立足“三个新”促进四川房地产市场平稳健康发展

　　今年以来，突如其来的新冠肺炎疫情对我国经济社会发展带来前所未有的冲击，房地产市场受到较大影响。当前，经济发展的外部环境更趋复杂严峻，四川省房地产市场不稳定不确定性因素显著增多，但同时又面临成渝地区双城经济圈上升为国家战略的政策机遇。需要适应新形势，把握新趋势和满足新需求，在坚持“房住不炒”的总定位下，更加注重因时、因城、因需精准化施策，稳房价、稳地价、稳预期，充分发挥房地产促进就业、保障民生、稳定经济增长的重要作用，确保四川省与全国同步全面建成小康社会和“十三五”规划圆满收官。

　　适应“新形势”，注重因时施策

　　房地产业关联度高、带动力强，是国民经济发展的重要产业，对城乡居民生活水平改善、地方财政收入、城市基础设施建设支撑，都具有重要作用。此次新冠肺炎疫情对宏观经济的冲击和挑战前所未有，特别是对今年地方政府财政收支影响非常大。显而易见，越是经济下行降税力度越大，降税力度越大地方政府收支压力越大，而且疫情防控、脱贫攻坚、困难救济等刚性支出还在不断增加，拉动经济还要靠政府投资。

　　受疫情影响，四川省一季度房地产开发投资较去年同期下降14.4 个百分点。目前，四川省房地产投资占固定资产投资比重约20% 左右，房地产投资大幅下降对经济下行影响明显。虽然国内疫情逐渐得到控制，但如果国际疫情失控状态延续时间较长，对中国经济复苏影响就更加明显，全年房地产走势仍然面临一定的不确定性。在宏观经济下行压力加大的背景下，成渝地区双城经济圈上升为国家战略，为四川省破解区域发展不平衡不充分难题，稳定经济增长，提振市场信心带来了利好。中央明确支持，突出中心城市带动作用，加大城市空间供给，为核心城市房地产平稳健康发展带来了新的政策利好。为此建议适应新形势，进一步拓展城市空间，重点做好以下三个方面的工作。

　　要密切关注国家在坚持“房住不炒”的前提下，对房地产调控政策可能会作出的边际调整，提前做好政策调整前期研究，以老城更新、旧房改造和新市民保障为重点，强化供给与需求相结合的调控手段，保持房地产投资的适度水平和结构性差异，充分发挥房地产投资稳定经济的作用。

　　核心城市要加大城市空间供给，增加土地供应，适当调整土地拍卖政策。例如降低土地竞买保证金比例，允许成交土地签约、出让金缴纳适当延期等。同时要积极发展居民保障性住房，以安居型商品房、人才住房和公共租赁住房为重点，启动第二次房改新政，加大基本公共服务供给，满足流动人口的居住需求。

　　促进成渝相向发展，推动成都东部新区建设，加快成德眉资同城化步伐，推进宜宾—泸州、达州—南充组团式发展，布局建设省级新区，培育城市发展新增长极，增强核心城市、区域中心城市和城市新区功能，加快城市扩容与城市更新，引导人口和生产要素集聚，整体提升就业吸纳和人口承载能力，形成房地产需求新的增长空间。

　　把握“新趋势”，注重因城施策

　　房地产市场持续稳定健康发展与人的流动以及城镇化进程密切相关，中国房地产市场处于转型的过程中，再叠加新冠肺炎疫情的冲击，产生了很多新的趋势。当前，四川省城镇化进程进入“下半场”。从人的流动来看，呈现典型的“两个1 千万”现象。一是跨省流动达1 千万。作为人口输出大省，近年来，四川省向省外转移输出人口年均达1 千万，是除河南以外人口外流最多的省份。二是省内流动近1 千万。常住城镇人口比户籍城镇人口多1090 万人，即全省有近1 千万流动农民工生活在城市范围内，但因为户籍问题，未能同等享受城市的各项公共服务。从人的集聚看，呈现出向中心城市和县城两端集聚的态势。以成都为核心的大都市圈人口净流入趋势不断强化，近年来成都年平均净流入近50 万。县城也正在成为人口就地城镇化的主战场，四川省县域城镇化率低于全省9.9 个百分点左右，未来城镇化潜力巨大。为此，建议把握新趋势，更加注重分区分类施策，重点做好以下三个方面的工作。

　　针对中心城市，在城市空间供给加大、人跟着产业走和原有分区调控政策前提下，进一步调整优化主城区、高新区、天府新区、东部新区、二圈层、三圈层等地在限购、限售、限价、限资格等方面政策，加大基础设施向周边延伸和加密，加大优质公共服务向周边扩散，增强大城市和都市圈的资源集聚效应，更好满足多元化住房需求。

　　针对收缩型城市，要控制土地供应节奏，防止通过土地财政导致债务放大，通过转变惯性的增量规划思维，严控增量、盘活存量，优化供地结构提高配置效率，积极引导人口和公共资源向主城区集中，促进空间集聚和功能优化，进一步挖掘城市发展的潜在动力，在“瘦身强体”中追求高质量发展。

　　大力支持县域农业转移人口就地就近城镇化，开展 “小县优城”试点，以深化改革户籍制度和基本公共服务提供机制为路径，打破阻碍劳动力自由流动的不合理壁垒，做好外出农民工回乡就业置业的配套政策，落实农业转移人口市民化奖励政策，促进人口城镇化与土地城镇化相协调，优化人力资源配置，增强人口集聚能力。

　　满足“新需求”，注重因需施策

　　受去年以来的调控政策影响，一部分刚性需求由于新房中签率、购买资格等原因一直处于观望或者等待资格状态。同时，随着二胎政策效应释放，二孩家庭对改善型住房需求呈现一定增长趋势，但囿于各种限制政策，暂不具备购买资格。此外，随着疫情期间长时间居家隔离，居民对于居住空间、生活品质、物业服务等方面都有了新的考量，进一步激发了新的住房需求。例如部分租赁需求转为购房需求，长期居家生活激发的改善型住房需求，城郊地带休闲度假物业需求，对高通风透光度和低密度住房需求，更加关注高品质物业服务、园林绿化好、周边商业医疗等基础和公共服务配套齐全的楼盘。需求顺利释放还需政策支持和供给端发力，如果应对得当保持市场平稳，将有效促进住房消费升级、房地产销售渠道升级、支持居民自住需求的房地产政策升级。为此建议满足新需求，更好地满足人民群众对美好生活的向往，重点做好以下四个方面工作。

　　适当调整房地产短期调控措施，支持刚需和改善型需求。调整“认房又认贷”政策，例如首套房认定以购房时有无未结清贷款为准，降低二套房首付比例，大幅度提高二孩家庭购房摇号中签率等，提升购房者置业信心，促进刚需和改善型需求入市。

　　调整住房金融政策，保障合理自住需求的稳步释放。例如加快按揭贷款资金发放，并在利率方面给予一定优惠；提高公积金贷款额度、降低公积金贷款首付比例、推广公积金组合贷等，支持居民合理住房贷款需求，增强消费者的有效购买力。

　　实施财税支持政策，例如对居民新购住房进行补贴，降低购房契税税率，进一步放宽人才落户条件，扩大人才购房补贴范围等，以提振购房需求释放积极性。

　　鼓励房地产产品提质升级，瞄高绿化率、低密度率、智能化与智慧化、健康人居等产品，支持环保、科技、节能等功能创新，持续改善户型、物业和公共服务配套，以求较好满足人民群众对美好生活的多样化住房需要。

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