樓市新措施能奏效嗎？

政府公報 2 月 9 日刊登行政長官批示，推出新一輪房地產市場管理措施，包括取消出租房屋因空置而獲豁免房屋稅的規定，以及向取得非首個居住用途不動產者加徵5%或 10%的印花稅等。新措施翌日起生效。與此同時，為協助澳門青年置業，金融管理局推出了有關“合資格青年首次置業的按揭成數”的規定，符合條件的貸款申請人的銀行按揭可達房價 8 至 9 成。新措施一經公佈，旋即引起社會廣泛關注和討論，出現正反兩派不同的意見，一部分人認為新政有助青年解決置業難關；另一部分人卻擔憂可能引導有心置業的市民趕搭尾班車上樓，變相推高現今已高不勝寒的樓價，故何來促進本地樓市健康發展之說。

今次兩大新措施一併推出，可謂重手，坊間形容為辣招，可惜卻備受質疑，社會普遍認為是舊酒裝新瓶。當樓價高企帶來的民心怨憤存在已久，當房屋政策、土地政策，一再令社會大失所望，作為一個民意政府大打溫情牌推出新策，本是水到渠成順應民意之管治模式。然而諷刺的是，針對社會上普遍對新措施不看好之際，另一邊房地產界人士卻指出樓市的深層次問題其實是土地儲備及供應，建議政府應重視私人住宅供應對樓市的調節作用，加快土地審批速度，減輕樓市炒賣的氣氛。更指， “最近半年成交量不高但樓市一直乾升的情況是假象，豪宅和普通樓宇的總價除開呎數，都未回升到高峰期的六、七成。”

按照政府官員的說法，2016 年至 2017年期間，所有住宅交易的買家基本是澳門居民，當中已擁有住宅單位的占 56.7%，因此政府認為有必要推出新的樓市調控措施。毫無疑問，政府最初本意應是解決市民的基本居住權利，也是生存的基本需求，而這個基本需求，如何理解，也要視乎個人而異。對於初入社會工作的 20 多至 30 歲出頭的青年而言，其基本需求可能很多元化，比如買車需求、進修需求、社會群體交際需求，甚至婚戀需求以及置業需求等等；而對於年屆 40 多歲的青壯年，若是首置一族，可能既要面對置業需求，又要面對子女教育需求。

對於前者，即便是新措施放寬青年首置按揭成數到 8至 9 成，可能未必有心響應，因為置業未必是其唯一或最大的目標，反而收入和供款能力是重要考量因素。而對於後者，置業可能是生活所需，但鑑於自身經濟能力以及收入條件未能置業，當政策有助其上車，一部分可能被打動，而傾向低樓價樓宇埋手。但不可忘記，港澳地區已有三度放棄跟美國加息，若下一波跟隨美國加息的話，加幅一定不可小覷，一部分人可能因而會陷入債務危機境地。所以，放寬青年首置按揭這一新策亦有利有弊，如助長家長式管治的心態—— — 政府包辦市民的置業需求；不利市民的其他需求的發展，要買樓就可能要犧牲其他的需求，比如前文所提及的買車需求、進修需求等等，實際上還可能影响到部分居民生活質素，更不用說有推動市民“羊群”心理買樓風潮，為樓市新一輪漲勢添柴燎火之嫌。

青年首置按揭放寬政策，按照正常思維理解，首先前提是青年人要有一定的經濟能力，不論借到 8 成還是 9成，都是有借有還，而不會是有借冇還；其次要有一定的償債能力，畢竟，任何一間私營銀行對外借貸前必定嚴格審核借款人的“償債能力”，而不會是做社會慈善工作。所以說，新措施本身可能“雷聲大”，但效力大有可能是“雨點小”，過往政府順勢推出各種各樣的政策，被社會質疑目的都是以協助置業為出發點，由早些年前的首置四釐利息補貼，到首置免印花稅，再到如今的為樓市調控“加辣”新措施，按照慣例，每逢新政策在推出初時可能給人們帶來希望，及時給樓市降溫，但不出數月，即出現樓市反彈，故新措施往往是大打折扣。今次政府推出青年首置新措施，能否打破慣例，甚至乎創造奇跡，還需假以時日，當業界有足够數據力證之時，樓市新措施是否奏效才可見真章。（澳門 朱寶瑩）

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