泰康燕园开张两年收支打平 重资产扩张模式持续性待考

　　泰康的重资产扩张模式能否一路走稳，其所依靠的保险、养老和医疗闭环产业链的结合是否能够真正成功还需要时间检验

　　保险与养老、医疗有着天然的结合性。近年来，在中国老龄化形势趋严和政策支持的推动下，不少保险公司进军养老行业，试图在未来巨大的养老市场中分得一杯羹。

　　保监会数据显示，截至2017年6月末，全国共有中国人寿、泰康人寿等8家机构投资的29个养老社区项目，分布于北京、天津等18个省份，占地面积超过1200万平方米，计划投资金额678.2亿元，床位数量超过4万张，其中部分养老社区项目已投入运营。

　　其中泰康人寿走在前面，于2009年经保监会批准，获得了养老社区投资试点资格。现在，泰康人寿旗下已有燕园、申园等多个正式运营的高端养老社区，投资者从中或可管中窥豹，发现几分保险投资医养产业的回报和运营逻辑。

　　7年投资超200亿元

　　泰康保险集团董事长陈东升是在2007年3月的一场婚宴中，萌生了改变中国老年人养老方式想法的，当时婚礼上新人的喜悦与操心受累的老人的落寞形成鲜明对比。陈东升认为，老年人也应该有一个快乐的晚年。而后，陈东升带领团队四处考察，希望能够找到适合的模式介入养老行业。

　　最终，泰康人寿选择了把美国大型的CCRC模式（即持续照护退休社区模式）作为主要的核心产品定位，简而言之，就是当老年人身体状况发生变化的时候，依然可以在此居住，并获得相应照料。

　　而在2009年获批养老社区投资后，2010年，作为泰康保险集团运营医养产业主体的泰康之家正式成立，随后泰康人寿开始不断大手笔跑马圈地，同时布局医疗行业。

　　2011年，泰康之家（北京）投资有限公司与北京昌科航星科技开发有限公司联合体以16亿元的价格拿下昌平区地块。2012年，泰康人寿以4.25亿元在上海竞得松江区地块。2013年，泰康人寿子公司广州广泰投资有限公司以1.33亿元的价格，竞得萝岗广州开发区永和区相关地块，同年12月，泰康人寿以7.59亿元的价格拍下了三亚海棠湾地块。

　　此后，泰康人寿又相继以公司或子公司的名义，竞得苏州阳澄湖半岛用地、成都市温江区地块、南昌红谷滩新区九龙湖地区新余街地块、厦门环东海域新城等多个地块，成交价分别为5.2亿元、1.14亿元、5.11亿元、1.24亿元，上述拍下的地块均为泰康之家建造高端养老社区所用。据了解，截至目前，泰康之家的高端养老社区已经在全国10个城市进行布局，北京的燕园养老社区、上海的申园养老社区以及广州的粤园养老社区已经开业。《投资者报》记者根据公开资料计算，目前泰康人寿在养老社区上的投资已经超过了220亿元。

　　而在近两三年，泰康人寿又投资了一些医院，2015年11月，泰康人寿投资2.9亿元建设了泰康人寿燕园康复医院，同年，泰康人寿控股了南京仙林鼓楼医院，并表示未来将为医院的运营资本持续投入超过50亿元。2016年，泰康人寿还以2.62亿元的价格拍下了武汉汉阳的地块，拟与武汉同济医院合作，在该地建立三甲医院。

　　从投资路径和方式可以看出，泰康人寿主要采取的是自建自营的重资产模式，这种模式的特点是前期投入大，成本回收周期较长，泰康人寿因此饱受外界争议，但其不为所动。

　　泰康人寿副总裁兼泰康之家CEO刘挺军此前曾对媒体表示，重资产的好处是可以按照一个长期发展战略规划去完整地展现企业的战略落地，实现文化、体育、医疗、餐饮设施全产业链发展。“从企业和企业产品角度，在资金允许下是愿意做重资产的。”

　　如此大手笔的投资，是否会对泰康人寿的资产状况产生负面影响呢？记者注意到，泰康人寿2016年年年末公司总资产为6294亿元，每年一二百亿元的投资对于泰康人寿来说或许影响并不太大。

　　不过，这种重资产的模式往往不适用于中小保险公司。此前，合众人寿也走过重资产发展医养产业之路，最终因投资金额较大，投资回报期限较长，不利于迅速扩张等原因转向了轻资产模式。

　　燕园年收租金数亿元

　　随着泰康人寿在医养产业布局的进一步深入，行业对于保险投资养老产业的回报情况也日益关注。

　　据记者了解，北京燕园总投资高达54亿元，总共能容纳3000户老年人入住。入住燕园有两种方式，一种是购买相关对接养老社区的保险产品，即幸福有约终身养老计划，包括《泰康人寿乐享新生活养老年金保险（分红型）》等产品，且累计总保费大于或等于200万元。第二种则是缴纳20万元/人的护理押金，并购买100万元/户到300万元/户的乐泰财富卡（后续押金可按条款退还），即可获得入住资格。月费则是根据居住的人数和户型不同而有所差别，不含餐费的月费大概是在6000元到1.94万元，餐费根据实际就餐情况支付，预估餐费为1800元/人/月。而针对失能老人的护理区费用总体上会更高一些，大概在1.6万元/月到2.4万元/月。

　　如果以96%的入住率来计算，就是说有2880户居民已经入住，按照上述收费方式来看，燕园一个月的月租收入大概在1728万元到6912万元之间，年租金收入大概在2亿~8亿元之间。

　　刘挺军曾在2017年3月表示，2015年开业的北京燕园一期入住率超过96%，有望在2018年开始盈利。泰康保险集团董事长兼首席执行官陈东升去年秋季也表示，从养老社区回报看，燕园预计在2017年可以收支打平。

　　记者就燕园何时能够收回成本，以及包含燕园在内的所有高端养老社区的入住率和营收等相关经营问题致函泰康寻求解答，但截至发稿未能收到回复。

　　刘挺军去年10月曾表示，预计泰康之家单店能在两年半的时间里盈亏平衡，原因一方面是将保险与养老嫁接，达成“天配”；另一方面是打造了医养融合的新模式。陈东升早前曾表示，泰康人寿将投资千亿元在养老社区的建设上。但在地价节节攀升、专业护理人才短缺的环境下，重资产扩张模式能否一路走稳，其所依靠的保险、养老和医疗闭环产业链的结合是否能够真正成功，都还需要时间的检验。

　　《投资者报》记者 潘亦纯

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