將進入風口期

近期應南通市通州區政府之邀，赴﹁通州區房地產投資暨人居價值高峰論壇﹂發表專題演講。由於內容涉及我國未來二十年甚至更長時間的經濟與房地產發展方向，加之現場以政府官員、新聞媒體及全國知名、指標性房企為主︵你想到的都到了︶，我的演講內容也做了相應調整與深化，應值得將重點彙整提供予讀者參考。

長三角是經濟發展﹁排頭兵﹂

首先要說的是，為什麼今年以來我對長三角經濟與房地產發展格外的看好？有不少人﹁以小人之心度君子之腹﹂的認為，是因為我數度應邀前往演講或項目推廣集中在長三角所致，其實大謬，而原因剛好﹁本末倒置﹂。在史無前﹁厲﹂之調控措施層出不窮的當下，許多城市已在﹁退潮中裸泳﹂，而長三角乃至﹁上海大都市圈﹂，卻仍呈現盎然生機，因此我更樂於接受長三角區域與房地產有關的邀約。就如同這些年來﹁我看好房地產前景所以積極買房﹂，而非﹁買房了才看好房地產發展﹂的道理雷同。

必須知道的是，隨著改革開放四十年，經濟增長狀態已由﹁又快又好﹂到﹁又好又快﹂與﹁健康平穩﹂，進而不可避免的陷入停滯不前的高原期，乃至因包括人口、土地在內的各種紅利逐漸喪失，使得過去比拼﹁招商引資﹂優惠力度的城市競爭態勢已不可持續，以避免、防堵相互抵消、惡性鬥爭的﹁割肉效應﹂漫延。

長江經濟帶﹁任重道遠﹂

那麼未來將採取什麼對策呢？我看是更多的仰賴城市之間的協作、互補，創造產業競爭優勢及資源的節約、有效利用，否則將不足以因應﹁未來已來﹂之國際經濟、金融、產業格局的強烈變化，而這種﹁城際聯動﹂的﹁城市群﹂推進模式，就是﹁城市︵鎮︶化﹂↓﹁新型城市︵鎮︶化﹂的升級版，力圖在暗潮洶湧、優勝劣汰的國際競逐中保持領先位置。

於是中央﹁十三五﹂提出了十九個城市群規劃︵總計三十一個城市群︶，一方面是城鄉全覆蓋式推進經濟建設已心餘力絀，另一方面則是﹁讓少部分先富起來的城市，帶動發展遲滯的城市﹂，然後透過都市圈輻射效應，進一步縮窄城鄉差距及確保GDP穩定運行。

目前來看，十九個城市群已然﹁形成氣候﹂的有六個——京津翼、長三角、珠三角、長江中游、長江上游、海峽西岸等，其中﹁長江流域﹂顯然扮演重要角色，堪稱﹁任重道遠﹂。事實上，早在一九九二年六月國務院便提出相關構思，二〇一四年更將之與﹁一帶一路﹂及﹁京津冀﹂協同發展，一起作為國家發展三大戰略，可見﹁長江經濟帶﹂的重要性。

南通進入風口期是﹁有的放矢﹂

很多人可能並不清楚，以武漢為首的﹁長江中游城市群﹂GDP占全國百分之九點五七，僅以微弱比例略遜於珠三角的百分之九點八三，在全國城市群中排名第三，凸顯長江經濟帶的﹁強強聯手﹂，將成為維持中國經濟穩定發展的﹁關鍵力量﹂。而毋庸置疑的是，﹁長江經濟帶﹂的主軸是長三角，長三角的重中之重非上海市政府於去︵二〇一六︶年提出的﹁六＋一上海大都市圈﹂莫屬，分別是江蘇的蘇州、無錫、南通，浙江的嘉興、寧波、舟山。

如此抽絲剝繭、逐步細化可以發現，以﹁環滬環︵城市︶﹂觀之，南通做為上海北大門，均價每平米尚不及一萬元︵九千一百二十二︶，明顯處於房價窪地。尤其是二〇一九年滬通鐵路等一系統高鐵通車之後，南通因黃海、長江的天然屏障阻隔，與上海﹁似近還遠﹂的當前窘境將被徹底打破，更別說﹁上海第三機場﹂可望設在南通這個超級大利好一旦實現，所將帶來的爆炸性效應！

這才是我看好南通的本質原因，即使有所偏愛︵我母親是南通人︶也是﹁有的放矢﹂啊！