签订二手房合同 三个“尾巴”需注意

　　虽说上半年房地产市场不太好，但不代表没有消费力，只不过购房者想多等等罢了。说不定今天只能买小户型，明天就能买大别墅了呢。

　　但这样的概率，活一辈子也未必能遇上。而我们现在要谈论的并不是该不该买房，而是买了房子之后的事情，这跟市场好坏也没太大关系。这期要说的是，如果你碰上开发商延期交付房屋所有权证的情况，该怎么办？

　　Q：签订二手房合同需注意哪些问题？

　　A：买二手房容易出纠纷，在签合同的过程中有三个“尾巴”尤其要注意。尾巴一：费用拖欠。在签订买卖合同的时候，就应该特别注意对房屋交易的关键性约定及卖方的任何承诺，要有书面的签约，不能以口头约定代替。尾巴二：户口期限。在签订合同时，一定要注意卖方迁出户口的期限。尾巴三：收据保存。签订买卖合同只是房产交易开始的一个过程，后面也可能引发很多纠纷，所以，在买房过程中注意保留好收据。

　　Q：转让预购商品房，应当按什么程序进行？

　　A：①订立预售合同之权益转让书；

　　②预售商品房转让合同的变更登记备案；

　　③办理预售的商品房过户手续

　　Q：集资房、合作建房如何办理《房地产证》？

　　A：①集资建房、合作建房的，必须是经政府有关部门批准的，并办理了房地产初始登记的房地产才可以办理小业主的《房地产证》；

　　②未经政府有关部门批准的非法集资建房、合作建房，必须经过有关部门处理并补交地价款，按规定办理房地产初始登记后，方可办理小业主《房地产证》；

　　③经初始登记后的集资建房、合作建房提交下列资料即可办理《房地产证》；《房地产转移登记申请书》；身份证明；集资建房或合作建房合同书或协议书；购房发票复印件；发展商初具的付清房款证明。

　　Q：集资房能否销售？

　　A：集资房不能销售。只有经市政府主管部门批准，并发有《预售许可证》《销售许可证》或《外销许可证》的商品房，才可以在市场上公开销售。承包、合作、联营是不是属于租赁行为呢？

　　房屋出租人将房屋承包给他人经营，或以合作、联营的名义，不直接参与经营的，视为房屋租赁行为。

　　Q：购房人在购房时，应当被告知哪些相关情况？

　　A：房地产转让人转让房地产时，应当如实向受让人告知房地产质量和其他有关情况，如抵押关系、租赁关系、相邻关系等相关情况。房地产转让人如违反上述规定而造成他人损失的，应当承担相应的民事责任。

　　Q：哪些房地产登记需要公告？公告期是多长？

　　A：申请房地产初始登记及申请补发《房地产证》需要进行公告，公告期分别为30日及6个月。

　　Q：购买的房屋出现质量问题怎么办？

　　A：房屋出现下沉、倾斜等大量质量问题，直接影响到购房者的居住与安全，在这种情况下，购房者有权要求开发商另外提供住所，并对房屋进行修复，同时赔偿购房者由此所受到的损失。如果开发商不能满足上述要求，购房者有权要求开发商归还购房者所付购房款及其利息，并承担违约的责任。同时，根据我国《合同法》的有关规定，合同应是签约双方在平等互利、自觉自愿的基础上签订的，采取欺诈方式所签订的合同无效。此时，购房者亦有权解除合同。

　　Q：70年产权到期后如何处置？

　　A：1.土地使用者向土地管理部门提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回的，应当予以批准。获得批准续期的，重新签订土地有偿使用合同，支付土地有偿使用费用。这样，你的房产所有权便得以延续。当然，变成危房强制拆除的除外。

　　2.土地使用者未申请续期的，土地使用权和地上房产由国家无偿收回。房屋所有权也自然消失。

　　3.土地使用者提出续期申请，根据法律规定没有批准续期的（即根据社会公共利益需要收回的），土地使用权国家无偿收回，但对于地上房产，根据收回时的残余价值给予相应补偿。

　　特别注意异地买房的注意事项

　　异地购房时，除了在本地购房时需注意的所购买房屋的合法性，如贷款购房时，办理贷款的可能性，还需特别注意：

　　一、在购房前应尽可能地通过各种渠道了解房产所在地的房地产信息、房地产交易、管理等方面的政策。

　　二、尽量到房产现场考察周围的环境，如交通、购物、学校等是否与开发商所宣传的相符合。

　　三、如需提取公积金购房的，应当到缴存公积金所在地的公积金管理中心了解相关政策，即异地购房可否提取公积金。

　　四、应注意异地购房按揭贷款的问题

　　异地购房按揭贷款问题主要出在两个方面：一是银行之间由于涉及业绩问题不愿意进行“异地”业务，即楼盘所在地的银行和买房人工作生活地的银行因为涉及业绩归谁的问题，即使同一家银行，也不愿意涉及这样的业务；二是按揭人“收入”的可靠性。为了防范风险，一般给楼盘办理按揭的银行要求购房人出示楼盘所在地的“收入证明”，甚至要求购房人提供楼盘所在地收入相匹配的纳税证明。

　　五、外地买房，如何管理是个大难题。外地购房在时间及空间上的跨度比较大，外地投资的操作成本要比本地投资高得多，因此，在外地置业，成本风险必须考虑。

　　六、如果出租，需要寻找中介，如何稳妥寻找房子承租人，收取租金的时候，如何确保承租人不赖租，应当予以考虑。

　　七、开发商不诚信，外地人维权难。在外地置业时，人生地不熟，又碰上一个不诚信的开发商，那可是苦不堪言了。因此，外地置业，对开发商的信誉度应当予以特别考虑。

　　八、物业管理风险。目前人们购买外地住宅多数以假期居住和养老为主，空置就成了问题。一些物业没有对住宅维护做到位，不仅保值、增值会受到影响，居住者的生活品质也将大幅降低。

　　文_师惠婧 编辑_李蕾

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