伟星系豪赌

  550亿拿地,深耕打透。

  记者 李惠琳编辑 谭璐 陈晓平

  无惧“黑铁”时代,一批地产新势力高调崛起。

  中指数研究院权益拿地金额数据显示,1-6月,浙江小型房企伟星房产以94亿元的金额,闯入全国TOP 15榜单,与华润置地、龙湖等龙头,齐头并进。

  伟星房产并非籍籍无名,入行已有20多年,是浙商章卡鹏旗下的产业,只是长期盘踞在浙江、安徽等三四线市场。

  章卡鹏另一个更知名的身份,是“纽扣大王”。

  他靠生产纽扣和拉链发家,后跨界至建材水管行业,坐拥伟星股份、伟星新材两家上市公司,合计市值超过400亿元。

  这两年,趁着行业洗牌之际,章卡鹏大举扩张地产版图,冲击更高规模。

  逆风拿地

  章卡鹏在地产圈,一直走“小而精”的路径。

  此轮重金拿地之前,伟星房产主攻浙江临海、安徽芜湖、马鞍山等三四线城市。早期,步子迈得小,也不轻易拓展新地域。

  章卡鹏有其坚定的哲学:一旦进入,必然深耕,打透地域。

  2000年,他进入芜湖市场后,累计开发44个项目,“住在芜湖、住在伟星”的说法,在坊间流传。据其官方微信披露,2022年,其在芜湖的市占率高达42%。

  类似的还有马鞍山,2010年伟星首次入场,2022年的市占率达到28%。

  不过,低线城市的天花板低,销售、价格波动大,伟星的销售规模,一直停留在百亿元左右。

  2018年开始,章卡鹏有意识进行外拓,重点在合肥发力;2019年首次进入杭州、武汉等核心城市。

  这两年,他在买地上花的钱,肉眼可见地增加。2020年,伟星拿地投入仅百亿左右。2021年起,调控趋于严厉,章卡鹏却不断加码,当年拿地增至225亿元,2022年又花费243亿元。

  叠加今年已有的85亿元,两年半时间,合计花了超过550亿元。

  投资策略也有变化,以浙江、安徽为深耕区域,同时聚集核心城市,在主流地段投资。今年南京首轮集中供地,伟星以31亿元触顶价格,当了回“地王”。

  章卡鹏这轮加仓,除了巩固芜湖、马鞍山等主战场,资金多数花在新进城市,有区域延续密集投入的打法。

  比如,去年买的20块地,一半位于合肥,成为当时拿地金额最大的房企。

  2022年,芜湖、临海、马鞍山等强势区域,销售下滑40%至50%。合肥、杭州、宁波、南京等新进城市保持增长,贡献过半业绩。

  合肥一地,2022年销售额达到116亿元,比上年增长5倍。

  伟星的权益销售额,去年增至 333亿元,比三年前翻了一番,由一家三流房企跻身全国前50强,排名上升36位。

  今年1-6月,章卡鹏势头依旧,权益销售额达到180.7亿元,力压多路豪强,杀进克而瑞40强。

  积极补仓,章卡鹏信心爆棚,未来三至五年,要冲击500亿—900亿元的规模。

  多而不散

  过去,他多是独立拿地开发项目,权益销售额占比超过95%。

  新策略下,伟星竞夺一二线城市的核心地块,价格不便宜,也尝试合作开发模式。

  2022年拿下的地块中,两块为合作拿地。今年前5个月,权益销售额占比降低至89%。

  对冲土地成本的方式,是提高周转速度。伟星房产主打快开发、高周转模式。比如2021年,临海云庐花园项目,从拿地到满足预售,不到6个月。

  官方微信披露,2021年,伟星房产营收281亿元,同比增长40.6%,回笼资金289亿元,同比增长6成。

  回流的现金,章卡鹏又用来补仓。

  他不限于只做开发,也涉足物业和商业。

  至2022年,伟星物业全国签约项目超百个,管理面积2000万方,在管规模在全国排名第57位。

  章卡鹏布局商业项目10多年,打造星悦广场、万悦城、星立方、快缦里、星街等多个产品线,累计开业商场28个,开发约210万方总体量。

  这些项目多布局在伟星深耕的城市,凭借在当地的影响力,入市后人气不低。

  官方披露,4月初,临海伟星·星悦广场开业,前三日客流量破30万人次,营业额超3000万元。

  非开发类的业务,现金流更稳定,但是,自持重资产项目,考验章卡鹏的资金实力。

  章卡鹏掌控伟星,颇为传奇。

  伟星集团的创始人是明丕白,1970年代左右,从纽扣生产的小作坊起步,成就一家多元业务的综合性民企。

  章卡鹏于1982年加入,他拜明丕白为师,由后者亲自带教培养,在其身故后,以徒弟身份,慢慢接掌伟星的运营。

  天眼查显示,现年58岁的章卡鹏,持有伟星集团15.9743%的股份,为实控人;明丕白的亲属,依然持有大量股权。

  伟星集团,号称浙江台州第一大民营企业,涉足地产、服装辅料、塑料管道、光学制品等,2021年营收403.52亿元。

  章卡鹏视野极广,他甚至投资19亿,在云南获得两条河流9个电站的开发权。

  尤为神奇的是,业务如此多元,两家上市公司均做到行业龙头。

  伟星股份以服装辅料为主业,在国内外建有八大工业基地,年产116 亿粒钮扣、8.5亿米拉链,去年入账36.28 亿元。

  伟星新材主营塑料管道,一年也有近70亿元的收入,其PPR(无规共聚聚丙烯)产品,全国市占率约8%。

  要么不做,如果要做,集中力量把事做透,章卡鹏的这种风格,在地产区域开拓也如此。

  两家上市公司的收入,合计百亿左右,不到房地产的一半,这两年,服装辅料、塑料管道需求疲软,表现平淡。

  当下市况,章卡鹏大举拿地,有拉动增长的意图,更要有逆势操盘的信心。

  无论结局如何,至少很有勇气。

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