完善保障性住房体系的积极意义与政策建议

　　王 佳

　　党的二十届三中全会通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》提出，要“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。”2024年7月末召开的中央政治局会议强调，要坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房。完善保障性住房体系、扩大和优化保障房供给，不仅着眼于解决房地产市场的短期困境，而且立足长远提高房地产市场的稳定性，释放经济增长潜力，是构建房地产发展新模式的关键环节，有助于实现标本兼治。

　　发展保障房有助于房地产市场走出短期困境

　　当前房地产市场的主要矛盾是供需失衡，供给相对过剩，商品房库存去化周期较长，而有效需求不足。有效需求不足主要是由于房价经过多年上涨处于过高水平，而人口增长出现拐点，人口老龄化加剧，短期实体经济不振制约居民的收入增长，房价上涨预期降低。供需失衡的矛盾难以通过房价大幅下降进行化解。如果任由房价大幅下降，金融风险会显著提高，居民财富缩水会使消费受到抑制，将形成房价长期下跌预期并导致房地产市场超调，会持续拖累实体经济并可能引发系统性金融风险。

　　单纯采取大力度的房地产需求端刺激政策，即使会在短期形成房价上涨预期并带动房地产价格和销售的增长，但在目前房价高、住房自有率高、供给总量高的情况下，房价上涨难以长期持续，可能只是将当前房地产市场遇冷局面推迟一段时间，房价上涨一段时间之后又会面临更大的下跌压力。同时，高房价提高了居住成本，挤出了消费，降低了年轻人的婚育意愿，会制约经济中长期增长。

　　在此背景下，收购存量商品房用作保障房的政策，短期内能够迅速消化商品房库存，改善商品房供需失衡，降低房价下跌压力，稳定市场预期；有助于减轻开发商的财务压力，减少“烂尾楼”的出现；同时满足中低收入居民的居住需求，为进一步放开一线城市的限购打开了政策空间。

　　发展保障房能够提高房地产市场的长期稳定性

　　房地产市场长期平稳运行的核心在于供需平衡，房价保持长期稳定。新加坡和德国作为世界上房地产市场发展平稳的典范，其最主要的特点是房价长期保持稳定，从而较好地解决了居民的居住问题，使居民没有较大的居住压力，能够享受较好的居住环境。房地产没有带来相关金融风险，没有造成实体经济“脱实向虚”，实体经济因而能够健康发展。

　　具有较高波动性的投机需求，往往在一开始就推高房价，进而形成房地产泡沫，为其后的房地产市场下行埋下隐患。而提高保障房供给，能够抑制投机需求、降低房价波动、稳定房价预期，从而提高房地产市场的长期稳定性。

　　当房价持续上升时，中低收入家庭面临越来越大的购房压力，居民出于对房价进一步上涨的担忧，可能会通过高杠杆进入市场。由此推动市场趋热，吸引投机者利用房价上涨获利。而配租型和配售型保障房提供了一个相对独立的住房供应体系，为中低收入群体提供稳定的住房选择，减少他们对房价上涨的恐慌，降低市场投机需求和房价波动幅度，稳定房价预期。通过保障性住房解决居住需求，也能够降低潜在的金融风险。配租型保障房能够起到稳定市场租金的作用，在房价和租金上涨时，能够降低“通过购房出租获得高回报”的投资需求。这些机制共同作用，使保障房不仅为中低收入人群提供了稳定的住房选择，还为房地产市场的长期健康发展提供了稳定支撑，成为房地产市场的重要稳定器。

　　发展保障房有助于释放长期经济增长潜力

　　高房价提高了居民的居住成本，挤出了投资、消费，使资源更多流向房地产部门，阻碍了科技创新和实体经济发展。而当前我国经济难以承受房价大幅下降，通过加大保障房供给，可以在一定程度化解这一困局。

　　增加保障房供给可以缓解青年和中低收入人群的住房压力和焦虑，减轻他们在住房方面的支出负担，释放更多的可支配收入，提升消费能力。住房压力的减轻能够提高青年的婚育意愿，提高人口出生率，从长期看有助于释放经济增长潜力。增加保障房供给遏制房地产市场的过度投机，可以使更多的资金被引导流向实体经济和科技创新领域，为经济注入新的活力，促进经济长期可持续发展。

　　政策建议

　　完善保障性住房体系，应该立足长远进行规划和设计，切实保障和改善民生，为房地产市场长期平稳发展发挥稳定器的作用。

　　提高保障性住房的宜居性和吸引力、切实满足中低收入居民的居住需求。过去一些区域共有产权房出现了弃房率较高的现象，部分区域的公租房出现长期空置，造成资源浪费。一方面是由于这些保障房大多是在比较偏僻的区域建设的，相关配套设施不完善，交通不便利，部分房子建设标准不高，质量缺乏保证，部分地区申请流程较为繁琐；另一方面，高房价不仅反映居住属性，而且反映金融属性，而共有产权房虽然在周边房价基础上打了折扣，但是仅有居住属性，没有金融属性，吸引力不太大，影响居民的申购意愿。

　　因此，需要改善保障性住房周边的交通条件和配套设施条件，保证一定的建设标准，加大对保障房建设的质量监管力度；保障房的选址和布局应避免与商品房隔离，通过合理布局可以共享公共服务设施；完善申请机制，提高申请效率；保障房价格可以根据实际申请情况进行调整，以提高保障房的吸引力。

　　提高保障性住房分配的信息透明度、确保保障性住房公平分配。信息公开透明是保障房公平分配的前提，要完善信息公开公示相关制度，构建智能高效的信息系统平台；建立透明公开的申请和分配制度，防止高收入群体进入保障房体系，并完善监督和惩罚机制；定期检查保障房使用情况，严禁保障房被滥用或转租，确保真正需要的群体获得保障；对于配租型保障房应设定一定年限的租赁期，期满后重新评估申请者的收入和财产情况是否符合继续租住的条件；完善退出机制，避免不再符合条件的家庭长期占用资源。

　　完善保障性住房的供给层次、满足不同群体的居住需求。合理规划配售型和配租型保障房的比例，优化供给结构，帮助中低收入群体获得符合其收入水平和实际居住需要的住房。配租型和配售型保障房之间可以设置更加灵活的转化机制，可以根据市场形势以及配租型和配售型保障房的申请情况，灵活调整保障房的供给结构，更好地应对居民收入变化、就业调整和家庭结构变化等带来的居住需求变化，从而提高保障房的吸引力和资源的利用效率。例如可以在租赁需求旺盛的时期或区域，将部分配售型保障房转化为配租型保障房；设计“租转售”模式，在配租型保障房合同中设置购房选择权，租户可以按一定的折扣价优先购买其租赁的配租型保障房。

　　完善保障性住房的长期管理、运营与维护机制。保障性住房要实现保障民生和稳定房地产市场的长期作用，需要重视初期的收购和建设，更要重视后期的管理、运营和维护。要设立专门的保障房管理机构，负责保障房项目的租赁管理、维护保养、居民服务等工作；要设立专项维护基金，用于保障房的长期维护和维修、基础设施升级和日常管理等工作，确保不会因资金不足而影响保障房体系的长期可持续运营。

　　保障房的筹融资是事关可持续发展的关键环节。应建立多元化、稳定的融资机制，除了中央补助资金、地方政府专项债、抵押补充贷款（PSL）和保障房专项贷款等融资渠道，还应进一步拓宽保障房融资渠道，如推广保障房REITs发行，推广通过公私合营（PPP）引入社会资本参与保障房的开发、运营和维护，鼓励设立公益信托基金，为保障房项目募集长期资金。

　　（作者单位：中国社会科学院经济研究所）