一个中部城市的房市抗争

  岁末年初,一直坚守“绝不降价”的中部城市,房价也有了松动迹象。

  在过去的一年,长沙房市经历了地产老板“跑路”、售楼部被堵、购房者持币观望、驻足不前等种种风波。和北上广等城市一样,价格合理回归,已经成为楼市成交能否走出低谷的重要因素。

  围堵

  2011年11月28日,湖南岳麓区保利地产麓谷林语项目出现一起业主“维权”事件。因为房价下跌,一群愤怒的业主将油漆泼洒在售楼处的大门、招牌上,年迈的老太太与保安对峙,售楼处只得暂告歇业。

  《瞭望东方周刊》记者在此项目看到,售楼部外窗贴上了公安部门对“维权”事件的通告,一名项目销售人员向本刊介绍时颇感委屈:“如果价格上涨,业主们难道会把上涨的钱退还?”

  保利业主“维权”事件前一天,长沙市开福区万科城同样发生业主“维权”事件。

  一群蒙着口罩的男子出现在万科城售楼部门口,口罩上有“我要退房”几字。一条要求退房的横幅盖在沙盘上,业主李江对本刊记者说:“购房不到一周,就听到下跌千元的消息,谁能受得了?”

  消息不胫而走,部分业主了解,单从法律上说,退房的理由不够充足,他们四处搜罗支持退房的问题和理由。李江向本刊坦言,如果不是降价,他不会这样做。同时,万科也发表措辞强硬的声明,拒绝补偿,呼吁业主遵守契约精神。对峙一直到持续到下午3点。

  据国家统计局公布的数据,自2011年10月,国内房价首次负增长之后,2011年11月,全国70个大中城市住宅销售价格环比指数再次下跌,49个城市房价下降。同时,大中城市房地产成交量萎缩,房价涨幅得到有效抑制,调控成果初显。

  本刊记者从长沙的楼盘销售情况观察到,一些房地产开发商销售量已经下降,部分房企资金链紧张、土地市场趋冷。

  类似围堵事件,早在10月份就在各地上演。

  10月下旬,上海嘉定龙湖郦城、嘉定新城绿地秋霞坊、浦东中海御景熙海岸,均出现老业主“维权”风波,几个售楼处先后爆发冲突。

  “慢半拍”

  这波始于2010年的楼市调控,至今并未停歇。2011年11月6日起,高层领导先后在不同场合表态,要求继续坚持楼市调控政策,进一步巩固调控成果。

  2011年的两次限购、限贷成为此次调控的焦点,也让一些业内人士吃惊。长沙一些楼市观察人士认为,从现状来看,内地二线城市的降价促销时间,比一线城市稍显缓慢。

  2011年11月,《瞭望东方周刊》记者走访长沙北辰三角洲、万科城市花园、联美品格等多个楼盘售楼处,前来咨询购房的人并不少,开盘项目认购率也较为可观。

  从全国范围看,部分地区约有80%左右的楼盘有降价促销活动,20%左右的楼盘按兵不动。但是,长沙某房地产公司销售经理陈平对本刊记者说,长沙则相反,截至2011年12月才有20%的楼盘降价促销。大房地产商先知先觉,首先降价。他们经验深厚,较早降价能够占据市场份额,还能满足冲刺年度销售数据的需要。

  陈平分析,因为对政策和市场的把握还不精准,一些中小型房企对降价并不热衷,这些房企原本“存货”就不多,降价将直接影响企业的持续开发能力和运营维持,“他们会死死地握住这根价格稻草。”

  有业内人士认为,降价促销,仍有成交量,证明“以价换量”仍然可行。等到降价却换不回成交量之时,那才糟糕。春节前后,房地产企业会面临一个比较严峻的资金链紧张时期。

  跑路

  中部城市对价格的嗅觉似乎永远慢于北上广,但是,这并不表明它们能逃过危机。部分中小房企的危机已于2011年上半年萌生。

  2010年至2011年,地处湖南长沙县星沙镇的“东方航标”在项目尚未封顶、不具备开盘条件的情况下,搞起内部认购,以办理VIP卡的方式,多次向公众购房者收取现金,并抛出“VIP5000抵1万”、“2000抵2万”的诱饵。

  2011年上半年,东方航标资金紧张的消息慢慢传出。8月,该项目停工,业主开始维权,工人讨要工资。8月18日,公司高层石湘中因涉嫌非法吸收公众存款,被公安机关立案侦查。其名下的资产被查封冻结。

  事发后,《瞭望东方周刊》前往“东方航标”现场,售楼部大门关闭,建筑工地一片冷清。

  坊间有种说法,石并非大股东,其股份只占有25%。石湘中在2009年拿到土地后,因为资金紧缺,后由长沙县牵线,引进了另外一个大股东。

  一名知情人士向《瞭望东方周刊》介绍,2010年开始,国家对房地产展开调控,这时“体弱”的房企无法从银行获得开发贷款,石湘中私刻项目公司公章,瞒着大股东,假借工程合作之名对外高息集资,以筹集项目后续开发资金。不久案发,长沙县公安局将石执行刑事拘留,债权债务清理工作随即展开。

  东方航标或许是中小房企因为银根紧缩、资金链运转不良,导致生存困境的一个缩影。

  2011年7月,因无力偿还巨额贷款,长沙中远公馆楼盘开发商石罗其逃跑。这成为2011年楼市调控加码后,湖南首例因资金紧张而“跑路”的房地产老板。一个月后,开发商抽走资金开发湘潭项目,并与承建商产生经济纠纷的长沙“利璞金立方”也停工。

  万科集团总裁郁亮曾对媒体表示,企业现在已是“冬天模式”,“现金为王、积极销售、审慎买地、节流、锻炼身体”成为房产商的5大过冬策略,其中一些“身量较小”“体质较弱”的房企开始考虑从行业退出。

  黄金时代过去了

  开发商虽然降价了,但贷款利率正与之逆向赛跑。消费者减少的购房支出与开发商的让利幅度并不成比例。

  有报道称,在2011年末央行下调存款准备金率之前,住建部已知会地方政府,对于“限购令”即将到期的城市,如果没有极其特殊情况,须出台政策对限购令有效期进行延续。

  “史上最强宏观调控”之下,首当其冲的是购买首套房屋的刚需一族。这些“刚需客户”原本应是楼市调控政策着力保护的群体,却不得不受到调控政策牵连。

  除了取消首付比例的两成优惠、恢复三成首付之外,首套房贷利率的提高才是误伤“首套购房者”的关键。

  随着2011年商业银行存款准备金率提至21.5%的历史最高水平,银行的贷款额度受到较大挤压。首套房贷7.5折、8.5折的利率折扣被取消,大多还上浮了5%到10%。

  在长沙,限贷令取代限购令成为楼市的最大影响因素,首套房贷利率大多上浮了20%到30%,即使如此,多数银行贷款还难以及时发放。为免违约,业主不得不私下找寻关系以便打通关节。

  时下,一些地产人士在分析了政策效力、开发商的资金压力和库存水平、购房者预期、新增市场供应量之后,普遍认为2011年第四季度是开发商局部降价阶段,2012年一季度将迎来全面降价阶段,二季度房价将触底。

  面对越来越高的资金门槛、越来越低的整体利润,房企如何找到合适的资金解决方案,正成为行业关注的焦点。

  长沙某房地产公司销售经理陈平认为,不要过多指望政策救市,房地产业的发展环境已经改变,黄金时代已经过去,做好产品质量,提高服务,回归所有销售行业的本源才是王道。

  《瞭望东方周刊》记者傅天明 | 长沙报道
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