基于ESG 信息披露的房地产企业可持续发展路径探索*

　　陈 茵 阮若琳

　　（集美大学诚毅学院）

　　【摘要】随着全球对可持续发展议题的重视，ESG 信息披露已成为驱动企业可持续发展的重要工具。针对当前房地产企业所面临的挑战，以及ESG 信息披露对其可持续发展的积极促进作用，从ESG 信息披露的视角出发，房地产企业应将ESG 理念与自身战略规划及优势紧密结合，积极探索ESG与商业模式的有效融合路径。通过多元化资源筹资渠道，如绿色债券、社会责任投资等，拓宽资金来源，为企业的可持续发展提供坚实的资金保障。同时，企业应着力提升风险管理能力，通过持续优化ESG 表现，提升企业的品牌形象和市场竞争力，实现高质量、可持续的长远发展。这不仅有助于企业自身的转型升级，还能为整个房地产行业树立标杆，引领行业向更加绿色、低碳、可持续的方向发展。

　　【关键词】ESG 信息披露；可持续发展；房地产企业

　　【中图分类号】F275

　　2024 年4 月12 日，上海证券交易所、深圳证券交易所和北京证券交易所发布《上市公司可持续发展报告指引》（以下简称《指引》），标志着A股上市公司ESG 信息披露迎来又一重要里程碑[1]。5 月27 日，财政部发布《企业可持续披露准则——基本准则（征求意见稿）》，标志着我国统一的可持续披露准则体系正在逐步建成，有助于促进企业践行可持续发展理念、提高国际竞争力、推动高质量发展[2]。根据人民法院公告网信息统计，2024年至今，共有101 家房企宣布破产，市场不容乐观。探索房地产开发企业的转型发展显得尤为迫切。企业可持续发展指南以及ESG（环境、社会和治理）评价标准体系的日益完善，为研究企业可持续发展提供了清晰的研究框架，也为全面深入研究房地产企业的可持续发展创造了条件[3]。

　　一、ESG 概念与可持续发展观

　　ESG 理念最早起源于社会责任投资观点，也称绿色投资，是可持续发展观和价值投资的融合[4]。联合国全球契约组织于2004 年提出ESG 概念，依托市场化驱动机制，在推动企业落实低碳转型、实现可持续发展等方面形成一套可操作性的系统方法论。ESG 体系的三个环节：ESG 信息披露、ESG评价和ESG 投资[5]。ESG 披露通过单独披露可持续发展报告或者与财务信息合并披露的方式，呈现企业在三个维度的责任履行情况。即环境维度体现公司所需的资源、能源及排放物等，及由此对环境造成的影响；社会维度反映公司与员工、其他组织机构以及当地社区之间的外部关系处理情况体现公司与员工、其他机构和当地社区的外部关系；治理维度则着重体现公司内部管理机制的有效运作，旨在确保高效决策的制定，并充分满足外部利益相关者的需求。

　　对于可持续发展的研究，早期学者集中在经济价值的企业可持续发展理论。Rehman 等（2016）认为，经济价值是企业可持续发展的源动力。随着社会和经济的发展，企业可持续发展的内涵也发生变化[6]。Baldini（2018）的研究认为，ESG 是公众在环境、社会和治理方面的期望，组织为了实现合规性和合法性而寻求满足，实现可持续发展[7]。翁扬菁（2022）研究发现，公司治理结构的优化是企业可持续发展的关键[8]。褚大建（2023）提出企业可持续发展是在追求经济利益的同时，要兼顾社会公正、环境和谐、合作治理等多个目标[9]。上官旭明等（2023）基于“双碳”背景下对ESG责任履行和企业可持续发展进行研究，良好的ESG实践会提升企业价值，助推企业可持续发展[10]。从最初的经济价值视角，到多维度发展视角，企业可持续发展的理论不断丰富和完善。ESG 理念丰富了企业可持续发展的理论，并为其提供了新的实践框架和路径。

　　二、中国房地产企业发展的现状及挑战

　　我国当前的城镇化水平、人口老龄化趋势、家庭结构变化以及购房人群周期拐点等现状表明，房地产行业正步入存量房时代。房地产行业风险尚未完全释放，房企融资仍处于低谷，各项支持政策的实际效果也尚待观察。房地产企业当前面临多重挑战，主要包括市场需求不确定性、环境保护要求、抗风险能力等方面。具体表现为：（1）环境挑战：随着全球环境问题的日益严峻，要求企业减少对环境的负面影响，积极应对资源短缺和气候变化等问题。具体而言，房地产业应注重资源的高效利用和环境保护，通过推广绿色建筑、节能降耗、循环利用等措施，降低对自然资源的消耗。（2）社会挑战：为满足扩张需求，房地产企业大都采用高负债模式筹集资金，虽然短期内实现了规模迅速增长，但也带来了财务风险。一旦市场下滑，房企资金链将面临严峻考验，甚至可能出现断裂。高杠杆经营模式已成为房企爆雷的重要因素之一。此外，房地产企业还需满足不同层次购房者的需求，确保按时按质交房，并承担提供公平住房选择、保障员工权益等社会责任。（3）治理挑战：房地产企业需致力于建立健全治理结构，以确保合规经营并提升透明度。通过不断完善和优化治理结构，提升自身的抗风险能力，从而为其在未来的稳健发展与持续增长奠定坚实的基础。

　　三、ESG 信息披露对房地产可持续发展的促进作用

　　ESG 信息披露在理论上为企业在环境、社会和治理三个维度的发展提供指导性目标，实践中对企业在环境、社会和治理方面的表现做出评估和监督，是我国企业实现高质量发展的必要工具。房地产行业作为服务社会的主力军，肩负城市建设的责任，环境责任维度上聚焦“双碳”目标，高质量打造绿色工程，发挥行业优势做绿色发展的先行者；社会责任维度领会共同富裕的内涵实质，推动协调发展，积极投资建设中西部区域，打造民生工程，发挥产业链优势；公司治理维度加强党的领导与完善公司治理相统一，形成自身特色的治理模式，推进公司治理体系和治理能力现代化[11]。

　　房地产企业需适应市场的变化，提升自身的核心竞争力和创新能力，寻求可持续发展的路径。ESG 信息披露对房地产企业的可持续发展具有积极的影响[12]。首先，房地产企业高质量发展意味着在追求经济效益的同时，也要注重提升产品质量、强化品牌建设，以及推动技术创新和产业升级。将ESG 的发展理念纳入房地产企业的经营实践中，不仅能引导企业践行ESG 理念，促进企业节能减排，并挖掘节能潜力，适时调整自身的战略发展和投融资策略。积极ESG 信息披露可以提升企业形象和品牌价值，房地产企业通过ESG 信息披露展示其在可持续发展和社会责任方面的努力和成果，提升企业的公众形象和品牌价值，同时激励房地产企业在可持续发展方面进行创新和差异化竞争。其次，积极披露ESG 信息能够为企业吸引更多投资[13]。房地产企业若主动且积极地公开其ESG 信息，将有效吸引那些重视可持续发展的投资者群体，进而拓宽企业的投资渠道，增加资金来源和投资机会。最后，积极的ESG 信息披露可以提升企业风险管理。通过ESG 信息的整合与梳理，识别和评估潜在的环境和社会风险，以及其在治理方面的薄弱环节，提升企业的稳健性和抗风险能力。

　　四、ESG 信息披露视角的房地产企业可持续发展建议

　　（一）实现ESG 与商业模式有效融合

　　房地产行业在ESG 信息披露的框架下重构新发展模式，将其纳入企业战略层面，围绕“高质量发展”“让人民群众住上更好的房子”“乡村振兴”等主题，探索其与业务发展的融合。

　　1. 参与乡村振兴建设

　　在我国城镇化背景下，中央经济工作会议明确提出了加快保障性住房规划建设、城中村改造以及“平急两用”公共基础设施建设等“三大工程”，旨在促进农村经济社会的全面发展，加速城乡一体化进程。房地产企业投身于乡村振兴的宏伟蓝图，是实现ESG 理念与商业模式深度融合的有效途径。房地产企业可以通过参与乡村基础设施建设、公共服务设施改善等建设项目，如道路、桥梁、供水、供电等关键设施的建设，以及公共服务设施的改善，如学校、医院、文化娱乐设施的升级，为乡村振兴提供必要的资金和技术支持。其次，房地产企业可发挥资源整合和规划的专业优势，利用自身规划和建设的经验，为乡村振兴提供规划方案，助力乡村实现可持续发展。通过发挥产业链优势，与农业、旅游业等产业深度融合，推动乡村产业向多元化、高端化、特色化方向发展。这不仅有助于提升乡村经济的整体竞争力，还能为乡村居民提供更多就业机会，进一步巩固乡村振兴的成果。

　　2. 参与可持续发展城市运营

　　城市建设和城市运营是城市发展的两个紧密相连且各具特色的阶段。当前，我国多数城市已基本完成了大规模的建设任务，但在城市运营方面仍有巨大的提升空间。城市运营是一个涵盖城市建设、经济发展、社会服务等多个维度的综合性概念，旨在通过优化资源配置、提升管理效能，实现城市的可持续发展。房地产行业相关企业作为城市发展的重要参与者，无疑是推动城市运营优化的关键主体。从单纯的住宅开发商角色中脱颖而出，向城市运营商转型，在城市运营中发挥更为积极的作用。对于中小型的房地产企业而言，应充分利用自身资源和优势，聚焦于特定区域进行深耕细作，或推出改善型项目以精准匹配消费者需求，进而提升开发效率和市场竞争力。对于中大型的房地产企业来说，则可以在保持原有业务开发规模的基础上，适当进行战略调整，尝试向轻资产业务延伸。如美国波士顿地产公司，结合房地产行业的生命周期特点，将关注点更多地放在了后期物业的运营和管理上。公司通过开发和维护可持续发展的物业项目，积极采用可再生资源，严格控制能源消耗、碳排放和公用事业费用。利用大数据、物联网等先进技术手段，实现物业管理的智能化和精细化，为房地产企业创造更多的价值增长点。

　　（二）多元化资金来源

　　房地产企业目前面临资金链紧张和市场需求下滑的双重挑战。由于调控政策的持续加码以及市场环境的变化，这些企业的融资难度增加，资金链压力加大，这对房地产行业的可持续发展构成了严峻考验。因此，积极拓宽融资渠道，构建多元化的资本结构，以降低资金成本和财务风险，成为实现可持续发展的关键策略。尽管ESG 信息披露最初是一种自愿的商业行为，但它已经超越了单纯的合规机制，不再仅仅关注传统的财务指标计算。相反，它更注重结合非财务信息来深入理解企业的经营本质和管理动机，从而提高财务透明度。一方面，ESG 信息披露展示了房地产企业在环境保护、社会责任和公司治理方面的实践与成果，有助于提升企业的社会形象和信誉；另一方面，它也帮助投资者更全面地了解企业在可持续发展风险与机遇方面的情况，有效缓解了投资者与企业之间的信息不对称问题，进而有助于拓展融资渠道并降低融资成本[14]。

　　在企业层面，房地产企业应通过创新驱动自身发展，做好转型升级规划及有效的信息披露工作，将绿色发展潜力转化为自身的融资能力。此外，随着绿色金融的兴起，越来越多的房地产企业开始通过绿色建筑项目或创新金融工具吸引那些关注可持续发展的投资者和资金。其中，绿色债券作为一种重要的融资工具，为房地产企业开辟了新的融资途径，并推动了整个行业的绿色发展。例如，波士顿地产公司作为发行“绿色债券”的领先REITs之一，已经在四次单独的债券发行中成功销售并筹集到了总计35.5 亿美元的资金，其中包括第三次和第四次发行中的17 亿美元高级无抵押票据。这一系列举措不仅彰显了波士顿地产公司在可持续发展领域的领导地位，也为其他房地产企业提供了宝贵的参考案例。

　　（三）提升房地产企业风险管理能力

　　企业风险的爆发，除了外部环境的变化外，内部管控的缺位或是其中核心一环，包括董事会的设置、合规经营、风险管控体系搭建，任何环节管控不到位都有可能将企业引向危险境地。优化公司治理结构可以帮助企业建立有效的决策机制，提高决策效率和透明度，从而降低操作风险。通过加强董事会的独立性和多元化，企业可以更好地监督和平衡管理层的权力，减少内部欺诈和违规行为的可能性。比如投资拿地管理，通过完善的流程管理，避免“一言堂”。通过规范化的管理，提高决策效率，使企业投资拿地更能符合新时代发展需求，最大化规避相关风险的爆发。董事会多元化也是重要一环，避免董事会仅代表少数群体的利益，不利于企业的合规经营，也将侵害部分投资者的利益，不利于企业的可持续发展。其次，ESG 信息披露涉及企业在可持续发展方面的表现，如环境保护、社会责任、公司治理等。ESG 信息披露可以帮助房地产企业更好地识别、评估和管理风险，从而提升风险管理的能力和效果[15]。企业可以及时发现和评估可能存在的风险点，例如，环境政策变化可能带来的土地使用风险、社会责任缺失可能带来的品牌形象风险等。比如房地产企业在建设和运营过程中需要遵守环保法规，减少对环境的负面影响。通过实施节能减排措施、推广绿色建筑等方式，企业不仅可以降低能源成本，还可以避免因违反环保法规而受到罚款或声誉损失的风险。最后，ESG 信息披露可以提升房地产企业的透明度。透明度是风险管理的重要基础，通过ESG 信息披露，企业可以向投资者、债权人、合作伙伴等利益相关方展示其在风险管理方面的努力和成果，增强信任度，降低信息不对称带来的风险。

　　五、结语

　　房地产企业围绕ESG 信息披露体现的企业的长期发展的价值观，无疑将成为企业长期核心竞争力，助力企业长青。从ESG 信息披露的视角，关注ESG 与商业模式的融合、提升企业透明度和吸引长期资金、健全的内部控制和风险管理体系，提升房地产企业可持续发展能力，实现长期的商业价值和社会价值。

　　主要参考文献：

　　[1] 证监会最新部署！上交所、深交所、北交所重磅发布[EB/OL].（2024-02-09）[2024-09-26].

　　[2] 解读财政部《企业可持续披露准则——基本准则（征求意见稿）》：标志着我国可持续披露准则体系建设拉开序幕[EB/OL].

　　[3] 郭朝英，上市房地产开发企业可持续发展研究[D]. 山西财经大学，2024.

　　[4]Townsend B.From SRI to ESG:The Origins of SociallyResponsible and Sustainable Investing[J].2020.

　　[5] 郑秉文，李辰，庞西. 养老基金ESG 投资的理论、实践与趋势[J]. 经济研究参考，2022（03）:18-38.

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　　[7]Baldini M，Maso L.D.Giovanni L，etal. Roleo f C o u n t r y a n d F i r m l e v e l D e t e r m i n a n t s i nEnvironmental、Social and Governance Disclosure[J].

　　Journal of Business Ethics，2018(1):79-98.[8] 翁扬菁，上市公司治理结构与内部控制的有效性研究[J]. 会计师，2022(14)：94-97.

　　[9] 诸大建，从ESG 到可持续商业——企业推进ESG 的四个方面的变革和转型[J]. 可持续发展经济导刊，2023(Z2)：16-20.

　　[10] 上官绪明，石庚岩，双碳目标下企业可持续发展：ESG责任履行与企业价值[J]. 河南工业大学学报( 社会科学版)，2023(06):37-45.

　　[11] 苏倩儿，董事会治理对保险公司风险承担影响的实证研究[D]. 对外经济贸易大学，2021.

　　[12] 李怡沅，ESG 行为对企业成长性的影响研究[D]. 哈尔滨工业大学，2021.

　　[13] 姚赞颖, 上市企业ESG 信息披露的动因和经济后果研究[D]. 广东财经大学,2023.

　　[14] 林晟瑶，曹陈.“双碳”目标下ESG 评级对企业发展能力的影响——基于中国式现代化视角[J]. 国际商务财会，2024（18）：10-17.

　　[15] 曾三云，杨嘉元，龙君.ESG 绩效、融资约束与绿色技术创新[J]. 国际商务财会，2024（21）:28-35+42.责编：梦超