楼市调整将以“短痛替代长痛”

　　楼市“金九银十”步入尾声，随着信贷“开闸”、公积金门槛降低等一系列“救市”信号的释出，楼市也出现了微妙变化。数据显示，10月份以来，楼市成交量都有一定程度的回升，但整体未现大幅波动。对此，有业内分析认为，房贷新政为楼市注入一剂“强心针”，起到短期的促进作用，但由于目前楼市仍然处在去库存的阶段，预计未来市场还是会以“跑量”为主，短期内房价反弹的可能性极小。

　　京城楼市喜迎“银十”

　　9月30日，中国人民银行、中国银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，修改首套房的认定标准，首套房贷款还清再购房享受首套房政策，即首付款比例为30%；未实施或已取消限购城市，第三套住房不限贷。同时，央行还重申了贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。

　　最近，北京二手房成交连续突破年内记录，房贷新政初见成效。多家中介机构研究数据显示，10月27日北京二手房成交首次超过600套，上周成交量更是创年内单周记录，预计10月最后几天还将创新高。

　　中原地产研究数据显示，10月27日，北京二手房单日网签成交达到了632套，创年内最高。从10月20日~10月24日，北京二手房市场出现连续5天网签超过450套，这是继2013年11月份后首次出现集中签约成交。

　　“房贷新政的出台给市场带来的变化显而易见，预计未来一段时间内还将产生一定影响。”链家地产市场研究部张旭说，房贷新政主要是面向有合理购房需求的改善性购房群体，从目前来看，政策的撬动作用已初见成效，改善性需求积极入市。从链家成交情况来看，10月市场转暖迹象明显，但是新增供需并没有持续大量增长。北京目前新政策放松空间有限，全国房地产行业依然未改下行趋势。

　　中原地产首席分析师张大伟也认为，截至目前，10月已接近尾声，住宅市场持续回升，与去年相比销量出现小幅上涨，已现回暖迹象。央行、银监会的贷款新政落地已近一个月，购房者心理变化趋势越来越明显，消费信心渐强。但后续还要观察信贷的额度及信贷的价格。

　　看好北京商业地产投资

　　官方数据显示，9月份中国70个大中城市新建商品住宅环比均价已连续第五个月下跌，跌幅为1.02%。70个城市中，除了厦门持平，其余69城全线下跌。同比来看，70城房价均值出现今年以来的首次负增长，较去年同期下降1.2%。

　　此外，据统计局数据显示，1-9月，全国住宅新开工面积同比下降9.3%。同期，其他相关指标也均在下滑，其中，商品房销售面积同比下降8.6%，商品房销售额下降8.9%。

　　尽管9月数据不温不火，到了10月份，楼市颓势被扭转。经媒体梳理发现，10月份以来，受央行“9.30”房贷新政、地方政府楼市刺激政策、三部门下发公积金贷款新政等一系列利好因素影响，全国楼市一改持续多月的低迷局面，成交量逐渐回升。

　　另据业内人士分析，政策利好下必将刺激楼市销量的增长，而长期被限制的首改客户、投资型客户及奢侈消费客户将再次得到释放，市场活跃度必将加大。开发商方面，资金链紧张的局面将有望得到缓解，一线销售促使库存压力趋缓，也将促成土地市场再次活跃。

　　全球知名房地产咨询服务公司高纬环球前段时间发布了2014年第三季度北京投资市场报告。

　　报告预计，如果2014年第四季度市场资金面或政策面仍然趋淡，高纬环球预计手中握有充裕资金的机构投资者将充分把握这一窗口时期，房地产的市场成交将会大比例放大。高纬环球资本市场部中国区董事李健表示：“北京投资市场不乏整售项目。在对外投资热潮、国企投资受限，以及行业资金紧张的多重影响下，整售市场的竞争趋缓。同时，从写字楼和零售的租赁市场来看，核心区域空置率较低、租金稳定，能够为业主带来持续稳定的现金流。因此，北京商业地产市场依然具备很好的投资价值。”

　　市场调整仍未见底

　　9月末，全国商品房待售面积57148万平方米，同比增长28%，再创历史新高。《9月份新建商品住宅库存报告》指出，截至9月底，全国35个重点城市的新建商品住宅库存总量环比增长4%，同比增长23.8%，库存呈飙升态势，并创近5年新高。

　　由此可见，在严峻的市场形势中，今年四季度的舍价放量，将成为房企的当务之急。有房企人士表示，2015年的市场应该还是会以“跑量”为主，价格不会出现太大变化。无独有偶，在大部分业内专家看来，房价调整似乎仍未见底。

　　云南大学教授郭树华指出，现在楼市总体供大于求，政策发挥效果还需要一段时间，比如说限购、限贷双限政策取消，不能从更根本上改变大家对楼市的预期。再加上，大家对房产税的顾虑。还有一个，全国经济形势比较低迷，未来预期偏悲观。估计还得经过两年的调整周期，楼市才会回归正常。政策本身对房地产市场的要求是保证健康、稳定的发展，所以，楼市出现断崖式暴跌也不可能，经济也没法承受。政府，相关的产业，也无法承受。

　　对于当前房地产市场的调整，国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌认为，今年以来住宅新开工面积大幅回落，市场预期开始调整，对中长期房地产市场的稳定运行利大于弊。他指出，房地产目前总体上处于供求基本平衡，局部地区相对过剩的状态。要释放已经积累的泡沫，实现房地产市场软着陆，必须稳步减少住宅新开工面积，防范供给过剩，从局部向全国蔓延。“虽然近期调整力度较大，整体经济下行压力增加，但必须看到是市场调整是必须经历的阶段，以‘短痛替代长痛’的务实的选择。”余斌说。

　　文/赵月