越秀搅动京圈

　　潜伏两年，高调出击。

　　记者 李惠琳 编辑 谭璐 陈晓平

　　越秀地产，正搅动京圈市场。

　　6月20日，北京第一批次集中供地收官，23宗地，成交712亿元。一掷千金的豪客中，越秀这张新面孔，格外生猛。

　　过去4个月，它拿下三宗京城热门地块，价格皆触顶，斥资共138亿元，连中海、华润都落在下风。

　　这家广州老牌国企开发商，长期深耕大湾区，过往鲜少涉足长江以北。当下，楼市前景晦暗不清，潜伏京城两年后，越秀却开始高调出击。

　　百亿补仓

　　越秀地产，是今年在北京花钱最多的房企。

　　6月中旬，海淀区一宗住宅用地，30家房企“围猎”，经过多轮举牌竞价，触顶上限价格79.35亿元。在摇号阶段，越秀最终摘得。

　　它也志在必得。在土拍现场座位席，越秀华北区域副总裁、北京公司总经理董毅，身穿粉色衬衫，桌上放着一个红色纸袋，上书“大吉大利”。

　　收获心仪地块，越秀固然有运气的加持，把握窗口期也是关键。为拓展北方市场，今年2月，它开启招兵买马。

　　董毅就是越秀高层特意挖来的，他在旭辉任职6年，从战略合作部负责人，一路晋级为华北区域总裁。加盟后，现在主抓投资和北京公司。

　　越秀又从金地请来两员大将——郭伟智、赵峰，分任北方区域董事长兼总经理、北京公司助理总经理。

　　“人才建设走在前面，马上就会开花结果。”越秀地产董事长林昭远说。

　　果然，很快迎来收获。

　　2月的北京土拍，这张新面孔击败一众头部央企，分别以25.99亿、33.12亿，拿下昌平朱辛庄地块和苹果园地块。

　　“市场热的时候，我们拿不到地，冷下来的时候，在一些重要的节点，我们就拿到地了。”

　　林昭远在3月透露，北京是要重点发展的城市，一有机会就继续增持。

　　2023年以来，越秀地产一共拿地8宗，北京有三宗，总耗资138.46亿元，占到拿地总金额的82.5%。

　　越秀地产长期聚焦粤港澳大湾区，尤其广州、佛山。2022年，其北方区域销售占比仅4.6%，收入贡献倒数第二，仅次于西部地区。

　　两年前，越秀一度试探进入北京，联合北京天恒置业，以45.7亿元的代价，拿下怀柔区刘各长地块。

　　可惜，出师不利。

　　2021年11月，项目入市，定名为“越秀天恒·怀山府”，均价3.8万元/平米。开盘一年多，仍在艰难去化。

　　根据北京住建委的网签数据，截至6月21日，项目批准预售总套数1000余套，网签数仅为41套，去化率不到4%。

　　参考35273元/平米的成交均价，粗略计算，项目只卖了约1.76亿元。

　　一位熟悉该项目的中介向记者称，越秀天恒·怀山府属于京郊板块，远离市区，周边配套较弱，出行靠地铁，可是数公里内都没站点。

　　越秀开始偃旗息鼓，此后两年未在北京出手。

　　规模野心

　　今年董毅带队，重新进京，调整了投资策略，直指中心区域，且均为独立操盘。

　　林昭远称，越秀今年积极拿地，有政策端的转暖，也有结构性的机会。京城核心区域，是林昭远口中的“好地方”。

　　一位房地产人士告诉《21CBR》记者，北京区域短暂回升后，4月起止升转降，销售端也有压力；相比其他城市，确定性终究更强些。

　　二度进击，越秀坚持快开发、高周转路线。

　　越秀星樾4月底首批入市，拿地到开盘仅用77天，均价在6.2万元/平米，468套房源，超过2500组意向登记。

　　开盘即售罄，可谓“一炮而红”。5月中开盘的越秀天玥，均价7.48万元/平米，战绩也不菲。官方披露，首开当日卖了18亿元。

　　北京项目爆卖，增强了北上信心，也为今年业绩打下基础。

　　2022年，越秀销售额1250亿元，同比增幅超8%，TOP30强中，正增长的独此一家。

　　克而瑞销售排名中，其座次连升18位，坐上全国第16把交椅。同期，受累于市场下行，毛利率降至20.45%。

　　2023年，林昭远的目标约为1320亿元，同比增长6%，1-5月，其合同销售金额已有695.19亿元。

　　要达成规模目标，只要按部就班，但越秀更在意优质土储。6月出手80亿加仓北京，意图或恰在于此。

　　越秀星樾、越秀天玥所在地块，溢价率不高，约为15%左右，楼面价分别约为2.5万元/平米、4.9万元/平米，毕竟体量大，仍有较大盈利空间。中指研究院数据显示， 去年越秀拿地金额达到346亿元，今年又准备了400亿预算。

　　至于拿地的钱，越秀大量举债招股。

　　今年以来，其已发行两次中期票据，募资分别约20亿元、14亿元；天眼查显示，截至6月，其附属广州城建已公布3期债券计划，合计募资可达54亿。

　　今年6月，越秀以每股9港元的价格，供股9.29亿股，募资净额 83.6亿港元。

　　单单这些，总共筹资超过160亿。

　　土地狂飙，越秀体量膨胀。截至2022年末，其总资产3463.5亿元，同比增长10.4%，总土储超2845万㎡；而有息负债增至883亿元，其中短债为157.4亿元。

　　管理层计划，将贷款利率控制水平在3.65%。

　　此番百亿进京拿地，越秀正持续“扩表”。今年以来，它也在杭州、青岛、上海、成都等地屡屡出手。

　　行业低谷，走出舒适区，大举外扩，野心真的不一般。