房地产企业如何防控融资风险

　　文 包远莲

　　经济发展新常态下，中国经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段，房地产行业作为国民经济支柱产业之一，其发展逻辑发生深刻变革。过去十年间，房地产企业通过高杠杆扩张实现规模跃升，但伴随政策调控深化（如“三道红线”政策出台）及金融去杠杆推进，传统融资模式难以为继，企业融资风险加速暴露。2021年以来，多家头部房企债务违约事件频发，引发市场对行业系统性风险的担忧。

　　在此背景下， 研究房地产企业融资风险的形成机制与表现特征，不仅有助于揭示行业转型期的深层次矛盾，也为政策制定与企业决策提供科学依据。

　　房企融资面临多元化风险

　　经济发展新常态下，房地产企业融资风险呈现多元化特征，主要包括政策风险、市场风险、财务风险与信用风险。政策风险源于政府对房地产市场的调控力度加大，如限购、限贷政策抑制购房需求，以及土地出让规则的调整增加拿地成本，这些措施直接压缩了企业的利润空间。

　　市场风险则体现为供需关系失衡与价格波动，部分城市房产库存高企，导致销售回款周期延长，而房价下行压力进一步削弱企业资产价值。

　　财务风险是融资风险的核心表现，房地产企业普遍资产负债率过高。中指研究院发布的《2025中国房地产上市公司研究报告》显示，151家上市房企资产负债率均值、剔除预收账款后的资产负债率均值、净负债率均值分别为74.5%、71.8%、170.2%，较上年分别上升1.6%、3.4%、21.8%，短期偿债压力显著。

　　信用风险则表现为金融机构对房企的信贷收缩，自2021年开始，房地产行业的债券融资逐年下降。据Wind数据统计，2021年至2024年，房地产行业发行的债券规模分别为7660.15亿元、6484.38亿元、6177.04亿元、5324.63亿元，分别同比下降3.68%、15.35%、4.74%、13.80%，企业再融资能力急剧弱化。

　　融资风险的成因可从外部政策环境与内部经营模式两个层面分析。外部层面，经济发展新常态下，政府对房地产市场的定位从“经济增长引擎”转向“民生保障领域”，调控政策呈现长效化、精细化特征。例如，“三道红线”政策通过限制房企有息负债增速，倒逼其降杠杆，而房地产贷款集中度管理制度则从资金供给端约束银行信贷投放。此外，金融去杠杆与影子银行治理导致非标融资渠道收缩，进一步加剧企业融资压力。

　　内部层面， 房地产企业长期依赖“高负债、高周转”模式，资本结构存在明显缺陷。一方面，企业为追求规模扩张大量举债，导致债务水平远超安全警戒线；另一方面，融资渠道高度集中于银行贷款与债券市场，股权融资占比较低，导致抗风险能力薄弱。

　　房企偿债压力凸显、盈利能力下滑

　　房地产企业债务规模与偿债能力的失衡是融资风险的核心表现。据中指研究院监测，2024年，房地产上市公司资产负债率、剔除预收账款后的资产负债率均值、净负债率均值分别为74.5%、71.8%、170.2%，较上年分别上升1.6%、3.4%、21.8%。2024年，房地产上市公司现金短债比均值为0.95，速动比率均值为0.48，短期偿债压力凸显。

　　以某头部房企为例， 其2 0 2 1 年有息负债规模超8000亿元，其中一年内到期债务占比达42%，而同期账面货币资金仅覆盖短期债务的63%，导致流动性危机爆发。债务规模膨胀的根源在于企业过度依赖债务融资推动规模扩张，而盈利增长未能匹配负债增速。根据中指研究院发布的《2024中国房地产上市公司TOP10研究报告》，2023年，沪深、内地在港上市房地产公司净资产收益率均值分别减少4.8%和17.3%，降至-10.2%和-80.8%，盈利能力弱化进一步削弱偿债基础。

　　融资渠道单一化是房地产企业融资风险的另一重要表现。长期以来，银行贷款与债券融资是房企融资总额的重要渠道，而股权融资、资产证券化等创新方式占比不足。融资渠道单一化的直接后果是企业抗风险能力薄弱，一旦银行信贷政策收紧或债券市场波动，企业将面临再融资渠道中断的风险。例如，2021年某中型房企因境外美元债发行受阻，导致境内债券交叉违约，最终引发债务重组。

　　现金流断裂是融资风险的最直接体现，其背后反映了房地产企业面临的销售回款不足和资金占用周期延长的双重压力。国家统计局数据显示，2024年全年全国新建商品房销售9.7亿平方米，同比下降12.9%；新建商品房销售额9.7万亿元，同比下降17.1%。以某出现债务风险的房企为例，其2021年合同销售额同比下降38%，而同期经营性现金流净额为-1381亿元，表明销售回款已无法覆盖运营支出。

　　与此同时，房地产项目开发周期长、资金占用高的特征进一步加剧现金流压力。从拿地到竣工交付，房企需持续投入资金支付工程款、税费及利息，而预售资金监管政策趋严又限制了资金回笼效率。

　　企业如何降低融资风险

　　优化资本结构是降低融资风险的基础路径。企业需通过降低负债率、增加权益融资比重实现资本结构再平衡。具体而言，企业可采取以下措施：其一，控制新增债务规模，严格遵循“三道红线”政策要求，将有息负债增速控制在合理范围内；其二，加大股权融资力度，通过IPO、定增、引入战略投资者等方式补充资本金，例如万科2022年通过配股募集资金150亿元，有效降低资产负债率；其三，推动债务重组与展期，对高成本、短期限债务进行置换，延长债务期限以匹配项目周期。

　　拓展多元化融资渠道是分散风险的关键举措。企业可探索以下创新融资模式：其一，发展资产证券化，通过CMBS（商业地产抵押贷款支持证券）、REITs（不动产投资信托基金）等工具盘活存量资产，例如华润置地2022年发行全国首单碳中和CMBS，募集资金35亿元；其二，深化供应链金融合作，利用应收账款保理、商业票据等方式缓解上游供应商资金压力，同时降低自身应付账款规模；其三，参与政策性金融工具，如申请保障性租赁住房专项贷款、城市更新基金等低成本资金。

　　强化现金流管理是防范风险的核心环节。企业需从销售回款、成本管控与资金调配三方面入手：其一，加速销售回款，通过优化产品结构，例如增加刚需户型占比，以及推出分期首付、首付贷等灵活付款政策，有效提升去化率，同时与按揭银行合作，缩短放款周期；其二，严控成本支出，通过集中采购、标准化施工降低建安成本，并通过数字化管理提升运营效率，例如碧桂园通过“强基行动”将项目开发周期缩短20%；其三，优化资金调配，建立集团资金池统筹调度资金，优先保障高流动性项目开发，同时对低效资产进行剥离或合作开发。

　　经济发展新常态下，房地产企业融资风险的形成是政策环境变化、市场周期波动与企业经营模式缺陷共同作用的结果。债务规模与偿债能力失衡、融资渠道单一及现金流断裂风险等问题相互交织，对行业稳健发展构成严峻挑战。通过优化资本结构、拓展多元化融资渠道及强化现金流管理等防控策略，房地产企业正在加速探索应对风险的实践路径。

　　（作者单位系上海蓝蔚科技发展有限公司）

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