楼市房价已现拐点
- 来源:凤凰生活
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- 发布时间:2010-02-03 14:52
调查显示，深圳房屋租售比超过了1∶400，房价与租金进一步背离，部分达到了1∶500甚至更高。业内人士表示，出租一套商品房要40~50年才能收回成本，远远高于国际标准。
而深圳是中国一线城市房价的涨跌与租售先行者，深圳房价的走势代表着中国一线城市房价的走势。
国家信息中心专家委员会委员高辉清近日表示，楼市今年将迎来二次拐点。“高房价使得青年人结婚困难、普通人生活不稳定、生活指数下降，说明房子问题已不是经济问题，而是民生问题了。”高辉清表示。
深圳买房已无投资价值
据深圳市国土房产部门统计，自去年3月份以来，深圳商品住房价格开始一路上扬；9月份新房销售均价达20940元/平方米，创下历史新高；到了12月份，深圳一手房均价更高达22304元/平方米，较上年同期上涨103%。而深圳市流动人口和出租屋综合管理办公室最新公布的《2009年第四季度深圳市出租屋抽样调查结果》显示，深圳房屋租售比超过了1∶400，房价与租金进一步背离，部分达到了1∶500甚至更高。业内人士表示，出租一套商品房要40~50年才能收回成本，远远高于国际标准。
这意味着深圳房屋已经脱离其居住和投资的基本功能。虽然鉴于中国国情，不能按照国际1：300的标准来衡量，但目前甚至达到1：500，肯定不正常，毫无疑问，这将大大削弱房地产市场的投资功能。
而深圳是中国一线城市房价的涨跌与租售先行者，深圳房价的走势代表着中国一线城市房价的走势。
政府保障房规模空前
2010年伊始，保障性住房建设开始了赛跑。
住房和城乡建设部部长姜伟新提出，2010年保障性住房开工建设的套(户)数要比2009年增加三分之一，安排建设的限价房、公共租赁住房和安置住房规模将比2009年增加一倍。
“增加各类保障性和租赁住房供应量，增加经济适用住房、配套商品房、单位租赁住房、公共租赁住房的开工面积，争取开工面积占到全市住宅年度开工面积的60%以上。”“保证至少2000万平方米的住宅开工面积。”这是上海市委书记俞正声对2010年上海住房保障和房地产调控作出的最新指示。这个规模是空前的。
上海并非个案。北京提出，2010年住宅供地的50%以上用于建设居民自住型、改善型等各类政策性住房，预计建设住房13.4万套。天津宣布，2010年将推出2万套限价商品房、6.5万套经济适用房。
“不管地方政府定下了多大体量的保障房建设目标，最终要看落实完成情况。最关键的因素最终都落在‘钱’上。”1月5日，住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林在电话里向本报记者表示。
若严格按照各地有关住房保障的“军令状”去解读未来的楼市，投资、投机的空间已相当逼仄，留给开发商的空间也大幅压缩，但截至目前，业内的反应平淡，对这种理论上的“狼来了”习以为常。
资金支持政策将陆续出台？
目前各地保障住房建设的资金供应体系，除了最初的中央、地方两级财政体系支持外，就是行政色彩较浓的银行信贷支持，多元化的资金渠道远未建立。
“自从去年公积金闲置资金试点保障住房项目建设贷款相关文件推出后，各方尤其是一些财政压力较大的地方政府，对公积金抱有很大期待。”某地公积金管理中心负责人士透露，一些地方政府已进行了多次针对性研讨，希望尽快展开相关试点。
“二元化”住房建设体系确立两年多以来，各地保障住房建设进展普遍落后于计划，保障任务完成率打折，公积金能否成为资金突破口？
上海市公积金管理中心最新下发的《关于2010年执行住房公积金个人购房贷款政策的通知》祭出了限制贷款上限的调控措施，从紧掌握投机、投资性购房的公积金个贷。规定人均住房面积低于上海全市平均水平，再次贷款购买第二套普通自住房，每户家庭最高贷款限额为40万元；若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为60万元，比此前低了20万元。相应的个人二套房贷也同样大幅压缩贷款限额。
政策的直接矛头指向投资、投机的购房需求，但同时也产生另一个效果，随着个贷限额、个贷发放总额减少，公积金的沉淀很可能缓慢增加，在某种程度上，这也为即将有望展开的公积金闲置资金保障住房建设贷款试点做了资金调整准备。
不靠土地，财政靠什么？
在对上海保障住房建设总量的理解上，近日出现了一则花絮：该市房管局新闻发言人纠正了有媒体报道的“上海希望到2012年前，建设60万套经适房，由于各方面利益协调，最终敲定30万套的数据”说法，称2012年建设2000万平方米、约30万套经济适用住房的计划从未变化过。
众所周知，土地财政此前扮演着保障建设资金重要来源的角色，若对前者减少依赖，后者又增加体量，在现有地方政府财政体系没有大变化前提下，后者建设资金何来？
有关人士坦言，若真达到如地方政府宣布的如此高的保障房比例，钱将是主要问题。“土地说到底也是钱的问题，过于依赖土地，原因在于资金压力。”
而土地收入对财政的不可或缺，还在加深。方方地产咨询机构最新发布的《华东土地市场2009年年报》披露，截至2009年12月20日，华东地区共约推出6100万平方米商品房开发用地，累计交易5450万平方米，相当于2008年同期的7倍，开发企业投入购地总资金量约3200亿元，均创历史新高。截至2009年12月20日，上海政府共推出商品房用地公告约177幅、988万平方米，累计交易798万平方米，比上年同期增加176%。土地交易总资金量约912.8亿元，均创历史新高。
炒房客命系政策执行度
理论上，“各类保障房开工面积占到全市住宅年度开工面积的60%以上”，一旦真正落实并进入房源供应阶段，住房保障的覆盖面也有望大幅扩大，炒房客的市场空间将随之压缩，最终没有刚性需求接盘的商品房炒作，注定将崩盘，炒房客最终炒死的是自己。
一切就看政策的执行力度和地方政府的调整。
有关专家指出，资金是最直接问题，但最大问题却是地方政府的认识，一旦认识问题解决了，其他问题都能解决。
……
而深圳是中国一线城市房价的涨跌与租售先行者，深圳房价的走势代表着中国一线城市房价的走势。
国家信息中心专家委员会委员高辉清近日表示，楼市今年将迎来二次拐点。“高房价使得青年人结婚困难、普通人生活不稳定、生活指数下降，说明房子问题已不是经济问题，而是民生问题了。”高辉清表示。
深圳买房已无投资价值
据深圳市国土房产部门统计，自去年3月份以来，深圳商品住房价格开始一路上扬；9月份新房销售均价达20940元/平方米，创下历史新高；到了12月份，深圳一手房均价更高达22304元/平方米，较上年同期上涨103%。而深圳市流动人口和出租屋综合管理办公室最新公布的《2009年第四季度深圳市出租屋抽样调查结果》显示，深圳房屋租售比超过了1∶400，房价与租金进一步背离，部分达到了1∶500甚至更高。业内人士表示，出租一套商品房要40~50年才能收回成本，远远高于国际标准。
这意味着深圳房屋已经脱离其居住和投资的基本功能。虽然鉴于中国国情，不能按照国际1：300的标准来衡量，但目前甚至达到1：500，肯定不正常，毫无疑问，这将大大削弱房地产市场的投资功能。
而深圳是中国一线城市房价的涨跌与租售先行者，深圳房价的走势代表着中国一线城市房价的走势。
政府保障房规模空前
2010年伊始，保障性住房建设开始了赛跑。
住房和城乡建设部部长姜伟新提出，2010年保障性住房开工建设的套(户)数要比2009年增加三分之一，安排建设的限价房、公共租赁住房和安置住房规模将比2009年增加一倍。
“增加各类保障性和租赁住房供应量，增加经济适用住房、配套商品房、单位租赁住房、公共租赁住房的开工面积，争取开工面积占到全市住宅年度开工面积的60%以上。”“保证至少2000万平方米的住宅开工面积。”这是上海市委书记俞正声对2010年上海住房保障和房地产调控作出的最新指示。这个规模是空前的。
上海并非个案。北京提出，2010年住宅供地的50%以上用于建设居民自住型、改善型等各类政策性住房，预计建设住房13.4万套。天津宣布，2010年将推出2万套限价商品房、6.5万套经济适用房。
“不管地方政府定下了多大体量的保障房建设目标，最终要看落实完成情况。最关键的因素最终都落在‘钱’上。”1月5日，住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林在电话里向本报记者表示。
若严格按照各地有关住房保障的“军令状”去解读未来的楼市，投资、投机的空间已相当逼仄，留给开发商的空间也大幅压缩，但截至目前，业内的反应平淡，对这种理论上的“狼来了”习以为常。
资金支持政策将陆续出台？
目前各地保障住房建设的资金供应体系，除了最初的中央、地方两级财政体系支持外，就是行政色彩较浓的银行信贷支持，多元化的资金渠道远未建立。
“自从去年公积金闲置资金试点保障住房项目建设贷款相关文件推出后，各方尤其是一些财政压力较大的地方政府，对公积金抱有很大期待。”某地公积金管理中心负责人士透露，一些地方政府已进行了多次针对性研讨，希望尽快展开相关试点。
“二元化”住房建设体系确立两年多以来，各地保障住房建设进展普遍落后于计划，保障任务完成率打折，公积金能否成为资金突破口？
上海市公积金管理中心最新下发的《关于2010年执行住房公积金个人购房贷款政策的通知》祭出了限制贷款上限的调控措施，从紧掌握投机、投资性购房的公积金个贷。规定人均住房面积低于上海全市平均水平，再次贷款购买第二套普通自住房，每户家庭最高贷款限额为40万元；若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为60万元，比此前低了20万元。相应的个人二套房贷也同样大幅压缩贷款限额。
政策的直接矛头指向投资、投机的购房需求，但同时也产生另一个效果，随着个贷限额、个贷发放总额减少，公积金的沉淀很可能缓慢增加，在某种程度上，这也为即将有望展开的公积金闲置资金保障住房建设贷款试点做了资金调整准备。
不靠土地，财政靠什么？
在对上海保障住房建设总量的理解上，近日出现了一则花絮：该市房管局新闻发言人纠正了有媒体报道的“上海希望到2012年前，建设60万套经适房，由于各方面利益协调，最终敲定30万套的数据”说法，称2012年建设2000万平方米、约30万套经济适用住房的计划从未变化过。
众所周知，土地财政此前扮演着保障建设资金重要来源的角色，若对前者减少依赖，后者又增加体量，在现有地方政府财政体系没有大变化前提下，后者建设资金何来？
有关人士坦言，若真达到如地方政府宣布的如此高的保障房比例，钱将是主要问题。“土地说到底也是钱的问题，过于依赖土地，原因在于资金压力。”
而土地收入对财政的不可或缺，还在加深。方方地产咨询机构最新发布的《华东土地市场2009年年报》披露，截至2009年12月20日，华东地区共约推出6100万平方米商品房开发用地，累计交易5450万平方米，相当于2008年同期的7倍，开发企业投入购地总资金量约3200亿元，均创历史新高。截至2009年12月20日，上海政府共推出商品房用地公告约177幅、988万平方米，累计交易798万平方米，比上年同期增加176%。土地交易总资金量约912.8亿元，均创历史新高。
炒房客命系政策执行度
理论上，“各类保障房开工面积占到全市住宅年度开工面积的60%以上”，一旦真正落实并进入房源供应阶段，住房保障的覆盖面也有望大幅扩大，炒房客的市场空间将随之压缩，最终没有刚性需求接盘的商品房炒作，注定将崩盘，炒房客最终炒死的是自己。
一切就看政策的执行力度和地方政府的调整。
有关专家指出，资金是最直接问题，但最大问题却是地方政府的认识，一旦认识问题解决了，其他问题都能解决。
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