我国房地产价格的影响因素分析

　　多年来，我国房地产行业快速发展，房地产价格一路上涨受到了社会各界的高度关注，从研究的角度来看，人们对影响房地产价格的各种因素是存有争议的。

　　房地产作为推动我国经济发展的支柱产业，引导其健康稳定地发展是非常重要的。要促进房地产业的稳定发展，就必须防止房价的大幅度波动。房地产作为一种商品，它的价格也是由自身价值和市场供求关系所决定的，但是由于该产品周期长、领域广、产业链长、政策性明显等特征，影响其价格的因素又显得复杂多变，以下将从成本因素、经济因素、社会因素、政策因素等几个方面来进行分析。

　　成本因素

　　（一）土地成本。房地产的成本包括了土地取得成本、建筑安装成本和税务成本，是影响房地产价格的重要因素。土地取得成本是开发商为了取得土地的开发利用权所须付出的费用。我国的土地供给是由政府垄断的，具有稀缺性和有限性，不管是土地的自然供给还是经济供给都缺乏弹性，特别在我国城市化进程中，土地需求增加，并在供给缺乏弹性的作用下导致了土地成本增加，这就成为推动房地产价格上涨的重要原因之一；其次，近10年来由于我国实施紧缩的土地供给政策和一些开发商的投机炒作，进一步推动了土地成本的上涨，土地成本作为房地产价格的重要组成部分，无疑也推动了房地产价格的上涨。有些开发商拿到土地开发权后并没有进行房地产开发，而是囤积起来进行炒卖，故意抬高价格赚取差价，等最后进行房地产开发的企业拿到土地，其价格已经翻了几倍，这无疑又推动了房地产价格的上升。

　　（二）建筑安装成本。建筑安装成本也称为房屋安装工程造价，指的是用于建筑物施工及设备购置和管理费用，它在房地产价格的构成中约占到三成比例，但近年来随着建筑材料价格的上涨，建筑安装成本也随之上涨，从而推动房地产价格的上涨；另一方面，现在的房屋建筑已经从以前的居住生存型转变为享受型，房地产开发的方向也从单纯提高居住面积转变为提高居住质量和生活环境，因此，房屋的安装建筑标准有了提高，无疑也会增加安装建筑成本。建筑安装成本的上涨最终是要体现在房地产价格中，所以房地产的价格也会随着建筑安装成本的升高而升高。

　　（三）税务成本。我国现行的税收制度中涉及房地产的税种种类达到了13种之多，而且手续繁杂，税负繁重，这些税负成本最终都会转嫁到房地产价格上由最终消费者来承担，这也成了房地产价格居高不下的原因。据不完全统计，税费要占到整个房地产价格的7%左右。所以政府若想真正调控房地产价格，就必须做出让利措施，退出房地产利益链条，去除掉名目繁多的不合理税费项目，取消重复收税，从而降低房地产价格。

　　经济因素

　　（一）国民经济发展水平。第一，自从改革开放以来，我国国民经济发展水平有了显著提高，人民的生活水平也得到了改善，在解决基本的温饱问题之后，人们逐渐将消费热点转向住宅环境的改善，从而推动了房地产需求的增加，在需求增加的刺激下导致了房地产价格的上升。第二，国民经济发展水平的提高，意味着整体投资环境良好，这能够增强投资者开发房地产的信心，从而推动土地供给需求增加，进而影响到房地产价格。第三，随着国民经济发展水平的提高，也会带动与房地产开发相关的产业的发展，比如像水泥、钢铁、家居等行业，这些行业产品价格的上涨也会推动房地产价格的上升。第四，国民经济发展水平的提高在某种程度上反映了社会生产力和生产率的提高，社会生产力的提高会增加对写字楼、办公楼、生产厂房的需求，劳动生产率的提高会提高社会的整体财富，人们也会对商住楼提出更高层次的需求，进而促使房地产也向更高价格层次发展。

　　（二）物价水平。物价水平是衡量一国经济是否稳定的温度计，由于我国经济水平的不断发展，物价水平也在不断上涨，物价水平的上涨会促使我国房地产价格的不断上升。物价水平影响房地产价格变动的机制是：第一，物价水平的上涨会使市场上大多数商品价格也随着上涨，与房地产相关联的行业，比如建筑业、家具家居装潢行业的价格也会随着上涨，从而导致房地产行业整体成本的上涨；第二，房地产具有消费和投资的双重属性，具有保值和增值功能，当物价水平走高时，通货膨胀较高，人们就会倾向于将手中的货币资产转为实物资产，房地产作为保值、增值较好的实物资产，就会成为人们在通胀时期的投资首选，从而推动房产价格的变动。

　　（三）利率水平。利率水平一般是由资金借贷市场的供求关系决定的，在我国，利率的浮动水平是在中央人民银行的干预下完成的，用于进行宏观经济调控。由于房地产开发商所需资金和购房者的购房贷款大多都来自于银行的贷款，因此利率的变动会对我国房地产市场产生较大的影响。利率通过影响开发商开发房地产成本和购房者的购房成本来影响房地产的供需情况。对开发商来说，利率上升，开发商的融资成本也会跟着上涨，使得开发商减少房产的开发，进而减少房地产的供给；对于购房者来说，利率上浮，购房成本也会跟着上涨，购房者的还贷压力也会增加，从而削弱了人们购房的积极性，减少房产需求，使房地产价格下降。利率对房地产开发商和购房者所产生的影响是相反的，但从实践经验来看，一般都是利率上升房价下降，利率下降房价上涨。

　　（四）货币供应量。货币供应量是一国在某一段时期为服务社会经济运转所发行的货币存量，它一般要跟实体经济保持匹配。当实体经济规模一定时，增加货币供应量会导致房地产价格上升，减少货币供应量则会导致房地产价格下降。我国的金融市场还不成熟，房地产开发所需资金和购房所需资金大多依赖于银行的信贷资金，而货币供应量对信贷资金规模有着很大的影响作用，并通过银行信贷资金来影响房地产的供需情况。一方面货币供应量增多会促使流动性环境变得宽松，将购房者的潜在需求转为有效需求，从而推动房价上涨；另一方面，货币供应充足，市场流动性也充足，使得房地产商容易从银行获得开发资金，促使开发商开发房地产的力度大大增强，从而增强房地产供给量，对房地产价格产生影响。

　　政策因素

　　（一）城市和土地规划政策。城市和土地规划政策对房地产的价格有着重大的影响作用。具体来说体现在两个方面：首先，当某个区域被规划为城市新区时，该地区的经济就会被带动发展起来，土地成本也会上涨，特别是被规划为商业区的土地价格上涨的幅度更大，房地产价格也会跟着水涨船高；其次，当郊区农田耕地被规划为城市建设用地后，土地价格也会上涨，土地成本增加，房地产价格也会跟着上涨。所以政府在进行城市和土地规划时要充分考虑到诸多因素，制定科学、合理的规划政策，避免土地价格被人为的盲目抬高，从而影响房地产行业的发展。

　　（二）房地产价格政策。房地产价格政策是指政府为推动房地产快速发展或抑制房地产过快发展而采取的直接或间接的政策，主要有高价格政策和低价格政策两种。低价格政策是指政府为抑制房地产价格的快速上涨而采取的措施，比如增收房产税、限购政策；高价格政策是指政府为推动房地产价格的上涨而采取的措施。但实际上，高、低价格政策并非指房地产价格的绝对高低，比如说政府实施了低价格政策，一方面会打压开发商的积极性，减少房地产供应，另一方面由于房地产价格低需求旺盛，在两者的共同作用下，房地产价格会上涨，但受政策影响，房地产实际价格要比理论价格低。房地产价格政策是我国的一项宏观调控政策，对房地产的价格有着重要的影响作用。

　　（三）税收政策。税收政策是调控经济发展的一项有效政策，政府可以通过制定不同的税收政策来影响房地产的开发成本，从而影响到房地产的价格。就像前文讲土地成本因素所述的，税负成本最终都会转嫁到房地产价格上由最终消费者来承担，因此说房地产税收税率的高低对房地产价格有着重大的影响作用。

　　社会因素

　　（一）人口因素。人是房地产消费的需求主体，人口数量、人口素质和家庭结构都会对房地产的需求产生影响作用。土地资源是有限的，房地产供给也是有限的，当人口数量增多时，房地产需求就会增多，其价格也会上涨。人口素质会因文化水平不同而对居住生活质量的要求也不同，随着人口素质的提高，对生活品质的要求也会相应提高，这会推动房产建设质量的提高，从而推动房产价格上涨。一般来说，当家庭人口减少时，家庭居住单位数就会上升，现在随着家庭规模的小型化，对住房需求也在不断增加，这就使得房地产需求旺盛，价格上涨。

　　（二）城市化水平。我国正处于城市化发展进程中，城市人口在全社会人口的比例不断增高，随着城市化进程的加快发展，房地产开发规模也在逐渐扩大，在这个过程中人们对住房的需求也日益旺盛，再加上城市发展规划的需要而进行的旧房改造和旧城改造等等都会拉动对城市住房的需求，从而推动了房地产价格的上涨。

　　结语

　　多年来，我国房地产行业快速发展，房地产价格一路上涨受到了社会各界的高度关注，从研究的角度来看，人们对影响房地产价格的各种因素是存有争议的。本文结合我国房地产发展的实践情况出发，综合剖析了多个方面的因素，希望对有效调控我国房地产价格，促进房地产业健康稳定发展有帮助作用。

　　王春华

　　作者单位：浙江省社科院经济研究所

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