房企图谋：IPO“抢钱”千亿
- 来源:投资者报
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- 发布时间:2009-08-03 14:32
7月15日~17日，美林银行在中国内地组织了一次针对地产公司的考察之旅。多名来自香港的基金经理除了参观中国海外发展（00688.HK）、万科（000002.SZ）等公司的项目外，还远赴广州和重庆考察了恒大地产旗下的多个楼盘。
作为恒大地产的注资方之一，美林此行目的便是确认公司重启IPO(首次公开发行股票)的时机是否成熟。
自6月5日证监会宣布A股IPO重启，再度唤起了恒大地产等众多房企的上市热情。包括上海绿地集团、大连万达集团、中信地产和北京住总等多家地产公司都在积极筹备A股上市。而随着国际投资环境的改善，北京金隅集团等10余家房企也在伺机登陆H股市场。
7月以来，各大房企IPO的动作频出。就在许家印透露IPO重启后两天，A股IPO停滞9个月的中国建筑宣布“解冻”，拟发行120亿股，融资426亿元；之后，低调国企北京金隅集团率先登陆港股展开路演。
据《投资者报》统计，本次IPO重启后有超过20家房地产企业计划在A股和H股上市，募集资金规模将超过1000亿元。
风向转变，房企扎堆IPO
“只要国际资本市场条件成熟，重启IPO很容易。”7月10日，恒大地产董事局主席许家印再一次抛出上市宣言。在经历了16个月的“停滞期”后，恒大地产终于看到了登陆H股的希望：公司上半年销售127亿元，位列非上市房企第一位。
销售成绩是房企上市的最大资本，这一次许家印能否如愿以偿？一年前，恒大地产的上市搁浅就如一个里程碑，此后众多谋划在国内和海外上市的房企也纷纷折戟。
2009年楼市与股市的双双大幅回暖，大量资金涌入，房企上市的热情再度被点燃。“两个市场的反弹是房企上市的最有利因素，流动性资金越多，资本市场越活跃，上市也就越有利可图。”同样在谋求上市的阳光100副总裁范小冲表示。
7月13日，北京金隅集团已经率先登陆港股展开路演，发行约9.33亿股，集资最高60亿港元。20日，至少有1200亿港元资金参与申购，受追捧程度可见一斑。在海外投资者看来，拥有国资背景的北京金隅发展前景十分光明，两大主业水泥建材与房地产都将从“4万亿”经济刺激计划中直接获益。
除了来自市场的刺激，政策面利好消息也不断。证监会宣布暂停审批10个月的A股IPO重启；随后央行又表示年内都将维持宽松的货币政策。
国务院发展研究中心一位官员向《投资者报》透露：“无论是IPO还是发债融资，政府态度都已经转为支持。”
据记者了解，近期在上海和北京大量拿地的上海绿地集团，率先完成私募的大连万达集团以及正进行资产重组的北京住总集团都计划于近期在A股上市。2008年曾上市未果的30余家房企中，也有过半的企业表示仍将继续努力。
此外，复地集团、富力地产、首创置业等多家H股上市公司也表示，回归A股的计划也将重新启动。“我们已经开始排队了，不过具体的还要看证监会审批。”首创集团总经理刘晓光表示，首创置业回归A股的计划不变。
一位接近证监会高层的官员透露：“截至7月20日，在A股‘排队’等待IPO审批的房地产企业已经有14家。”
应对歧视政策，房企各显神通
目前房地产企业上市包括三种路径：国内IPO、境外IPO和借壳上市。从融资角度来看，国内A股更受投资者关注，因此也就成了房企上市的首选。在本轮重新涌起的上市潮中，央企和国企的表现引人关注。
7月22日，被称作“巨无霸”的中国建筑正式登陆A股进行网上申购，北京住总集团和中信地产也在紧锣密鼓地为上市做准备。
“地产企业的开发利润本就不小，若是再有上市融资手段，会肆无忌惮地捂盘屯地造成楼市泡沫。正是出于这种担心，政府对民营房企登陆A股的审核尤为严格。”一位开发商坦言，“房企登陆A股很困难。”
相比之下，负责政策性住房建设工程的央企和国企上市就容易许多。中国建筑如此大规模IPO能够通过审核，很大程度得益于该公司负责“5.12”汶川地震灾后住房重建工作，需要大量资金支持。北京住总董事长张贵林也向记者表示：“公司将以保障性住房为主体在A股上市。”种种迹象表明，政府对于央企和国企的“偏心”。
但对于主营商品住宅的民营房企来说，通过IPO方式登陆A股仍困难重重。据了解，目前在A股市场109家房地产企业中，只有45家企业是通过“审核过会”程序上市，连华远集团这样的知名企业，也通过借壳ST幸福实现上市。进入2009年，已有金科集团等多家房企以借壳的方式登陆A股。
无论国有还是民营，借壳都是更可靠的选择。近来在北京上海等地接连拿下地王的绿地集团似乎正沿着这一路线前进。2008年，国企背景的绿地集团以4000万平方米的土地储备量超越碧桂园排名第一；2009年，绿地又斥资95亿元在多个城市新购15块土地，新增面积250多万平方米。这样大的购地投入，已经超过万科（40亿元）和保利（43亿元）同期之和。在销售方面，绿地集团也以90.9亿元的成绩名列2009年上半年中国房企销售金额的第8位，仅次于恒大地产位列非上市房企第2位。
据绿地集团内部人士透露：“绿地正在计划借壳上市，目标很可能是金丰投资（600606）或ST白猫。”不过记者对此求证绿地集团时，相关负责人却表示不便透露任何有关上市的信息。
海外投资者：只看业绩
如果说在A股IPO需要获得证监会审批，那么在门槛较低的H股上市就需要以业绩说服海外投资者。
2008年3月，谋求赴港上市的恒大地产启动全球路演并公开招股，因其庞大的土地储备，估值高达1300亿港元。然而从美国蔓延的次贷危机重创了全球经济和投资者信心，恒大地产陷入无人认购的尴尬，只能宣布暂停IPO。
目前，随着海外投资需求的活跃，H股投资者的信心也大大恢复。“内地房企能否顺利实现IPO，很大程度上取决于境外基金经理们对其业绩的评价。”某海外对冲基金经理在接受《投资者报》采访时表示。港股投资者大多是通过土地储备、销售额和负债率等数据指标了解内地房企的情况。
北京金隅之后，恒大地产的上市计划仍在紧锣密鼓进行。今年上半年，恒大地产开工在建面积1006万平方米，销售127亿元，在国内开发商中排名前五；销售面积为265万平方米，紧随万科、保利之后位列国内房企第三。
在7月10日表示将重启H股IPO的同时，许家印高调宣布：2009年恒大地产销售目标为300亿元，到年底实现土地储备5000万平方米——这样的业绩，将使恒大坐稳行业第三的位置。此后5天，便传出美林银行联合多家香港基金经理参观考察的消息。一连串的造势活动就如同提前进行的公开路演。
房企“抢钱”千亿 股市、楼市将会怎样？
“房地产本来就是一个资金密集行业，任何时候都想上市，无非是时机的选择和估价高低的问题罢了。”在华远集团董事长任志强看来，企业上市的核心目的就是实现融资。而目前股市就能满足房企的“圈钱”梦想。
2009年上半年，房地产板块成为领涨A股和H股的重要力量。截至7月17日，A股地产板块年内累计上涨167.32％，100多家地产公司中，83只地产股股价翻番，万科A（000002）上涨118.14％。
而一旦这些踌躇满志的房企如愿以偿，集中上市融资的结果必然会对地产板块乃至整个资本市场带来巨大影响。
以中国建筑为例，预计将引发500万~800万户网上申购，从而导致1.86万亿资金冻结，这一数字相当于近期沪深两市一周的成交量。
“对一个长达9个月脱离扩容环境的市场来说，骤然产生扩容压力将冲击短线交易。”国信证券首席分析师方焱分析称，中国建设400亿元的发行规模将使部分二级市场资金会参与到新股申购中，必然会对资金流动性产生影响。
而在中国建筑后，绿地集团、万达集团和北京住总这样的行业龙头融资规模同样不可小觑。“这些企业年销售额都是百亿级的，上市融资规模都会在数十亿元以上。”谈到拟在A股上市房企的“胃口”， 张贵林这样说道。
万达集团董事长王健林也曾表示，上市融资80亿并不困难，这一数额只相当于他旗下两、三个项目的价值。
据《投资者报》不完全统计，如果算上首创置业、富力地产与合生创展等计划回归的企业，本轮IPO重启后，包括中国建筑在内的几家大型房企的融资需求将在千亿元以上。而金隅集团、恒大地产等H股上市企业融资规模也超过500亿元。
截止7月23日，A股地产上市公司平均市盈率已达50倍以上，如果地产公司纷纷上市，必将影响A股已上市公司的估值，助推地产股泡。中国建筑的51倍发行市盈率就是其与上市地产公司的比价后做出的所谓合理估值。
另外，今年上半年新增贷款中，流入房地产领域的信贷资金超过8000亿元。伴随而来的是：地王不断涌现，房价重现2007年巅锋。如果地产企业集中上市成为事实，抢地成“疯”的现象最终将导致房价倍增。
或许更为重要的是，上市只是地产企业融资“圈钱”的第一步，具备上市公司身份后，增发、配股、发债以及股权质押融资都是其常用的功能，千亿IPO背后可能橇动万亿资金。当这些钱涌入楼市，地产商拥有了更大的溢价空间，屯地、捂盘、推高楼市、业绩增长、股价上升，轻车熟路般的上演一场资金推动的盛宴。
“主管部门担心资金过度涌入房地产行业，从而造成新一轮的泡沫。因而IPO重启后，政府对房企上市融资规模的审批将比较严格。”国务院发展研究中心官员告诉记者，“即便加强监管，但能否起到减小对股市的冲击目前尚难判断。”
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