大马楼市的“中国症”

　　调控政策放松，也难挽回国内房地产的颓势，今年的“金九银十”预计将成五年来最黯淡的一年。

　　过去两年，大批华南房地产巨头如碧桂园、富力、恒大先后重金砸向大马，位于新山市的碧桂园金海湾2013年8月开盘一个月认购金额达到105亿元。一边国内市场下行，一边是大马正复制国内开发的神话，这刺激着更多的中小房企果断出海。2014年以来，马来西亚负面消息不断，不少中小房企依然抱团进军大马，丝毫未动摇信心。

　　一时间，去大马买地酷似一笔只赚不赔的生意，掘金马来西亚楼市，难道真是中国房企通向新大陆的入口？

　　谨慎的处女航

　　8月，广东富港集团、德宝集团以及苏州正源原理集团等企业齐聚大马，携手本土房企佶帝集团签署了一份汝来（NILAI）绿色比华丽山庄二期的合作项目，总投资金额达9.5亿马币（约19亿元人民币）。汝来项目是富港集团的第一个海外项目，海外投资的处女航，富港集团总裁陈光明非常谨慎。2012年，项目第一期投入开发时，陈光明选择观望，只买下一套别墅观察项目进展，直至二期才出手。目前国内房企投资马来西亚的位置集中于两处，一是柔佛州南部新山市（马来西亚南部接壤新加坡），碧桂园、富力、新华联均布局于此，当地房价只是新加坡（均价约10万元/平方米）的1/3；另一处是马来西亚首都吉隆坡，碧桂园和雅居乐都有投资，规模逊于新山地区。新山和吉隆坡多为“大盘操作”，考虑到企业资金周转以及投资经验，汝来更符合陈光明的投资逻辑：先从风险小的项目开始，再延展至发达地区。位于吉隆坡南部的汝来，周边因建有众多知名学府而被誉为“学府城”，已吸引一批中国“以房养学”的投资者。近年来，“大吉隆坡”计划的推进，汝来已成吉隆坡以南第一经济重镇，外资进入该地的房地产市场条件也相对宽松。

　　如今，从新行政中心太子港到汝来的15分钟路程，目之所及都是在建各种规模的楼盘，中国品牌房企已主导马来西亚的楼市开发，其蜂拥而至的动力，来自当地房地产强劲增长的诱惑：过去3年，马来西亚房价每年以8%～15%的速度增长，房屋出租收益率接近5%～8%，均比国内、香港、新加坡要高。

　　对初次投资海外的中小房企来说，陌生环境和未知风险是最大障碍，作为本土合作方的佶帝集团主席叶绍全深谙于此，对中国伙伴合作表达了极高诚意：在第一期与德宝的合作中，最初的协议是三年回笼资金，但当销量达到80%的时候，佶帝方面就提前放款，将剩下20%的风险留给自己，且叶绍全提出以项目担保的形式为德宝投资保本，即无论投资是否盈利都保证合作对手的本金。“选项目还不如先选人”，这坚定了陈光明首次出海的信心。

　　“汝来项目第一期的毛利润不低于广东的项目，目前马来西亚的房地产发展水平处于中等以下，发展空间大。”德宝集团董事长袁乐生告诉《二十一世纪商业评论》（《下文简称《21CBR》）记者。

　　二期项目富港集团计划投资2亿～2.5亿人民币，陈光明发现当地的房地产与金融产品的结合较少，且商业地产发展才刚起步，机会很多，“现在马来西亚房地产的运作程序有点类似10年前的大陆，销售方式以卖楼花位为主，商铺也卖不了很贵，但是租赁市场不错，吉隆坡写字楼每平方米月租金达到300元人民币。”

　　“慢”风险潜藏

　　相比马航失联事件于项目的潜在影响，佶帝的两位中国合伙人更关心的是，未来马政府在汇率制度改革、招商引资政策以及信息透明公开等方面的规划。政治、政策、市场、汇率是开发商海外投资的四大非市场风险，首当其冲的则是汇率变化，一旦马币贬值，利润空间会缩小，同时，汇率差颇让人头痛。

　　在东南亚地区，大部分国家没有使用美元的习惯，投资者在结算时需要通过美元实现汇兑，往往产生非常大的汇率差价。“我们在香港把钱兑换成美元然后再兑马币，倍率差接近3.5%以上，100万大概白白损失掉3.6万，1亿美元的投资要亏2000万元人民币，”袁乐生担心最近马币贬值，折合成人民币的收益又会少一大块，“汇兑的问题不解决，会让我们想很多不应该想的办法。”

　　马来西亚财政部副部长蔡智勇告诉《21CBR》记者，汇率差长期影响着两国的贸易投资，一直以来中国都有与包括马来西亚在内的东南亚国家探讨怎样解决或减少汇率差的问题，但是，两大经济体存在诸多不稳定的因素，这个问题“恐怕要10年15年的样子才可能改善”。

　　除去汇率差价，发展商的开发楼宇相当部分“返销”给中国人，“中国式”开发也潜藏风险。马来西亚政局稳定，且力推“第二家园”移民计划，对中国的白领工薪阶层具诱惑力，目前已从最初吸引“以房养老”的退休人士，扩大至年轻人“以房养学”的投资模式。这种“自产自销”的模式，其实依托于中国人的海外置业潮，如果国内经济走弱，购买潮退去，当地人口其实无法消化这些库存。例如，汝来的绿色比华丽山庄一期已销售部楼盘接近85%，来自海外的购房者超过40%，其中约50%的购房者是来自中国。

　　为抑制购房投机行为，马来西亚政府也正打算进行调控，提高投资门槛，比如，允许海外投资者购置房产的最低额从100万元人民币上调至200万元人民币；过去3年内转售房产要按收益的30%缴纳增值税，现变更为5年，直接增加目标消费群体的投资成本。蔡智勇表示，相比汹涌而至的投资热潮，马来西亚政府其实更担心投机行为给当地带来房地产泡沫，当前外商在房地产投资金额占总额的10%～20%，未来政府将引导更多的企业投资其他产业，比如食品工业等。

　　中国开发商习惯大手笔、高周转，速战速决，当地房屋的开发周期一般至少要4年，而碧桂园等公司的执行力，被当地同行评价为“本土开发商需要用15年做的事情可以只用3年时间就完成”。当地本身的消化能力非常有限，主要靠海外买家来消化楼市，一个大盘完成，周围地区一到两年内往往都不会产生太大的销量，后来者扎堆进入将会面临较大的清盘压力。

　　此外，马来西亚楼市交易的流程繁琐，资金回收、城市基建工程、投资者转手等耗时漫长。比如，国内地产商一预售就可以回笼资金，在马来西亚则要等项目完成才行，大约项目启动2～3年后银行才会放款。过去2年，马币对人民币约有5%的贬值幅度，陈光明不免担心，项目预计2018年建成，投资周期长，若马币持续贬值，损失的将不是一笔小数目。

　　文/本刊记者 高敏仪