说好能转租 房东却以此将我告上法庭

　　——律师详解房东、二房东、承租人之间的法律纠纷

　　案件回放

　　2011年4月，重庆永川的陈先生来到主城准备找一家店面搞餐饮，在多处考察后，选址在大渡口区某小区临街店面。因为是个人房产，当时陈先生还觉得挺幸运，不需要给中介费，于是就与房东李先生签订了一份《店面租赁协议书》，协议约定李先生将其店面租赁给陈先生从事商业经营，租期为4年，陈先生未经李先生同意不得私自转租、转借、转让或以其他变相方法由他人使用店面，如有违约，应由违约方承担全部损失。

　　两年后，陈先生因经营不善，店面面临倒闭，于是在2013年10月便将该店转租给王先生。在转租此店面时李先生也在场，王先生因为是想做服装生意，于是就需要重新装修，征询了李先生的意见，李先生同意重装。2014年8月，李先生欲将店面转租他人，但因王先生不同意，遂以承租人陈先生未经其同意擅自转租为由请求法院解除双方租赁合同。最终法院认为，承租人陈先生的转租行为有效，出租人李先生不能行使单方解除权。

　　律师诊断

　　律师认为本案件主要有两个焦点：1、承租人陈先生的转租行为是否有效；2、李先生能否行驶单方解除权。

　　转租时房东在场 法院认定行为有效

　　根据《合同法》规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”

　　律师认为，陈先生在转租此店面时房东李先生在场，并且第三人王先生在重新装修时也征得过李先生同意，所以出租人李先生应当知道承租人陈先生转租门店的事由，李先生所称“承租人陈先生未经其同意擅自转租”的说法是不成立的。

　　陈先生与王先生的转租合同在陈先生与王先生合作意向达成之时已经成立，但是否生效还取决于房东李先生是行使追认权还是行使合同解除权，即同意还是不同意。如果李先生行使追认权表示同意，那么转租合同从达成合意之时就已生效；如果李先生明确表示不同意，则可以请求解除与陈先生的租赁合同，那么陈先生与王先生之间的转租合同就归于无效。

　　根据李先生知晓陈先生转租店面时并没有明确表示不同意的事实来判断，陈先生与王先生的转租行为是有效的，受法律保护。

　　出租人行使单方解除权是有时间限制的

　　根据《最高人民法院关于审理城镇房屋，租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”

　　国家法律规定，出租人行使权利的6个月为除斥期间，即在法律规定某种民事实体权利存在的期间内，权利人不行使相应的民事权利，该民事权利在法定期间届满时消灭。除斥期间不得延长和中断中止，权利的发生从出租人知道或者应当知道之时起算。如果出租人知道或者应该知道其转租的事由，而怠于行使权利，那么该单方解除权即消失。

　　律师认为本案双方当事人虽然在合同中约定了“不得转租”的条款，出租人李先生也确实依法享有合同单方解除权，但在2013年10月陈先生将此门店转租给王先生后，李先生并未在6个月内提出异议，并且在王先生需要重装门店时也未表示不同意，所以李先生在2014年8月提出要求行使单方解除合同权是不成立的，所以法院不予支持。

　　文|李小毅 编辑|李蕾

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