代建撤牌之痛

　　支点财经记者 向阳

　　位于武汉市蔡甸区中法新城板块的映月海棠，最近因绿城中国（3900.HK，下称绿城）拆分的代建主体绿城管理控股（9979.HK）终止品牌授权而广受关注。

　　在建小区从被允许使用绿城品牌到撤掉品牌，时间不足一年，留下一群冲着绿城品牌买房的业主就地“蒙圈”。

　　绿城终止品牌授权需要对买房的业主负责吗？支点财经记者近日就此进行了多方采访。

　　还没交房绿城就“跑”了

　　1月25日，在映月海棠项目现场，支点财经记者看到，多个宣传牌上原有的绿城两字，已被抠掉但印迹仍依稀可见，无法完全抹去绿城“来过”的痕迹。

　　映月海棠推广名最初叫蓝光雍锦香榭，原是去年退市的蓝光发展开发的项目。2020年6月，蓝光发展旗下公司以14.34亿元获得蔡甸街凤凰路与腾飞街交会处以西地块，楼面价6055.77元/平方米，溢价率73.01%，创下蔡甸楼面价新高，至今无人打破。

　　拿地当年，蓝光发展成立项目开发公司武汉城锐房地产开发有限公司（下称武汉城锐）开工建设。2021年2月，蓝光雍锦香榭拿到预售许可证后开始售卖。不过，同年6月，因经营问题蓝光发展将持有的武汉城锐全部股权，以19.09亿元价格转让。此后，几经股权变更，武汉城锐成为深圳一家投资公司控股企业，项目推广名也去掉了蓝光二字。

　　2023年1月，武汉城锐委托绿城管理控股旗下绿城建设管理集团有限公司（下称绿城管理）为雍锦香榭提供代建服务，绿城管理许可该项目按约定方式使用“绿城”等品牌，项目推广名由此变更为绿城映月海棠。

　　正是因为该项目有了绿城品牌背书，业主黄宽（化名）于去年6月在此买了一套住房，合同约定今年3月交房。黄宽没想到的是，还没迎来交房，去年底却接到了绿城撤掉品牌的通知。

　　这份通知由绿城管理发出，表示武汉城锐因经营方针调整，在与绿城管理协商一致后，决定提前终止项目对绿城品牌的使用。蔡甸区住建局市场科相关负责人告诉支点财经记者，根本原因是品牌授权以来销售量未达预期。

　　支点财经记者了解到，和黄宽存在类似经历的购房者约有几十人，都是冲着绿城品牌才买的房。不过，从“蓝光”到“绿城”，售卖近3年来，映月海棠共卖出200多套房屋，目前还有300多套未售，去化率仅约40%。

　　“当时也看了周边其他项目，觉得绿城是大品牌就买了，现在绿城突然撤掉品牌，房子就从品牌变成了杂牌，莫名其妙就掉坑里了。”黄宽向支点财经记者吐槽。

　　以黄宽为代表的业主认为，开发商武汉城锐和绿城在将部分房子卖出后，就撤掉绿城品牌，涉嫌虚假宣传，业主权益受到了损害。针对这一问题，支点财经记者通过邮件向武汉城锐和绿城管理发送了采访函，截至发稿前双方均未作回复。

　　湖北正苑律师事务所张律师向支点财经记者指出，公众是基于对绿城的信任才买的房，造成如今的局面需要有人负责。根据《民法典》相关规定，相关行为人不得对抗善意相对人，善意相对人有权就其受到的损害请求行为人赔偿。

　　“代建”是门好生意，但管理存风险

　　代建项目撤牌，此前在绿城已多次发生。

　　去年1月，绿城发表声明称，要求武汉绿城桃李春风等项目，停止使用绿城品牌及绿城字号。该项目由武汉绿城建发房地产有限公司（下称绿城建发）开发，自2017年起取得预售许可证开始售卖。工商信息显示，绿城还曾间接持有绿城建发股权，但2022年将相应股权转让。

　　同年3月，绿城还解除了位于黔南自治州的绿城春风燕语代建合作及品牌授权关系。

　　中国企业资本联盟副理事长柏文喜接受支点财经记者采访时表示，近年来，绿城多次出现授权后又终止使用绿城品牌的情况，意味着绿城在代建项目风险防范与管理上还有待完善。这可能是由于绿城在选择代建项目时，授权前的尽职调查、授权后的运营管理等方面存在不足导致。绿城需要更加谨慎地处理与品牌授权相关的事宜，确保项目质量和维护品牌形象。

　　代建是绿城的核心业务。早在2010年，绿城就开始了绿城品牌和代建管理模式输出，是最早一批开启“贴牌+代建”实现轻资产转型的房企。2020年，绿城拆分代建主体绿城管理控股（9979.HK）在港交所上市，绿城管理控股因此成为我国代建第一股。

　　截至去年上半年，绿城代建项目已覆盖全国123个主要城市，合约项目总建筑面积约1.14亿平方米，在建面积约4914万平方米。在代建市场，绿城已连续多年保持第一，市场份额占比超20%。

　　绿城公布的数据显示，去年上半年，绿城管理控股实现收入15.49亿元，同比增长23.1%；毛利率为52.04%，股东应占溢利4.74亿元，同比增长31.3%。业绩增长的主要原因，是在房地产去金融化、投资端去中心化趋势下，来自政府、国企、城投公司及金融机构等委托方的代建机会增多。

　　同期，绿城累计取得合同销售面积约604万平方米，合同销售金额约1342亿元。其中，以绿城品牌销售的代建管理项目合同销售面积约267万平方米，合同销售金额约360亿元。