首付最低20%，能开启房市春天吗

　　2月2日，人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，就个人住房贷款政策进行了调整。首套房首付由原来原则上的25%降为20%，首套房房贷未结清的家庭，二套房首付调整为不低于30%。

　　这被视作政府为推动需求入市，缓解住房存量压力放出的去库存新招。新政之下，市场会迎来又一个春天吗

　　新政将引燃房价“火药桶”

　　谢逸枫（住建部政策咨询专家、亚太城市房地产研究院院长）

　　这是2016年部委层面上打响的去库存“第一炮”。

　　中央布局去库存，地方政府发力配合，这是政策出台的逻辑前提。经过多年高速增长，中国房市已从“增量时代”步入“存量时代”，“去库存”当仁不让成为2016年中国楼市的关键词。个人房贷新政及各地政策调整和中央要求化解房地产库存，促进房地产业持续发展的要求相一致。房地产市场有望在一季度迎来新一轮政策宽松。

　　此番发布的房贷新政，与2015年的330、930房贷新政、中央“新国六条”去库存政策是一脉相承的。其意图是化解房地产库存危机，支持合理的自住需求。房贷的放松，对促进楼市去库存具有重大实际作用。

　　当前，地方政府面临着楼市库存居高不下的严峻现实。据国家统计局最新公布的数据显示，2015年末，全国商品房待售面积达到7.2亿平方米左右，为历史最高值。其中三四线城市由于自身消化能力有限，面临的库存压力更加明显。如中国社科院称，如果想完全消化楼市库存，需要23个月。

　　本轮个人房贷新政的效果还是非常值得期待的，将使整体房地产市场产生新的变化，点燃房价“火药桶”引爆楼市。不过，不要指望三四线城市的房价会出现逆转暴涨和报复性反弹行情。

　　2016年中国房价会继续上涨，下降的可能性非常小。一线城市继续上涨，二线城市补涨，三四线城市有望逐渐止跌，最后逆转补涨。

　　下一步可期待的政策包括：交易环节税费进一步调整、住宅标准调整、保障房以租代售、组建国家住房银行、个人房贷利息抵个人税、降准、降息、个人房贷证券化等利好政策。

　　首付降低只是成本延后支付，效果不宜高估

　　易宪容（青岛大学经济学院教授）

　　此次房贷新政的新意在于，增加了按揭贷款首付比例的市场化程度。即由以往的千篇一律改为赋予商业银行一定的“浮动权”——通知规定：“在不实施‘限购’措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。”

　　此举给予金融机构发展房地产业务的弹性空间，也对其市场预判、风险管理、资产配置以及利率定价能力提出了更高要求。

　　其二，通知规定：“对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。”此处强调的是，房地产的投资属性将更多让位于消费属性。

　　今年的房贷新政对房地产市场影响会多大？能在多大程度上起到去库存的效果？

　　不可高估。

　　一来，房贷新政对购房需求旺盛的一线城市不适用，因此无法起到降低这些城市的购房准入门槛，增加房地产市场投资投机需求的作用。

　　二来，在住房供应相对过剩的三四线城市里，房贷门槛的降低确实有助于部分临近支付边界的住房购买者进入市场，但这也是比较极端的情况。潜在购房者能够进入市场还得看房价。房价是引诱投资需求增加最为重要的因素。

　　就目前中国市场的情况来看，住房严重过剩是不争的事实，特别是在三四线城市。要实现去库存，仅靠降低首付收效甚微。首付的降低仅是把购房者进入市场的准入条件降低了，却没有降低购房的成本，只不过成本延后支付而已。

　　这对收入前景不是太好的三四线城市的居民来说，吸引力不太大。

　　杠杆只是加速器，无法影响基本面

　　齐俊杰（银库金融副总裁）

　　现在的房地产市场，特别是非限购城市，面临一个大问题：房子太多，根本卖不掉。库存的去化周期本就一般在2~3年以上，销售量还在逐年下降，换句话说实际的去化周期会更长。

　　房子卖不掉，开发商就收不回资金，收不回资金他就不买地，地方政府也就没有财政收入来源，所以从上到下都着急。

　　当供给和需求不平衡，就要用杠杆调节：供大于求，价格下跌，我让你分期付，给你提供贷款；相反，供不应求时，我搞限购，限价抑制需求，也能让价格稳定。

　　但杠杆只是加速器，起不到决定方向的作用，也不会影响基本面。杠杆之下也许非限购城市的楼市会有一些躁动，但能持续多久？一个月？半年？然后呢？

　　楼市跌下来的杀伤力要比股市惨烈。

　　现在，之所以一线城市的房价还会涨，主要是有人供血，二三四线的流动性，源源不断地涌向一线城市，大家以为这样能避险。这就跟在股市深度波动时以为买入蓝筹股长期投资，不会下跌太多的心态一样。殊不知，蓝筹股熊起来，时间更长，跌幅更大。

　　其实，只要尊重市场和价值规律，中国的很多问题都能迎刃而解。毕竟市场体量在那摆着，消费能力也绝非其他国家可以相较，但就怕折腾。好比本来是个感冒，折腾来折腾去发烧了，然后不休息继续折腾，而后是肺炎，更严重的就是肺癌。

　　去库存还得靠改善性和投资性需求

　　韩爽（华夏银行北京分行职员）

　　去库存确实很重要。它既关乎社会资产结构的平衡，又事涉宏观经济的调整和房地产行业的“焕活”。但有一个问题，当以去库存为目的的首套房首付降至20%时，购房人会不会增加？

　　首付门槛降低对刚需人群到底是贵如油的“及时雨”还是“蜻蜓点水”难起波澜？智者见智。

　　据测算，以首套房100万元、贷款20年的房子为例，目前普遍享受85折的优惠利率4.165%，之前最低首付30%，需要30万，月供为4303元，20年累计支付利息为33.27万元。而如果首付最低能降至20%，只需要20万元，但每月月供增加到4918元，累计利息增至38.02万元。

　　两相对比，有人认为，万事开头难，而未来收入会提高，积蓄会增加，应对起来自然更从容些；但也有人认为降低首付，购房者并未占到便宜，因为还款压力变大、支付利息更多、成本并未降低只是延后支付。

　　如果不能真正激发刚需的购买力，那旨在实现二三四线城市去库存的房贷新政就是鸡肋，首套房首付降至20%甚至更低亦是舍本逐末。

　　根据国家统计局的数据，中国农民工在城镇的自购房占比只占农民工总数的1%，这说明他们没有刚性的城镇住房需求吗？非也，只是当前的房价水平并不是中低收入群体可以接受的，即便有房贷新政“护驾”勉强入市，一旦失业，就将面临断供风险。

　　所以，接下来的去库存政策，更要在经济结构和产业布局上着力，同时加快落实户籍改革。此外，当前真正有实力消化库存的力量是二套改善性需求和投资性需求。

　　一个积极的信号是，2015年中央经济工作会议提出，要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

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