“假离婚”买房，这也行？

　　因限购限贷升级而被称为“史上最严”的上海楼市新政2016年3月25日出炉，实施1个月来，有媒体报道上海“买房型假离婚”现象有所抬头。无独有偶，天津和河北廊坊等环京地区，“买房型假离婚”也开始频发。

　　一些房产中介称“假离婚”不但能避开限购，还能享受低首付、低房贷利率等好处，且并不违法。事实究竟如何？

　　若一方“假戏真做”，另一方如何面对风险？从监管层面看，又怎样杜绝这种钻政策空子现象？

　　法律上只有真离婚

　　王秋荣（北京哲茂律师事务所合伙人）

　　法律上不存在所谓“假离婚”。很明显，“假离婚”有较高的法律风险：一方将共同财产转移给另一方，房产被认定为赠予，如另一方“假戏真做”，赠予方就“人财两空”。

　　举例来说，失去婚姻内共同房产的一方A，买第二套房产属于离婚后购置的个人财产（尽管可能是拿原来属于夫妻共同财产的资金去支付房款），如果第二套房的价值高于已经过户给B的第一套房产，则拥有第二套房的A所获利益可能大于B；如果第二套房价值较小或者离婚后A无法再使用原共同财产的资金购买房产，那么“净身出户”对于A就“弄假成真”了。

　　“假离婚”买房的法律风险远不止于此。在离婚和复婚之间折腾的时候，夫妻共同财产和婚前财产的性质都已发生变化。有些中介提出离婚不限次，须明确，如果多次离婚复婚，再次离婚时分割财产只能按照最后一次“婚姻状况”和最后一次“婚姻持续时间”来计算，这其中的利害得失，可能直到最后当事人才会恍然大悟。

　　现实中，有人“离婚不离家”，但从法律上看，此期间发生的收入、赡养、继承、抚养、监护甚至夫妻忠诚义务都已改变，其中的法律、伦理和道德风险远不是一纸协议可以解决的。

　　另外，离婚时民政机关和法院也会考察协议的合法与合理，其中也涉及是否公平的内容。明显不公平不合理的财产分割协议，如动产和不动产都归一方所有，另一方却要负担原共同房屋的房贷等，此种协议很可能不会得到支持。

　　细化房产政策，减少与婚姻挂钩

　　李宁（国鹏律师事务所主任）

　　“假离婚”破坏合法的婚姻家庭关系，违背我国婚姻法规定，也有悖诚信要求。此种对践踏法律尊严的行为，对家庭可能产生种种恶劣影响，甚至危及子女成长，对社会也是一种不安定因素。

　　要预防和规制“假离婚”买房现象，我建议，婚姻登记机关应严格把关协议离婚的审查程序。对离婚理由不充分、所提供证明材料有疑义或离婚协议内容显失公平的离婚协议，建议展开主动、必要、细致的调查和核实，查明有无恶意规避法律、逃避债务或谋取其他不正当利益的目的。如调查中认为有必要，还可延长审查期限。

　　房产政策在未来应当进一步细化，应减少与婚姻挂钩。各地现行的房产政策大多与婚姻有着或多或少的关系，建议国家和地方制定更细、更人性化的房产政策，考虑每个家庭的实际住房情况和要求，对短时间内离婚分户者进行购房政策限制。对恶意规避法律，为逃避债务或谋取其他不正当利益而假离婚者，应纳入不诚信系统。

　　国外立法早就有关于“结婚与离婚间隔期”和“离婚等待期”的规定。建议规定“婚姻登记之日起六个月内不得向婚姻登记机关提出离婚申请。但在夫妻感情确已无可挽回的情况下，可向人民法院提起离婚诉讼，法院经审理认为夫妻感情确已破裂的，可判决离婚。”这样，在充分保障结婚、离婚自由的同时，也维护了婚姻的稳定和尊严。

　　应通过立法加大对“买房型离婚”的惩罚力度。建议在《婚姻法》或《婚姻登记条例》中增设惩罚“假离婚者”的条款。如，可增设“离婚时，夫妻双方合意隐藏、转移变卖夫妻共有财产，企图规避法律，损害国家、集体或第三人利益的，离婚无效”并依不同情形追究“假离婚者”的民事责任等规定。

　　楼市调控更需“供给侧改革”思维

　　吴璟（清华大学恒隆房地产研究中心房地产投资研究室主任）

　　国内外不少学者在分析近年来中国住房市场调控政策效果时，都曾发现“过度反应”现象：“限购”等抑制性政策出台伊始通常会导致市场的急剧反应（如价格显著下跌），但这种反应很快大幅缓解。这其中一个重要因素是，“狡猾”的市场参与者们总是能找到“中和”调控措施的应对之法。除了“假离婚”，常见的还有同样针对“限购”的“补交社保”、针对二手房买卖税费的“阴阳合同”等。

　　目前官方还缺乏对上述行为的定量评估，但大量“身边案例”使我们相信，这些做法很可能在相当程度上抵消了调控效果。

　　针对这种情况，最自然的想法是通过严格的监管措施补上政策漏洞。伪造社保缴存证明、瞒报二手房成交价等，可以明确归于作假，管理部门也一直在通过严格社保补缴程序、引入二手房计税价格评估等举措加以治理。但离婚、结婚（复婚）属于公民权范畴，准确界定其动机在监管实践中不具可操作性，对结婚离婚限制更缺乏法律依据。因此，针对“假离婚买房”出台监管措施，很可能非但不能补政策漏洞，反而可能导致新的问题。

　　事实上，“买楼型离婚”从另一个侧面说明，这些购房需求都是真实存在的。调控的目的不应是遏制真实的购房需求，而应是遏制投机性的购房需求。

　　“买楼型离婚”实质上呈现出了楼市调控仍停留于“需求侧调控”而非“供给侧调控”的弊端。所谓供给侧结构性改革的思维，楼市调控最需要借鉴和引进。

　　抑制房价只是楼市调控最表面化的目的，满足刚需、造福民生才是根本目的，因此，合理的调控政策应在尽可能减少干预的基础上，以社会效益的最大化为目的，将社会的真正需要而不是表面化的经济指标纳入考量，这样才不会制定出错位的政策。

　　从国际经验看，可能的发展方向是更重视从保有环节着手的管理和调控，近年来大量讨论的物业税就是其中的可能选择之一，此外，差异性贷款政策也能发挥重要作用。

　　“若想零风险，只有己莫为”

　　杨晓林（北京天驰君泰律师事务所律师、中国婚姻家庭法学研究会理事）

　　一些夫妻为买房而“离婚不离家”，首先须明确此种同居关系不受法律保护。

　　离婚后一方所购房屋，在没有明确约定的情形下为其个人财产。如果是按揭购房，复婚后才取得房产证的，现有法律没有针对性明确规定。《婚姻法》解释（三）第十条规定，离婚后，一方以个人名义按揭贷款购买的房屋，婚后双方共同还贷的，司法实践中，房屋登记在婚前购买一方名下的，离婚时房屋往往归其所有，由其给配偶一定的补偿。可见，房产归属产权登记人的可能性更大。

　　针对假离婚，目前法律上也没有针对性明确处罚规定，但多地都针对规避政策的“假离婚”行为采取了一定监管措施。

　　2016年3月，人民银行南京分行、银监会江苏监管局公布《关于规范个人住房贷款业务促进住房金融健康发展的通知》，《通知》对江苏辖区的金融机构进行了必要的风险提示，要求金融机构做实“面签面谈”，充分核验借款人包括婚姻状况在内的真实信息，禁止居民家庭借“假离婚”“假按揭”等行为办理按揭业务。对于“假离婚”等弄虚作假的借款人，商业银行应当将其计入个人征信不良记录。

　　以“假离婚”博弈政策、法规者属于“以合法形式掩盖非法目的”，而开发商、中介、银行信贷员等，如明知上述情形，仍协助办理相关手续，则更应严惩。

　　对离婚当事人，应当在离婚协议中列明共同财产并明确财产归属及相应补偿方式，这样至少可避免“假戏成真”后的财产损失，同时在购买房屋前签署有效的书面协议，对所有权作明确约定。

　　即便如此，如以违法和丧失诚信为代价去换取利益，“若想零风险，只有己莫为”。

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