引导广东省房地产健康发展的若干建议

去年以来，和全国一样，广东省房地产市场出现了一线和部分二线城市房价新一轮暴涨与广大二、三线城市产能过剩、去库存压力大相互交织的新矛盾。房价关乎民生保障与社会稳定，关乎房地产业的健康发展与经济的持续较快增长，必须予以高度重视，对广东省房地产业发展的现状作出客观的判断，对出现的问题矛盾及其原因进行认真分析，并采取切实有效的政策措施合理控制房价，促进房地产业健康持续发展，保障居民享有基本住房权利。

广东省城乡居民对住房的需求总体上得到满足，新的刚性需求将趋于稳定改革开放，尤其是1998年我国实行城镇住房制度市场化改革以来，在经济与居民收入持续稳定增长的支撑，刚性需求的强烈拉动和一系列配套政策的刺激下，广东省房地产业经历了长达近20年的持续高速发展期，成为拉动经济快速增长的主导产业之一，也极大地改善了城乡居民的居住条件。2015年，广东城乡居民人均住房面积分别达到35.44平方米和42.14平方米，以人均收入处于中等偏上的发展阶段提前实现世界高收入国家的居住水平，仅低于美国的67平方米，与英国35.4平方米、法国的35.2平方米、德国39.4平方米、意大利43平方米、荷兰40.82平方米相当，远高于西班牙25.8平方米、日本19.6平方米、韩国19.8平方米；我省城乡居民自有住房率分别为87.5%和99.8%，远高于法国55%、英国70%和荷兰55%，广东（和全国一样）成为世界自有住房率最高的地区。加上已竣工待售（去库存部分）与在建将形成的供给能力，我们可以断言我省城乡居民对住房的需求总体上将得到满足，新的刚性需求将趋于稳定，并取决于四方面的因素：一是随着经济发展和居民收入增长产生的改善性住房需求；二是城市化的推进产生的新增城镇人口对住房的需求；三是二孩政策全面放开逐年新增城乡人口对住房的需求；四是老旧住房改造重建的置换需求。上述新增刚性需求是可以通过相关数据进行推算和测度的。从趋势上看，城乡居民对住房的新增总需求的增速以及房地产投资增速逐步回落是必然的。如果不认清这种趋势，还继续按惯性的旧思维，希冀通过政策刺激房地产投资以此来保持经济增长速度，必然会造成资源的错误配置，产生新的不切实际需求的产能过剩，积累与引发经济金融风险。

当前我省住房发展面临的主要问题

（一）广州深圳等中心城市过高的房价与普通居民的收入水平消费能力之间的矛盾。根据2016年9月最新数据，广州市一手商品房成交价平均为20938元/㎡，中心城区越秀区为47400元/㎡，天河区48712元/㎡，海珠、白云、荔湾都在31000-36000元/㎡之间。若以3.5万元/㎡测算，一套90㎡的住房总价为315万元，按首付3成，30年还款期测算，月供高达1.2万元。按住房支出与家庭支出30%国际标准测算，家庭年收入需达48万元才能在广州市区购房。深圳有甚于广州，截止今年9月深圳市一手商品住房市场成交均价6.55万元/㎡，其中福田区、南山区分别高达10.1万元和9.2万元/㎡，包括公务员、教师在内的社会中层，特别是其中的新就业者，完全不具备在城市中心区购房的能力。

（二）外来人口日益提高的住房需求与珠三角地区较低质量的住房供给的矛盾。我省外来人口的整体居住水平较差，人均住房面积不足20㎡，远低于户籍人口人均35㎡的水平，而且有绝大部分是居住在城中村、企业配套宿舍，其居住条件差，大量住房仅能满足个人生活需要，不能满足家庭生活需要，已成为影响我省住房整体水平提高，制约农民工市民化的重要因素，并带来留守儿童等社会问题。

（三）粤东西北地区较大的住房供应规模与有限的住房消费需求之间的矛盾。截止4月底，全省商品房库存面积1.43亿㎡，比去年底（1.63亿㎡）减少2038万㎡，去库存的压力依然较大，潮州、汕头、清远、肇庆、云浮等城市的商品房去库存周期在20个月以上。从市场分布看，今年1-5月份，全省商品房销售5282万㎡，其中71%发生在珠三角，而粤东、西、北的占比分别仅5%、8%和15%，这低于上述三地区的常住人口占比（16%、15%、15%）。

（四）不同城市差异化的住房保障需求与全省相对单一的住房保障供应标准之间的矛盾。由于人口结构与需求特征不同，我省各城市对住房保障需求存在巨大差异。广州、深圳青年人口高度集中（两市20-29岁人口约占全省同龄段人口总量的45%），年青人住房保障需求规模大；东莞、中山、惠州等珠三角城市外来人口多，户籍人口住房保障需求少，城中村、个人出租屋等房源供应充足，住房保障需求量较低；粤东西北城市住房保障以户籍人口为主，商品房价格不高，库存较大，共有产权类的住房保障模式更适合地方需求。由于住房保障政策在保障面积、保障对象、保障方式等方面有多种严格规定，难以适应不同地区的差异化的保障需求。

（五）基础设施建设相对落后与世界级城市群发展需求及居民生活需求之间的矛盾。从世界城市群的发展规律来看，超大城市中心区半径20-60公里区域是容纳城市人口增长和提供住房的主要区域。而当前我省的重大区域性基础设施，尤其是轨道交通、学校、医院等设施建设滞后，不足以支撑广州、深圳等超大城市的人口在更大的区域范围内合理分布。

促进广东省住房健康持续发展的建议

（一）明确地方政府保障居民享有基本住房权利的主体责任。实现住有所居是我国住房发展的基本目标，保障居民享有基本的住房权利，给予居民可负担的、可预期的住房保障承诺，是各地方政府的基本责任。地方政府要加强住房发展的规划和研究，定期组织编制市、县住房建设规划，合理确定住房建设总量、用地供应量和供应结构，保障性住房和商品住房的供应比例，合理设计住房保障供应体系，明确各类保障标准，为全体居民提供通过适当方式获得满足家庭生活需求可负担、可预期的基本住房保障，改善和提升人民的居住质量，增强人民的发展获得感和生活幸福感。

（二）合理释放不同层次居民对住房的有效需求。一是扩大住房保障覆盖面。针对超大城市房价过高，中等和中低收入群体住房困难等问题，逐步将住房保障范围扩大至在城镇稳定就业外来务工人员和新就业无房职工，将中等和中低收入住房困难家庭纳入保障范围。二是打通存量住房与保障房之间的转换通道。地方政府要发挥在住房保障工作中的主导作用，通过批量购租，与开发商联合经营，收购金融资产包等形式，搭建省属、市属国有专业化租赁平台，将存量住房转化为租赁住房，为受保障家庭提供更多的保障房源。三是改善公积金服务支持居民买房租房。要着力推动公积金城际互贷，满足超大城市居民在周边城市买房，珠三角就业居民回粤东西北买房群体使用公积金的需求。四是完善支持政策，满足农业转移人口市民化购房需求。完善面向农业转移人口市民化的住房支持政策，有序推进农民进城安家贷款，稳定就业外来务工人员的购房贷款，通过简化收入认定，实行优惠利率，为这类人员购房提供便利服务。

（三）改善供给结构，精准满足新市民住房需求。一是拓宽住房保障实施形式。商品房库存量较大的地区，暂停新增建设保障性住房，地方政府通过向市场批量采购、租赁、改建等方式筹集保障房源，并优先采用货币化方式解决住房保障问题。二是建设更符合地方特色的住房保障体系。落实地方政府的主体责任，制定责权清单。省级政府负责制定住房保障最低标准，住房保障可用手段等，赋予市、县地方政府更大的自主权，并根据自身特点和财政状况决定保障对象，保障方式和保障水平。广州、深圳等超大城市以年青人和人才住房保障为主，三、四线城市以当地农业人口转移为主。三是统筹规划城市建设与住房开发布局。转变粗放式的土地出让和房地产开发模式，结合城市重点新区开发，轨道站场综合开发，城市旧区改造，引导房地产项目连片开发，协同推进交通、公共服务设施、市政基础设施等各项配套。四是推进城际住房协同发展。重点加强广、佛、清、深、莞、珠中等地区的跨市住房合作，形成若干个城际重点住房协同发展区，并加强大运量交通、医疗、教育等公共服务设施配套。五是在城市住房供应中引入PPP模式。在政府的主导下，鼓励房地产企业通过PPP方式参与保障性住房及城市基础设施的建设。

（四）稳定住房预期，形成可预期、可负担的住房保障体系。一是改革住房保障申请方式。建立以户籍和居住证为依据，以居住年限和就业状况为主要条件的住房保障申请机制，让在城镇稳定就业和居住的人，均可享受到城市政府提供的基本住房保障服务。二是明确住房保障最长轮候年限。在制定每年新增保障性住房供应数量的基础上，明确登记在册家庭最长轮候年限，并将其作为政府工作目标予以公示，承诺在轮候年限内解决住房困难的轮候家庭的住房问题，将政府的工作目标与居民个人的预期挂钩，给轮候者以信心保障。三是建立科学合理的保障性住房定价机制。为公民提供可负担的基本住房保障是政府的应尽责任，建立科学合理的保障住房定价机制是关键，合理的价格就是居民可负担的，与居民的收入相匹配，与住房的开发建设成本+合理的利润回报相吻合，只要充分考量居民的实际收入水平及购买支付能力，以覆盖住房开发建设成本+合理利润回报，来确定保障住房的价格，不仅是合理的，也是居民可负担的。(康念福)

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