出现上浮，仍在低价跑量。”

　　根据中原地产的调查数据显示，在越来越多城市松绑限购的情况下，各地楼市整体表现确实较此前有所回升，但增幅并不明显，且各地差异较大。中原地产的调查数据也显示，根据限购放开前后十大标杆房企的每周成交面积及新开盘销售率看出限购放开对标杆房企的影响也是有限的，反而推盘量和定价对销售业绩的影响更大。

　　“预计未来一段时期，各城市住宅市场都将进入去库存化，住宅价格将面临一定的下调压力。”世邦魏理仕执行董事陈仲伟表示。

　　●文/赵月