产城融合：龙头房企竞争突围新路径？

　　TOP20房企中，超过半数已推出产城融合战略或项目。最近数年，产城融合成为房地产行业风行词汇，行内涌现出碧桂园潼湖科技小镇、华夏幸福嘉善产业新城等多种模式。

　　与传统地产销售的“一锤子买卖”不同，产城融合的核心乃是产业而非地产，其项目更考验开发商长期持有、运营项目的能力。本质上看，导入产业资源或是产城融合项目的成败关键。在产城融合战略的竞赛中，具有充足资源整合能力的龙头房企优势明显，已然赢在了起跑线上。

　　新一轮产城融合竞赛，谁将拔得头筹？

　　近期公布的房企数据显示，主流房企已从前数年单纯看好一、二线等热点城市的投资机会中“走出来”。如今，碧桂园（02007.HK）、万科（000001）等龙头企业逐渐将把握城市群、都市圈的投资机会，作为在战略布局中越来越重要的参考因素。在此过程中，企业以更深层次参与新型城镇化建设的方式，将更加多元的产业业态融入其中，特色小镇、产业小镇、产业新城建设等产城融合战略，已成为房企发展的新方向。

　　产城融合日渐风行

　　最近数年以来，产城融合日渐成为房地产行业中风行的模式。大约从2015年开始，房地产开发商不约而同走上运营商之路，不仅做地产运营商，还力争做产业运营商。房企开发商陆续推出产城融合综合体、产业小镇、特色小镇等项目。

　　据不完全统计，克而瑞2018年排行榜TOP20房企中，超过50%已推出产城融合战略或项目。国内主流的房企开发商，如碧桂园、华夏幸福（600340）、招商蛇口（001979）、华润置地（01109.HK）等，均已大举向产城融合发力，产城融合的房企队伍越来越大（表1）。

　　总体来看，房企的产城融合模式大致分为四种：以碧桂园为代表的科技型服务小镇、以华夏幸福为代表的产业小镇、以绿城中国（03900.HK）为代表的农业小镇、以华侨城（000069）为代表的文旅小镇。

　　2016年8月，碧桂园宣布“产城融合”战略，将科技元素融入其中，科技小镇成为其主打模式。根据该战略，其计划建造以产业为核心，以项目为载体，通过以产带城、以城促产、产城互动的发展路径打造生产、生活、生态“三生融合”的宜居宜业之城，力求通过系统化解决方案实现城市产业提质、经济振兴、民生改善和环境友好，使城镇成为人们的安居之处、乐业之地。

　　有资料显示，经过近3年的发展，碧桂园的产城融合战略渐入佳境，其已在粤港澳大湾区、长江经济带、京津冀城市群、长三角城市群布局了多个科技小镇、科技新城、科技产业园和科技综合体等，已落地30多個产城项目；更打造了潼湖科技小镇、思科（广州）智慧城、富士康科技小镇、顺德新能源汽车小镇、顺德机器人谷、华东科技新城、深圳机器人产业园、中以国际科技合作产业园、张江长三角科技城等数个标杆产城项目。其中，碧桂园潼湖科技小镇在2017年8月成为广东省发改委评出的首个直接以“科技”冠名的广东特色小镇创建工作示范点项目，并于2018年9月正式开园。如此快的落地速度，也符合碧桂园的一贯作风。

　　目前，国家已提出要在2020年前培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇。由此可见，中国城镇化发展的路径思路是颇为清晰明了的。显而易见，以科技小镇、特色小镇、产业小镇等为代表的产城融合项目将成为龙头房企战略转移的新据点，产城融合甚至有望掀起一波发展浪潮。

　　房企转型升级的必然路径

　　本质上说，产城融合兴起背后的逻辑，是房地产市场土地和项目资源获取变得越来越困难。传统地产开发运营模式遭遇“天花板”之际，房企开发商纷纷加速探索“城市运营商”或“城市配套服务商”新角色，产城融合顺理成章成为众多龙头房企转型的切入点。

　　表1：部分实施产城融合的房地产企业情况

　　在“产城融合”的模式下，产城融合将通过产业与城市功能融合、空间整合，“以产促城，以城兴产，产城融合”。与传统地产销售的“一锤子买卖”不同，产城融合项目更考验开发商长期持有、运营项目的能力。慢下来，稳健运营，成为操作产业园的基本要求。碧桂园潼湖科技小镇，在一片未开发的空白区域开展建设，被视作产城融合的一个经典案例。

　　据介绍，潼湖科技小镇总规划范围约8平方公里。在城市建设方面，潼湖科技小镇采用立体城市的分层设计，地下一二层是交通和停车空间，地面全是公园，全面采用垂直绿化和多维度生态系统，探索生态城市和智慧园区、智慧社区、智慧城市的建设路径。

　　2017年12月，该项目被评选为“十大产城融合经典案例”。2018年1月，该项目从658个候选作品中脱颖而出，入围被誉为中国地产设计界奥斯卡大奖的第四届地产设计大奖·中国榜单。

　　碧桂园集团旗下的另一个项目——博智林机器人谷备受外界关注。资料显示，这个总占地约11.23平方公里的机器人谷，将引进全球顶尖机器人专家及研发人员，形成引领世界先进机器人技术的研发团队，为推进新一代智能机器人可持续发展提供重要支撑与技术储备，成为我国智能机器人产业发展的新引擎。未来，广东机器人谷将建成一个有关机器人所有领域的创造创新之城，一个集研究、生产、生活、文化教育于一体的宜业宜居之城，一个融合机器人高新科技和现代化文明的未来智慧城市。

　　甄森