“新政”频出，房价几何

　　2月22日，航拍广州天河区某楼盘及附近在建工地

　　楼市整体似乎“熄火”了。

　　受疫情影响，春节之后本该门庭若市的售楼处却门可罗雀，楼市成交量同比断崖式下跌。

　　国家统计局3月16日发布的《2020年1-2月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，1-2月份全国商品房销售面积同比下降39.9%，销售额同比下降35.9%。2月份，70个大中城市中有19城新房“零成交”，24个城市二手房“零成交”。

　　困局之下，一场拯救楼市的“战役”打响了。放松限购、降低首付、展期还贷、缓交出让金……至今，全国已有超70个城市出台涉房地产行业相关政策。

　　人们的焦虑情绪再度泛起，难道房价又要起飞了吗？

　　个别激进政策无关大局

　　2月25日，网传绍兴工行将首套房贷首付款降低到两成，二套房贷降低到三成，被解读为具有风向标意义。

　　紧接着，又传出“深圳建行将首付变相降至三成”的消息。

　　与此同时，2月21日，河南省驻马店市打出了17条政策组合拳，不仅降首付、降贷款利率、降预售门槛，还提供购房补助。

　　出台类似政策的还有湖南衡阳市。被称为“衡十七条”的政策，提出引进人才可同享购房及契税补贴。

　　但是事态并未朝着一些人预测的方向发展。很快，绍兴工行和深圳建行就进行了辟谣，称“传闻不实”。

　　“出头鸟”驻马店市已经被河南省委约谈。首套房二成，宣告结束。

　　梳理各地关于楼市的政策发现，虽然2月以来各地政策已经从“救房企”推进到“救市场”，含金量不断增强，但尚未突破“房住不炒”的红线。

　　“驻马店救市17条”“衡十七条”力度确实很大，但仔细一分析，不难发现背后的原委。无论驻马店还是衡阳，城市本身缺乏有竞争力的产业，属于“收缩型”城市。自2018年三季度，大多数三四线城市的楼市就开始疲软。根据驻马店住房管理中心数据显示，2019年网签面积同比下降23.2%，网签金额同比下降16%。

　　换句话说，这样的城市，地产颓势已经形成，即便出台救市政策也难对市场形成多大影响，更不会影响全国。

　　相比之下，热点城市主要是“救房企”为主。比如，上海只针对性地调整土地价款缴付方式和期限、顺延开竣工等。江苏省出台50条提振经济政策，只提到了稳地价稳房价稳预期，保持房地产市场健康发展。

　　即便如此，这已经引起了决策部门的警觉。近期，财政部、统计局、央行等多部门密集发声，重申要坚持“房住不炒”定位，再次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

　　不能任由房地产加杠杆了

　　对于银行，房贷是一大笔生意！

　　数据显示，截至2019年末，我国金融机构各项贷款余额为153.11万亿，其中个人住房贷款余额30.2万亿，占比约为20%。如果加上8.4万亿的住房开发贷款余额，占比则达到了25%！

　　虽然与美国、日本等发达经济体相比，中国家庭债务的绝对总量还未达到极端状态，但增长速度较快，已经给宏观经济的稳定运行带来了隐患，逐渐成为政府及各部门一大难题。

　　通常，我们用居民杆杆率（居民部门贷款余额与名义GDP之比）来反映居民的债务负担能力和偿债能力。

　　我国居民杠杆率自1996年以来一直呈上升趋势，1996年我国居民杠杆率仅3%，2008年上升到18%左右，2017年达到了48.97%，已高于发展中国家的平均水平。2019年则进一步飙升到55.33%，较2018年提高2.13个百分点。

　　这其中，购房占了一般居民负债的大部分。西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心的数据显示，在2015-2017年新购房有负债的家庭中，收入最低的20%家庭债务收入比高达13.7，收入最高的20%家庭债务收入比也达到了1.8，均比城乡调查口径下的2017年债务收入比1.1高。

　　对此，中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清指出，近年来我国一些城市住户（居民）部门的杠杆率急速攀升，相当大比例居民家庭负债率达到难以持续的水平……

　　新的政策正在降低房地产继续加杠杆的可能。

　　过去，央行频繁实施定向降准，试图扶持中小微企业，可是很多钱流向并不精准。房地产行业更赚钱，钱总是变着法子，千方百计地流向房地产。

　　近期，财政部、统计局、央行等多部门密集发声，重申要坚持“房住不炒”定位，再次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

　　2019年央行推出贷款市场报价利率（LPR）。今年3月1号开始，存量房贷定价基准转换为LPR已经开始实施。LPR形成机制将房地产和实体经济成功区隔开来，为房地产建立了防火墙。

　　比如，在过去一年，1年期LPR累计调整了4次，累计下调26个基点，而5年期以上LPR仅调整了2次，累计下调10个基点。如此一来，就可以对1年期贷款较多的实体经济“定向降息”，对5年期以上贷款较多的楼市区别对待。

　　这意味着，未来不论是对实体经济涓滴还是大水漫灌，房地产行业想要沾光，难度大大增加了。

　　在“房住不炒”的紧箍咒下，即便银行有一颗蠢蠢欲动赚钱的心，也不敢乱来。

　　房价强劲反弹不可能

　　有人将此次新冠肺炎疫情与2003年的非典作比较。认为楼市可能会像非典疫情结束之后类似迎来强劲反弹。这值得商榷。

　　且不说2003年社会经济各层面都与现在存在巨大差距，仅楼市也与当时的境况明显不同。当时，我国的城镇化水平还较低，商品房处于供不应求的状态。如今，我国整体上已经不缺房子，存在的只是结构性的不均衡。

　　当然，如果自住，现在买房不失为一个好时机。

　　从市场端，开发商资金紧张，降价促销还将持续一段时间。

　　疫情对绝大部分行业都造成了影响，自然也会对居民收入有显著影响，一项调查显示，绝大多数被访者表示收入将下降10%-30%；超六成被访者因疫情而推迟购房计划。

　　居民购房意愿下降的同时，我国房地产行业的杠杆率居高不下。2019年中期，A股上市样本房企平均资产负债率77.44%。正常状态下，房企可以靠高周转率维持，但遇到新冠肺炎疫情这种情况，节奏瞬间被打乱，高杠杆运作的开发商，资金压力巨大。

　　沒有资金流入，利息、到期的债务和管理费用却是刚性的……压力之下，房地产企业只有在销售端发力。降价无疑是最有效的方式。打折促销固然会损失部分利润，但总比资金链断裂后卖项目、公司股权求生或者倒闭要强得多。比如恒大打折卖房，就引发了巨大的轰动。随后，各大开发商都跟进，各种促销优惠相继推出——首付分期、60天内无理由退房、交5000抵20000、送物业费、送车库券等等，进行变相降价。

　　从政策端，房贷利率“降”了，按揭贷款更容易，月供也少了。

　　3月20日，人民银行公布了“新版”贷款市场报价利率（LPR）第八次报价，1年期LPR为4.05%，5年期以上LPR为4.75%。虽然这次并未下调，但是相较于两个月前，5年期以上下降了5个基点。换句话说，相当于房贷利率基准比1月20日已经下调5个基点。按揭利率下行，意味着货币充足，不仅更容易申请贷款，而且购房者利息减少，还款压力也会相应减小。

　　最后，在平稳的市场中，无论刚需还是改善都更从容。对于改善性需求，很多人需要卖掉第一套房，然后才有钱买更大的房子。在房价快速上涨的市场中，卖掉自己的房子再买入房子，卖和买期间，房子价格难免上涨，导致损失。现在价格稳定，正是置换好时机。

　　董晴

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