南国置业负重前行

　　近日，南国置业股份有限公司（以下简称“南国置业”，002305）发布了2019年年报及一季报。

　　2019年，南国置业实现营收63.69亿元，同比增加58%；归母净利润-3.55亿元，同比下滑520.39%，上市十一年来首次为负。

　　此外，受新冠肺炎疫情影响，公司2020年一季度营收、归母净利润分别为8143.74万元、-1.53亿元，同比下降96.03%、1615.9%。

　　业绩承压，市值也随之萎靡不振。截至5月7日收盘，南国置业市值为36.6亿元，较去年同期下降25%。

　　年报及一季报均表现欠佳的南国置业将如何负重前行？

　　创始人再度减持

　　南国置业创始人许晓明，曾任中国宝安集团副总经理，1998年创立南国置业。

　　彼时，公司在颇为偏远的武汉南湖片区开发了“南国置业·中央花园”等项目，将“在花园中建房”“构筑活的社区”等概念带进了武汉人的生活。

　　2002年，南国置业在武汉市硚口区拿到土地，开发“南国·大武汉家装”项目，由此进军商业地产。

　　此后，南国置业便一直发展平稳，成为一家以商业地产为主业，涵盖购物中心、酒店、公寓、写字楼、文化产业园等业态的综合性物业开发企业。

　　2009年，南国置业在深交所上市。上市后，公司业绩稳步上升，但同时也遇到了一些瓶颈。一是新增项目数量不多，扩张缓慢，始终没有走出湖北；二是资金遇到压力，上市时募资的5.5亿元在3年禁售期满后已消耗殆尽。

　　不过，公司很快就迎來了一个契机。在和电建地产（原中国水电地产）进行了几次项目合作后，2012年，南国置业引入电建地产作为其主要战略股东。

　　据了解，电建地产是世界500强、国资委直属央企中国电力建设集团旗下唯一的房产开发平台。电建地产能为南国置业提供稳定、低成本的融资渠道及拓展全国市场的相关资源，南国置业则能弥补电建地产在商业地产方面的短板。

　　2013年，许晓明卸任董事长一职，逐步移交实际控制权。2014年，电建地产正式成为南国置业控股股东。此后，许晓明通过集中竞价和大宗交易方式减持南国置业股份，2020年1-4月再次减持。截至5月，许晓明仅持股7.35%。

　　目前，南国置业深耕武汉、成都、重庆3个重点城市，同时布局北京、上海、深圳、广州4个一线城市和南京、杭州等机会型城市，形成了南国大家装、泛悦Mall、泛悦汇、泛悦坊、泛悦·城市奥特莱斯等5条产品线。

　　“易主”难挽颓势

　　电建地产控股前，南国置业归母净利润一直保持在亿元以上，2013年曾达到5.41亿元。

　　然而，“易主”后的2015年-2019年，公司归母净利润均低于1亿元。2019年，公司归母净利润上市以来首次为负，跌至-3.54亿元。

　　此外，公司毛利率也连年下滑。2016年-2018年，公司毛利率分别为25.88%、16.22%、12.67%，去年更下滑至3.37%。截至4月30日，南国置业去年毛利率水平在已公布年报的130多家上市房企中位列倒数第二。

　　支点财经记者就毛利率过低的问题，联系南国置业董事会办公室，但截至发稿前未得到回复。

　　南国置业的几个重点项目发展情况也不太理想。

　　自2018年起，武汉珞狮路南国大家装和泛悦西汇MALL项目进行闭店重装和业态调整。2019年，上述项目全年没有营收，同时还要支出改造费用、租金和日常运营费用，导致项目净亏损达3.9亿元。此外，去年南国置业武汉洺悦府项目还建房部分亏损2.1亿元。

　　跨区域优势也并未凸显——尽管在全国多地布局，湖北依旧是南国置业主要营收来源，营收占比达96.56%。

　　大股东提供融资支持

　　2019年年报中，南国置业提及了可能面临的政策调控风险、市场风险及融资风险，原文如下。

　　政策调控风险。2020年我国将坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，“因城施策”、适度从紧的政策导向不会有根本改变。但年初突如其来的疫情仍在持续发酵，受其影响，我国经济短期下行压力明显增加。

　　面对新冠疫情的影响，中央政府已出台稳经济政策，明确要加大宏观政策调节力度，积极的财政政策持续发力，稳健的货币政策灵活适度，增加资金流动性，加大减税降费力度等。目前部分城市已经出台降低预售条件、延时竣工时间等相关政策，加大行业扶持力度，缓解企业资金压力，提升企业开发投资信心，以达到防范系统性风险、保障城市房地产开发建设顺利进行的目的，进一步促进房地产市场平稳运行。

　　市场风险。随着房地产企业集中度的日益加强，中小房企生存压力日趋加大。房地产行业是资金密集型行业，对资金需求量大，除利用自有资金外，还需利用预售收回资金、银行借款等其他方式满足经营所需。市场预期发生变化，引发销售不畅，可能会对公司的资金筹集和现金流状况造成重大影响。

　　在新冠肺炎疫情对经济发展各层面造成较大冲击的背景下，公司将攻坚克难，采取有效措施，积极有效应对，推动公司房地产业务的持续健康发展。

　　融资风险。2019年新一轮房地产融资收紧，房地产信托融资受到整顿，当前，银行贷款、信托、债券、私募基金等融资方式均已受到严格监管，房地产融资政策空前严厉。而在公司积极增加土地储备、加速业务发展的过程中，需投入大量的资金用于土地获取和项目开发。

　　公司项目开发资金来源除自有资金外，还需要通过银行借款、发行有价证券等方式进行外部融资。若国家宏观经济形势、信贷政策和资本市场发生超预期重大变化或调整，可能导致公司的融资受到限制或公司的融资成本上升，从而对公司的生产经营产生不利影响。

　　受新冠肺炎疫情影响，今年一季度全国商品房销售面积同比下降。这一背景下，南国置业也难以独善其身，开发项目停工，商业项目大都处于停业状态。

　　一季度，公司营收、归母净利润分别为8143.74万元、-1.53亿元，同比下降96.03%、1615.9%。面对压力，南国置业表示虽然疫情对一季度业绩造成较大影响，但公司在重庆、深圳、成都等地均有项目储备。随着项目有序复工，经营也逐步恢复正常。

　　4月30日，南国置业召开2019年全年业绩网上发布会。提及疫情对公司的影响，总经理钟永红表示目前现金流较为充沛，并得到了大股东的支持。钟永红说，电建地产对南国置业提供了不超过50亿元的委托贷款，“公司还将加大与各类金融机构的合作，大力拓展融资渠道、创新融资工具”。

　　张帆