小区车位属于谁

　　近段时间，一则关于“全国首例小区车库之争”的消息刷爆了“朋友圈”。消息称，南京鼓楼区法院近日审结了全国首例小区车库之争，某小区业主赢得了全部车位的所有权。虽然法院随后称这是“旧案重提，并且终审结果与传闻相去甚远”，但小区车位的归属问题一直受到普遍关注。

　　《物权法》中，对于小区车位有一些具体规定，比如，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”

　　这些规定，又应该怎样理解呢？

　　解决车位纠纷的关键是明晰产权

　　张增会（北京京都律师事务所律师）

　　《物权法》专门规定车位这样一个具体财产，可见车位问题是多么重大。人们普遍认为车位矛盾的关键在于开发商，似乎只要开发商稍有良心，或者法律规定车位归业主共有，车位矛盾就消失了。这是一个天大的误区。

　　车位的建造是需要成本的，如果车位不能体现市场价值，开发商就不会有多建车位的动力。而在车位配比较低的情况下，供需矛盾是必然的。一个500户的小区，只有100个车位，就算是法律规定全部为业主共有，也无法满足业主的需要。

　　有一种说法相当普遍：开发商为了牟利，不愿意卖车位给业主，而要高价卖给外人。稍作分析就会发现这是一个伪问题。车位的价格只能是市场价，市场价不是由哪一方决定的，而是在市场上形成的。如果开发商定价10万元，外边的人都愿意买，说明这就是市场价值，不能算高价。如果业主愿买，开发商岂有不卖之理？很多业主的想法是在市场价格上大打折扣，只肯出三万五万，心情可以理解，道理难以成立。

　　我们在某些城市看到了奇怪的现象：车位交易与登记，符合物权法的规定，但管理部门不认可；车位租金政府定价，并没有法律依据，管理部门却乐此不疲。政府制订的住宅小区内停车位租金标准，不符合《价格法》的定价范围。看来管理部门真正做到依法行政，而不是凭自己的喜怒好恶来制定政策，还有很长的路要走。

　　解决车位纠纷的关键，是明晰产权。产权人能够得到合理的回报，自然会提高投资的积极性。至于价格高低，应当由市场去调节。

　　无产权证车位要区别对待

　　贾亦鹏（广东俨道律师事务所房地产部负责人）

　　具有独立产权证书的地上停车位、停车场、地下车库等一般不会引发纠纷，对于无法办理产权证书的地上停车位、地下车库等，需分别情况对待：

　　对于属于人防工程的地下车位，《人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”谁与规划部门、人防工程管理部门签订人防工程使用合同或取得《人防工程使用证》，谁就是收益人。

　　对计入公摊面积但无产权证书的车位而言，业主有共有部分的共有权。对未计入公摊面积且无产权证书的车位而言，开发商作为开发建设单位有权处分。

　　对于处于建筑规划内但无法取得独立产权证书的地上车位，应先审查其占用土地的性质，如属于占用公共绿地或公共场所建设的，则其归全体业主共有。不能证明是占用公共绿地或公共场所建设的，则需依据规划、合同等综合认定。

　　法律导人向善，《物权法》的规定是为了鼓励开发商多修建具有专有权的车位，而非造成权属的混乱。

　　但也要监管开发商利用车位恶意逃避房价监管、侵占建筑区划内公共部分等问题。

　　开发商应尽早销售车位

　　刘伟毅（物业公司项目经理）

　　从事商品住宅的开发，车位问题是无法回避的。建设的车位不及时消化，会成为低效资产，不但影响资金的周转，还可能引发纠纷，直接对经营产生困扰。

　　对开发商而言，要合理配置停车位数量，取得规划依据；尽早销售，避免夜长梦多。

　　很多开发商在卖房子的时候，不是同步销售车位，而是要在小区交付后才卖，这就非常容易引发纠纷。因为业主已经适应了小区里的一切，认为自己是小区的唯一主人，当然不认可开发商卖车位的行为。

　　有的小区，业主自主成立的业主大会解聘了原来由开发商聘请的物业公司，自行聘请了物业管理人，拒不承认开发商在小区内的任何权益，宣布小区内的车位全部属于业主共有，这种情况下，开发商连小区的门都进不去，更不要说管理自己的车位了。

　　因此，开发企业应当通过合理定价、优惠促销，尽快把车位转让给业主，不要把车位作为可以长期持有的资产。

　　对业主而言，判定车位是否共有，最简明的方式是看规划图。

　　如果小区即将动工或在建，那在当地规划部门网站或建筑工地地址公示区域，你可以看到小区规划图，看看上边规划了多少绿地、多少车位，等建成后再作对比，如有不符，可以向城市规划主管部门举报。

　　现实很“骨感”，业主当自强

　　许小航（北京市丰台区瑞丽江畔小区住户）

　　2016年起，北京住宅小区停车费全面放开，不再由政府统一定价。在此之前，我们小区物业公司就已连续三年单方面上涨停车费，遭业主联合抗议。

　　这其实正好击中当前我国业主委员会“发育不良”的问题。理论上说，业主委员会是强势的，可以更换物业公司，但现实的情况是，业主委员会的发展确实不尽如人意。这导致小区业主无法过问公共事务，与物业公司的议价能力较弱，甚至完全任由房产商操控的物业公司说了算，随手贴出一纸涨价通知，便可令停车费“一夜翻番”。

　　即使业主委员会发展成熟到可以炒掉物业公司，却并不能炒掉开发商。停车费取决于车位和住户的比例，这个比例在当初开发商建房时已规划好了，如果小区规划车位多，价格浮动就不会太大；规划车位少，就可能出现天价。

　　因此，当业主根本没有或者不充分掌握选择权时，政府过快放开住宅小区停车服务收费定价，就会出现初衷良好但现实很“骨感”的局面。小区停车费过快上涨已经引起居民的不满，甚至还可能酿发不和谐事件，因为在业主委员会机制还没有发育到位的情况下，政府突然就撒手了，很容易导致矛盾和冲突衍生。这应该值得政府监管部门高度重视。

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