城市需要中央公园吗

　　与众多以“中央公园”为噱头的房地产项目相比，这个计划中的中央公园有何不同。

　　全世界最著名的中央公园在纽约曼哈顿，但城市中央公园绝非美国独有。

　　位于上海浦东世纪大道的世纪公园，2000年前曾名为上海浦东中央公园，世纪之交才应时而改名。此后，在上海的城市中心，包括延中绿地、大宁绿地在内的多片城市绿色综合体陆续诞生，但都未被命名为中央公园。

　　2015年8月，上海徐汇区政府网站上刊发了《沪上规模最大的CBD中央公园年底有望在徐汇区落成》的消息。

　　与众多以“中央公园”为噱头的房地产项目相比，这个计划中的中央公园有何不同？

　　现代城市中央公园的首要特点是大

　　完善的城市公园群涵盖了邻里公园、社区公园、城市综合性公园和大尺度城市公园。这些公园通过线性绿地或街道相互联系，构建城市绿地网络。而这里所指的大尺度城市公园，即为城市中央公园。

　　中国公园协会隶属于建设部，其秘书长李亮向《瞭望东方周刊》介绍，城市公园是相对于郊野公园而言的。美国由于地广人稀，即使是城市公园，也都秉承了部分郊野公园的风格；而以英国为代表的欧洲城市公园，则延续了田园风格，“海德公园原本是英国贵族的狩猎场”。

　　1870年后，美国城市化进入了高速发展阶段，大量的农村人口和工业向城市集中，市区地价不断上涨，建筑物不断增高，城市边缘不断往外围延伸，周边的郊区继续并入城市，基本形成全国性的现代城市体系。

　　随着城市的日趋集中与紧凑，过去那种开敞的城市空间和合理的建筑物间距消失了，取而代之的是密集的厂房和拥挤的住房、商业的高度集中、紧张的交通状况等。城市病症状也陆续显现：空气状况恶化、采光极差、污水横流、噪声震天、交通混乱。

　　1858年，奥姆斯特德(Olmsted)与沃克斯(Calvert.Vaux)共同设计了纽约中央公园。

　　他们提出，中央公园应该是一个令人精神得到愉悦放松的自然天地，有田园牧歌似的草，风景如画的灌木丛，高低起伏的小山丘和平静如水的湖面。对生活在城市里的人而言，在这样的景观环绕中，沉思和道德提升才成为可能。

　　纽约中央公园的规划和建设很好地吸收了英国公园运动理念，园内曲径幽深的林荫小路引导游客通向四面八方，既增加了私密空间，也将人群疏散开来。

　　李亮解释，现代城市中央公园的首要特点是大。纽约中央公园占地340公顷；海德公园占地160公顷，“但严格从面积大小来界定，是困难的。随着城市的发展，可用绿地面积早已没有19世纪那样宽广，2004年落成的芝加哥千禧公园，占地仅为9公顷。”

　　此外，现代城市中央公园基本都为几面临街，配备地下停车场，以及地上交通设施所构成的立体交通模式。

　　而在景观设计上，中央公园的最大特点在于它是完全的人造自然景观。也就是说，依据自然环境应有的特点，把原有的平淡无奇的土地变成景色宜人的城市绿洲。

　　热门地块长期被开发商冷落

　　宽不过10米的定安路在沪闵路和柳州路的夹角处，以它为中心的四周，林立着十几栋还未完工的商用及民用建筑。这条小马路鲜为人知，却是徐汇区新兴CBD的大脑。

　　2012年万科地产、香港九龙仓、绿地集团3家巨头联手，以54.3亿元的价格竞得上海南站东侧约10万平方米的地块，开工建设徐汇万科中心，总建筑面积65万平方米，其中万科占有50%以上的股份。

　　即将落成的徐汇CBD中央公园就位于这个地块。公园东至南宁路、南至柳州路、西至沪闵路、北至宾南路，总面积达7公顷，相当于两个静安公园的大小。

　　“因为历史原因，这个地块一直乏人问津。如今徐中绿地所处的区域，作为绿化带已有十年历史。只是这里植物种类少，覆盖面积小，整体绿化质量并不高。”上海万科副总经理郑华告诉《瞭望东方周刊》。

　　上海地铁1号线于1995年4月全线通车（上海火车站-锦江乐园站），彼时上海南站为地上车站。也就是说，1号线经过漕宝路站后，地下通行转为地上行驶，因此在南站区域，无论是轨道还是站点，都建于地面上。

　　2004年基于南站扩建的需求，政府对原地上设施进行改建覆盖，轨道和站点转入地下。而如今的CBD中央公园所处地，正是轨道和站点的覆盖区域。

　　“地铁上盖有技术难度，该区域尤为突出。这里最薄的覆土层离地铁只有3米，更别说盖楼，即使是种植大乔木，都会干扰地铁运行。”郑华说。

　　从技术角度而言，地铁上覆土层无论是3米还是9米，上盖都会对其产生影响，这便是市中心这处热门地块长期被开发商冷落的原因。

　　建设费用为每平方米1600元

　　徐汇区规土局副局长朱婷告诉《瞭望东方周刊》：“从设计到施工都由该地块建设者万科在负责，但绿地的性质属于公共绿地。该公园的建成，填补了徐汇中部区域的大型绿化空白，预计受惠人群达20万左右。”

　　据徐汇区政府网站的消息，CBD中央公园属于徐汇万科中心地块的一部分，将以“嵌入式”、“融合式”与周边商务楼宇共生。公园在政府“标配”的基础上，企业追加投入，实现了升级。

　　这意味着，在保证公园绿化属性的前提下，政府免费向企业提供绿地地块的使用权，并支付每平方米400元的基建费用。

　　“规划初期，我们对公园的设想和定位已对标纽约中央公园、芝加哥千禧公园等著名的城市中央公园，聘请的设计师隶属于美国知名设计公司，曾参与设计了新天地太平湖、金茂大厦和迪拜塔等项目。”郑华介绍。

　　本刊记者获悉，该项目将有一条长约1000米的枫叶大道，引进树种为名贵的北美枫香；同时配备塑胶跑道、散步道；还与辰山植物园合作，以乔木、灌木为主，打造四个植物园；园区内设有儿童公园、滑板公园、互动式喷泉园、水杉湿地等景观。

　　借鉴纽约中央公园的经验，中央公园后期还将建设户外剧场、水幕影院、文化艺术中心等设施。

　　显然，这样的设计标准，靠政府提供的基建费用是杯水车薪，仅加固地基这方面的支出便远高于普通地块。

　　要在地铁上盖建设这些植物和建筑，就必须加固地基，“上海地铁申通公司的相关人员说，这个项目的地基加固，等同于建筑业中的绣花活，”郑华说，“7万平方米的面积，以80平方米为单位，挖掘、加固、填土，然后再对下一个单位进行施工。”

　　最终这个CBD中央公园的建设费用为每平方米1600元。

　　城市区域经济的加速引擎

　　对于一个公益绿地项目，企业承担四分之三的建设费用，有自己的考量。

　　北京林业大学园林学院副教授郑曦曾在2012年发表一篇题为《“绿色综合体”——当代城市公园特征与发展战略研究》的文章。

　　郑曦认为，城市公园不仅是地区经济发展的推动力，更是地区发展的重要经济引擎，特别是对于周边发展地块有增值影响。这可以使城市在商业与居住方面更具吸引力。

　　而在绿色综合体的建设过程中，往往遭遇资金瓶颈，因此许多城市以举办大型城市赛事或展会为契机推动大项目的建设。例如，英国伦敦在举办2012年奥林匹克运动会时，将奥体公园地点选在伦敦东区下利河谷。这片地区原是一个破败、萧条的贫民工业区，奥运会结束后，这里被改造成欧洲最大的公园。

　　政企合作开发，是解决资金瓶颈的另一种方式。

　　对于政府而言，城市公园不仅仅是美学空间，更重要的是它们具备生态导管和通道的功能。城市基础设施景观化处理后，让“冷冰冰”的硬质灰色地表变得怡人，这些具有基础设施性质的景观将持续为城市居民的健康和幸福发挥重要作用。

　　而就企业来说，将从周边地块增值，以及人聚效应中获得丰厚回报。

　　以徐汇CBD中央公园项目为例，其所处区域在徐汇区原属于发展滞后的非核心地带。截至2015年12月，该地区已有三幢20层左右甲级高效型办公楼即将交付；四幢独立型总部经济办公楼即将完工；三幢超甲级办公楼在建。

　　“上海地产所开发的居住区就在CBD中央绿地旁。公园规划一经公布，该项目立即挂名为公园大道一号，小区一期房价每平方米已比此前上涨了2万元，达到每平方米6.5万元，且供不应求。”郑华说。

　　“城市中央公园不仅是简单的绿地，它也是文化行政中心，代表着当代人的文化追求，是所在区域的品牌和地标。”李亮说。

　　“中央公园”在中国不流行

　　随着新媒体、新技术的发展，社会生活方式产生了深刻变革。上个世纪有人预测城市将不再需要公园。

　　但事实却相反，21世纪的城市公园正经历着最好的发展时期。随着当代城市变得更为紧凑，密度更高，人口和建筑更为集中，近年来世界许多城市都投入巨资新建公园。

　　“在中国范围内，兴建城市中央公园的案例并不少见，不过被命名为中央公园的项目不多。”李亮说。

　　据《南京晨报》2014年报道，南京将不再提“中央公园”概念，而是打造“紫金山-玄武湖生态文化旅游示范区”。

　　2012年7月12日，南京市研究并原则通过了澳大利亚CK公司中央公园规划，规划中包含了让玄武湖和中山陵“握手”的300米长由白马公园伸出的“绿坡”；并拟复建太平门；让游客可以从紫金山的缆车一直坐到玄武湖；太阳宫和国展中心功能也将变脸。

　　一年后，“紫金山-玄武湖”城市中央公园建设领导小组办公室透露，由于各方对“绿坡”方案有不同意见，所以取消了。随后中央公园概念从南京各级规划中消失。

　　2014年两会期间，南京市市长缪瑞林面对记者的提问，反问：“你觉得‘中央公园’这个名字好听吗？人家一听到‘中央公园’，以为我们到了哪个国家？”身边有人脱口而出“美国”。缪瑞林表示，南京还要讲自己的元素，要保留自己的文化遗存。

　　据悉，2016年温州市中央绿轴公园将整体完工。该公园北起锦江路上接世纪广场，南至瓯海大道下联三垟湿地，东至张宅河，西至规划道路，长约1.8公里、宽约200米，用地总面积为30公顷（包括河道面积）。

　　能建还要能管理

　　万科官方的说法也将徐汇CBD中央公园称为中央绿轴。“公园的概念还需牵涉到后续管理等各方面，我们现在还不敢对外称之为中央公园。”上海万科策划高级经理丁洁告诉《瞭望东方周刊》。

　　朱婷介绍，徐汇区现也已更改徐汇CBD中央公园名称，改为徐汇中城大型公共绿地，简称徐汇中城绿地。目前实行“代建代管”模式，由于绿地与周边南站地区社区紧密相连，在管理方面，徐汇区表示还将实现“政府主导”。

　　“目前在该绿地附近，已建成徐汇区行政服务中心及部分政府机构，以方便该区域的管理。”朱婷说。

　　郑华表示，开发商负责出资建造绿地内以及周围的地上、地下商业设施，剧院、艺术场馆等，同时负责招商、营运、维护，其中包括园区管理人员的招聘任用，“政府将在治安以及环保方面行使相应的管理职能”。

　　澎湃新闻援引徐汇区相关部门工作人员的信息称，南站地区周围被成熟的居住社区包围，在设计上也更注重CBD与社区的协调发展。

　　这是否会在将来带来一些管理上的盲区，例如是否会有大量周围居民在CBD内的公园遛狗，或是跳广场舞，是否会对企业办公造成影响等。

　　“肯定会给未来的管理带来一定的挑战，可能需要商务区和社区共建一些规约来进行约束。”徐汇区政府工作人员表示，公共绿地虽然由企业代建代管，但政府也将提供公共秩序维护等服务职能。

　　《瞭望东方周刊》记者骆晓昀/上海报道