房价和地产股上演冰火两重天

　　今年上半年，房地产板块表现萎靡不振，难以提起投资者的兴趣；本次万科定增事件，当我们再次将目光回到房地产板块时，发现了一个十分奇特的现象：一方面是房价、楼市的火爆，上涨成为主基调；但另一方面，地产板块的走势却是跌跌不休，相关数据显示，截止6月21日，今年以来房地产板块整体下跌23%，部分个股跌幅远甚于同期上证指数。

　　是何种原因造成了房价和地产股冰火两重天的局面？本刊综合分析后认为，其主要在于楼市受政策的影响较大，而股票则是受行业成长前景及企业盈利能力的推动。地产股今年将呈现出前高后底的走势，站在成长性的角度，地产股并不适合长期投资。

　　楼市量价齐升格局未变

　　房地产行业是我国的传统支柱产业之一，2015年房地产开发投资9.59万亿元（占GDP总量达到14.17%），连续11年保持增长态势。虽然政府自2010年以来政府陆续出台政策抑制楼市火爆的局面，但依然止不住房价的快速上涨，尤其是2014年下半年，在国家货币政策放松的背景下，加之限购政策放松及去库存政策实施，国内楼市开始加速上涨。

　　数据显示，2015年4月全国百城住宅价格指数同比增速为-4.46%，此后逐月走高，截止2016年5月已达到10.34%，接近该数据的历史最高水平。而从国家统计局的数据来看，全国累计商品房销售面积也出现快速回升，今年前5个月更是出现井喷式行情，同比增速高达33.2%。

　　房地产呈现出典型的区域化特征，前五个月以京沪深为代表的一线城市房价同比增速呈现出上涨趋势，5月份达到了26.82%，而同期70大中小城市新建住宅面积指数（三线城市）仅为1%，出现明显的两极分化。有市场人士指出，一线城市房价上涨肯定有炒房客的作用，但更多是来自于巨大的房产需求的抬升，未来一段时间内京沪深的住房价格很有可能维持在高位运行，而三、四线城市则可能面临一个下跌的风险。

　　值得注意的是，在房价暴涨也催生地产商的拿地热情，各地地价逐步升温。根据中原地产的统计数据，截止6月13日全国50大城市土地出让金同比上涨47%，其中长三角地区的苏州、南京及杭州成为了制造“地王”的温床，尤其是南京。有人士统计，今年南京市地王位置就已被刷新10次，其中房地产商世贸以88亿元拿下总价地王。对于近期地王频现的问题，业内分析人士认为，这主要与宽松的货币政策和企业较低的融资成本有关，当前这些地王的拿地价格接近市场楼面均价，后续销售若出现问题，有可能面临较大的投资风险。

　　今年地产股暴跌超23%

　　那边楼市销售火爆异常，这边房地产股跌跌不休。2016年以来，A股经历了史无前例的大股灾，但截止6月21日，上证指数的跌幅也才18.6%，而同期地产板块整体下跌幅度却超过23%，股价表现十分难看。

　　实际上，地产行业当前还存在万科这一隐形的风险，公司目前的总市值高达2564亿元，位居行业第一名，比第二名的绿地控股高出近一倍的市值。去年在宝能的介入下万科股价曾有过不菲的涨幅，虽然公司15年业绩依然保持34%的高增长，但股价已有过度透支未来成长性之嫌，而且今年以来A股市场环境发生剧烈变化，加之公司收购深圳地铁的定增价格仅为15.88元，比停牌前的价格低了近35%，复牌后大幅下跌将是大概率事件。

　　个股的表现也不尽人意。申万一级行业中房地产共有142只个股，今年以来股价出现下跌的有130只，占比超90%，跌幅超过30%的达到55只，其中鲁商置业的跌幅最大，达到46%，公司并无重大的利空事件催化，如此大的跌幅确实匪夷所思。

　　从公司公布的经营数据看，2015年四季度公司房地产项目实现签约金额和面积仅有20亿元和28万平方米，同比分别大幅减少53%和43%，竣工面积仅有11万平方米，同比减少71%。今年一季度经营情况有进一步恶化的趋势，实现签约金额只有8亿元和签约面积仅有8.6亿元和10.4万平米，同比分别减少1.7%和13.6%，竣工面积基本持平。如此来看，经营情况恶化或是公司股价下跌的主要原因之一。

　　当然股价涨幅高的个股也不一定就是经营情况向好的企业。在涨幅榜中，累计涨幅超过10%的个股有四只，分别是万泽股份（51%）、中房股份（47%）、银亿股份（27%）和数源科技（10%），深入来看，上述4只个股之所以能获得较大涨幅，原因在于事件刺激而非房地产业务向好，其中涨幅最大的万泽股份主要是剥离了房地产业务转型新材料领域，中房股份则是被铝业巨头忠旺借壳，排名第三位的银亿股份主要是重组预期，数源科技主业并非房地产，其因为拥有无人驾驶概念而受到资金青睐。若剔除掉这些事件推动型的个股，行业表现将更加糟糕。

　　地产股不会有太多机会

　　对于买楼赚、买地产股亏的现象，我们认为，本轮房地产市场的回升是基于信贷政策宽松以及政府对楼市政策的松绑的背景，包括去楼市库存以及允许买房者加杠杆，房价短时间出现暴涨是情理之中的事情，但这样的市场行情并不可持续，未来可能存在周期性调整的可能。

　　而对于房地产股票而言，投资者更倾向于看中行业的成长前景和企业的盈利情况。地产行业已过了黄金发展期，行业景气度在不断下行，同时，地产板块整体的盈利能力也在下滑，2013年-2015年行业净利润同比增长率分别为18.32%、0.32%和-5.75%，呈现出持续下降的趋势。从这点看，地产股的投资价值自然要大打折扣，今年地产股可能会出现前高后底的走势，若拿全年可能不会有太多超额收益。

　　本刊研究员 韦顺

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