主题公园与文旅的商业秘诀

　　淡季旺季、平日假日、团客散客、白天晚上的差异。这是主题公园营销四要素，只有掌握此关键要素，并依其重点巧妙的融合与置入，如此才能事半功倍的减少主题公园的投资风险与增加收益。

　　目前国内文化旅游商业环境险恶，文化旅游产业以及主题公园的未来市场也是如此。企业、团队、项目与个人如果单打独斗是非常危险的，唯有“整合与串联”，才能借力使力的事半功倍，就像一串佛珠，而非一堆佛珠。因为，未来不是谁有多少项目、多大的项目、多大的投资额以及多大的IP就能赚钱，而是：谁能用最少的成本与最低的风险，来影响及掌握多少市场、通路及客源的人，才能真正赚钱、真正说了算、真正的市场老大。

　　主题公园与文旅成功的四个重点

　　如果不了解“主题公园与文旅项目成功的四个重点”，那即使多大、多贵、多好、多强的项目与团队，都注定“内容规划不当、资金投资过高、运营管理低效”而导致“事倍功半”的失败！因为，这就是目前国内95%以上文旅相关项目及主题公园开发错误与投资失败的主要原因。

　　有多少鱼，才挖多大的坑。有多少目标客群的市场需求，才拿多大的面积，如此才能精准定位，让投资适当减少成本与风险，为获利建立基础！目前大多数的项目都是拿了地，才做市调和定位，这个顺序是错误的。正确的应该是先市调和定位，确定有多少目标可行的市场，再来觉得拿多大的地，而这正是目前90%以上的地产开发项目的通病。

　　怎么做很重要，但为什么这么做更重要。只知道做什么内容，却不知目标客群的真正需求，更不懂运营与营销，这种项目注定失败！目前大多数开发商的老板只凭着个人的喜好或是一昧盲目的听规划设计单位和设备供应商的建议，不断的往项目加内容加设备，却不了解也不重视规划前期就必须置入运营与营销的重点，因而导致定位错误，做出来的项目内容不为市场所认可与接受，项目当然就一定失败。

　　得民心者，得天下。所以，充分而详细的落地市调，是项目能准确定位、规划得当、降低成本与获得高效营收的基础与根本！大多数项目的老板崇洋媚外、好大喜功，总是不切实际的想着做“中国的迪士尼”，总认为自己非常聪明不会像其他项目一样失败，因而不重视项目的实际目标市场有多少，目标客群的需求是什么，那做出来的项目自然是牛头不对马嘴的注定失败。

　　一切都是为了销售。所以，所有的市调、定位、选点、规划、设计、施工、运营、管理都必须充分了解“主题公园营销四要素”：淡季旺季、平日假日、团客散客、白天晚上的差异，并依其重点巧妙的融合与置入，如此才能事半功倍的减少投资风险与增加收益！我在会议做专题演讲时就说了，一个项目要成功，就必须像接力赛一样的团队合作，一环扣一环、一棒接一棒才行。一开始的市调，就是为了最终的销售。如果项目的内容不是为了销售或是为了销售而准备，那这个内容或设备就应该拿掉，不需要浪费成本而造成获利的负担。

　　除了了解项目开发成功的四个重点以外，项目开发者更要了解项目正确开发的三个阶段、九个步骤的全流程。“定位期的市调、定位、选点；建设期的规划、设计、施工；运营期的运营、管理、营销”。

　　我们将一个项目比喻为有三个梯队的九名选手，第一棒是市调，而第九棒则是营销。大家想想，一开始第一棒就跑偏了，那外面几棒也就一直错下去，即使最后一棒“营销”是非常强大的，也是没用的；即使有用，那也是要付出非常巨大的营销成本才能挽回颓势。

　　所以，如果项目一开始没有充分的落地市调，切记！我说的是“落地”市调，而非一般在网上找找资料的市调，定位就有问题，项目地点选的就有问题。接着规划不正确，设计有偏差，施工自然就错误百出。定位期不正确，建设期做出来的自然不对，那对后面的运营期来说，就是个“灾难”！因为前面定位错误所带来规划设计的硬伤，是无法靠后续人为的运营管理和营销来改变的，或是要付出巨大的人力管理成本以及高额的营销宣传成本，才有可以运营下去。但是这必将成本太高，导致项目无法获利而投资失败。

　　项目及主题公园的生死关键

　　园区的“规划、设计、建设”只是兵器，“运营、管理、营销”才是真功夫。所以，不懂运营的园区业者，就像是一架没有轮子的飞机一样，看似美好，却是随时有机毁人亡的危险。

　　在未来的文旅项目及主题公园战国时代里，全国各地到处都是项目，各家争奇斗艳，能有好的区位自然占了地理优势，但未来的真正比拼的不是规模大小、投资多少、内容多好，而是运营管理以及营销的真本事。

　　在未来三五年以后，大家的实力都差不多，虽然各自使用的兵器有所不同，但这都不是输赢的关键，生死输赢的关键在于“运营管理以及营销的真功夫”。

　　附文：

　　观点

　　在目前的经济社会发展形势下，“全民皆游”催生了各种各样的文旅产品。但是，目前产业井喷的大环境之下，文旅大跃进的形势不容忽视。在我们还没有真正掌握文化旅游的核心价值的时候，同质同量同时的产品大量的体现已经给这个不健全的市场蒙上了一层阴影，使得文旅这个新生儿未曾长大，却已走岔。从市场导向、文化架构以及游客需求方向来考虑，真正做到对产业核心的剖析，对文化旅游核心的研究迫在眉睫。

　　—中国美术学院文化旅游研究中心副主任徐张飞

　　文旅商项目项目近年高度受到关注，一方面是因为相对于传统重资产，如主题公园项目，文旅商项目可以用更轻巧的投资翘动同样的人气与版面，另一方面则是中国的经济发展已经迈入新的阶段，消费者需从单纯感官刺激进入到更深层的文化感悟上所致。然而，这个产品趋势的转向，也意味著中国的旅游开发从过去的投资密集型转向内容密集型与服务密集型，需要旅游投资运营商更加的关注经营的内容，以更长期、更持续的服务取代一次性的大型资本投入。这个转型正好给文旅商业者一个极佳的机会。

　　—艾奕康环境规划设计(上海)有限公司建筑人居环境之经济规划部门总监康本裕

　　文/李瑞宸