投资“新欢” 新商圈来袭

　　新商圈——发展的必然

　　在过去相当长的一段时间里，解放碑、观音桥、南坪、杨家坪、沙坪坝五大商圈撑起了重庆主城区的商贸需求。但现在的五大商圈，明显处于“过载”状态，这都是因为伴随着表面兴荣发展的，是背后落下的一系列病根：人口增加、商圈拥堵、同质化严重……这些大大小小的矛盾已经日益尖锐，传统商圈的弊病逐渐凸显。

　　新商圈正式站上舞台

　　如今各大商圈均在谋求突破，可以看到观音桥、沙坪坝、南坪均在以不同的形势扩容，但说易行难，面对日渐扩大的消费体量、日新月异的消费习惯时，传统商圈不免显得有些乏力，并且随着区域人口的增长和城市区域聚集效应，连区域的饱和度都受到了“威胁”。

　　因此重庆开启了“二环时代”。不同于熟知的“一路向北”，“二环时代”涵盖范围达到了重庆东南西北各个区域，而随之一起降临的产物——新商圈，也已不仅仅是作为传统五大商圈的“副商圈”。

　　从龙洲湾到大学城，从照母山到蔡家，从华岩到茶园，这些新商圈在规划之处就可避免现在老商圈的尴尬之处，并且拥有更为先进的基础设备也更加符合消费潮流。

　　新商圈的频频出现，不仅对传统商圈的消费人群起到了分流作用，明确的定位和不同以往的商业模式更是为自己锦上添花。如今，新商圈已经成为聚光灯下的舞者。

　　众志成城 百花齐放

　　在龙洲湾，以巴南万达广场为首的大批量商业体热销，就说明了投资客对于该区域的认可度，毕竟商业不同于住宅，吸金最重要的还是地段。

　　项目将成为重庆市新的城市商业中心和标志性建筑，全面提升龙洲湾片区商业发展水平、现代服务业水平及城市形象，为龙洲湾商圈注入新鲜血液。据悉，2016年，龙洲湾商圈一共将建起5条商业步行街、6个五星级酒店以及6个公园。

　　而历经10年洗礼的大学城，也从一条熙街发展到了百花争艳的地步。无论是富力城的超200万平方米商业，还是旭阳·台北城的台北原味商业，亦或金科·廊桥水乡的50万平方米廊桥天都，龙湖·U城的“重庆嗨街”，项目所涵盖的商业体量都是空前的大，大学城的开发商，俨然一副携手并进的景象。

　　小到商业，大到商圈，想要存活并活得精彩，在布局伊始，就和周边消费水平是密不可分的。照母山作为当下最热区域，已然继承了金开“富人区”的传统，商业走的便是“中高端”路线。

　　未来，照母山区域将呈现东、中、西三个区域商业中心，东部为力帆红星国际广场，其商业总体量约60万平方米，中部为金科、香港置地开发的商业中心，该地段靠近轨道交通5号线车站，西部肖家沟水库片区也将形成另一商业中心。

　　蔡家和华岩这两个新商圈，却是以一种别样的形态出现。迄今为止，两个商圈还未出现超大体量的商业体，在华岩新城里，首屈一指的商业体仅是华宇·锦绣花城的10万平方米商业。

　　不过有趣的是，两个商圈内各个项目的商业体量，恰好能够自给自足，并且项目之间的距离并不算远。换个角度说，两地虽然暂时没有出现大型商业体“一统江湖”的趋势，但呈现的却是一派热热闹闹的“集市”现象。

　　而茶园商圈相信也会因为轨道6号线的通车及各道路的完善，解决掉“交通不便”这一困扰多年的顽疾。未来三年，茶园围绕区府为中心规划的2.15平方公里百万商圈内，将有100万平方米商业配套陆续投入使用，其中紧邻区府的商业广场、甲级写字楼等商务商业配套，将是其重要的组成部分与解决区域商业发展瓶颈的主要依托。

　　新商圈的频频出现，绝不是偶然，而是重庆发展的必然。

　　投资拐点再现——新商圈已成投资焦点

　　城市中产及以上阶层对商业地产的心理需求、地产企业对开发综合体的无限渴望、地方政府对经济发展的急切期盼……共同造就了商业地产的盛宴。

　　数据显示：根据规划，重庆未来要打造50个商圈，以实现和满足城市快速扩张的需要。其中，首当其冲的是茶园新城、巴南区龙洲湾、大学城以及空港的中央公园板块，并陆续推进二郎、华岩、照母山、礼嘉等商圈，从而为新商圈投资提供了各种可选方案。

　　商业投资的拐点已然来临。

　　从百货公司到购物中心

　　在最近仲量联行发布的《中国零售手册-30个中国热门零售业发展地点概况》中，2013年重庆市社会消费品零售总额超过4500亿元，仅次于北上广三座城市。

　　根据重庆统计局的最新数据显示，2014年重庆市社会消费品零售总额超过5000亿元，同比增长率为13%，位列全国第二。尽管重庆的零售业起步较晚，但较大的人口基数、快速增长的居民消费购买力和城市化进程的加速，都为重庆的零售商业的发展提供了坚实的基础和保证。

　　对于重庆的发展，仲量联行重庆分公司董事总经理苏仲礼先生感受颇多。

　　四年前，苏先生来到重庆，饮食是最头疼的问题，因为在解放碑可供选择的茶餐厅抑或是正宗的国际料理店选择十分有限。

　　百货公司成为都市人逛街的首选，更准确的说法应该是仅有之选。短短四年的时间，随着城市商圈的扩容，以及以零售商业为主的购物中心如雨后春笋般的出现，重庆的商业硬件正在逐步变化，购物中心的出现带来了新的餐饮跟娱乐，都市人的生活得到丰富。如今，苏先生头疼的问题不再是找一间像样的茶餐厅，而是头疼今天去哪家茶餐厅用餐。

　　据仲量联行研究部最新数据显示，2014年重庆优质零售物业市场共有9个项目落成开业，新增供应量达到历史新高。新入市的项目于传统商圈和新兴商圈均有分布，例如重庆环球金融中心、八一广场及盈嘉中心等，这些项目的落成巩固了传统的解放碑和观音桥商圈在重庆零售市场的领导地位。而龙湖·时代天街C馆、东原新新PARK以及万象城1期的开业，亦充分优化了新兴商圈的零售商业氛围。

　　轨道交通改变地域概念

　　随着轨道6号线的贯通和5号线施工进度的加快，重庆的零售地产发展有向南北两个方向延伸的趋势。

　　苏仲礼先生介绍道，“轨道5号线建成后，渝北、江北、渝中、九龙坡、大渡口、江津6个区会形成一个串联。这条线对北部新区和江津区的发展有战略性的意义，为这两个板块的居民出行带来便利，同时也促进板块内设计配套进一步健全。”

　　由于受到特殊地理条件的影响，重庆商圈的发展呈现组团式发展的特色，各个组团都相对独立。

　　在以前，居住于江北地区的居民，一年中很少涉足南坪商圈。而现在，随着轨道交通的进一步发展，在便捷市民出行的同时，也加强了各个区域间人口的流动，区域性的概念逐步模糊。

　　如同香港的发展一样，曾经像将军澳这样的卫星城市人流量很低，但是随着地铁的通达以及城市硬件设施的逐步完善，前往将军澳的消费人群也越来越多。

　　新兴商圈发展应该接地气

　　在重庆发展“二次向北”的带领下，照母山区域成为很多重庆人置业的首选。而照母山也吸引了大量品牌开发商的入驻，如金科、香港置地、世茂、万科、力帆红星等。

　　这些品牌开发商集中打造的高端小区吸引了大量高端人士来此置业，因此，在商业的打造上也以体量较大的购物中心为主，未来的照母山将会形成以金开、金州为主线的商业盛景。

　　众所周知，照母山地区不仅是未来高端住宅发展的热点，同时也是办公楼发展的热门区域。高科涉外商务区写字楼、信达国际以及力帆红星写字楼项目会在未来1—5年之内相继落成并投入使用。除了当地居民，办公楼人群也会对商业发展起到极大的促进作用。

　　苏仲礼先生看来，照母山商业的发展与传统的解放碑、观音桥不同，它更加依托居住人群的消费习惯。

　　“照母山这个区域不一定有国际一线品牌的入驻，这里的购物中心应该以区域消费习惯来设定，这个区域的置业者更加喜欢高端餐饮及娱乐，优质的服务也是这个区域里高端商务人士所看重的。因此，照母山的发展会更加国际化，满足年轻一代的白领的消费需求。如已经开业的财富中心就是新兴商圈购物中心的典型。”

　　在谈及照母山的发展成熟时间，苏仲礼先生认为：“目前来看，照母山区域的零售商业正处于快速发展阶段，几个大型商业项目，例如金科·时代中心商业项目、力帆红星国际广场项目以及香港置地商业项目等尚处于在建或规划期间。照母山区域的零售商业有优质的消费人群保障，提供了良好的消费基础，因此照母山区域的零售商业成熟大致需要3—5年的时间。”

　　除了照母山区域，像龙洲湾、大学城、茶园等新兴区域的零售商业的发展也应该落地，商业业态需与区域发展趋势相符合。其中居住者的年龄段、教育程度、对新事物的接受度都是投资新商圈应该考虑的因素。

　　“商业业态的选择也是一门心理学，一个成功的购物中心必须是能为当地居民所接受的，并且业态丰富。”在谈到消费心理学的时候，苏仲礼先生提出了“跨界零售”的概念，即在零售商业中，看似毫不相关的咖啡与服装可以结合销售，这就是结合消费者心理而产生的全新销售概念。

　　新商圈——处处是机遇

　　对于新商圈的崛起，投资客们虽各有所见，但大多还是对新商圈表示看好的。

　　在他们眼里，新商圈不同于传统商圈，虽然还未完全成型，但这并不代表他们会坐等成熟以后再去下手，那就与投资客口中的“价值洼地”背道而驰了。并且新商圈里的机遇随处可见，甚至还有“大树底下好乘凉”。

　　案例一

　　居住在万州的李明华，亲眼见证了万达广场对万州商业发展带来的震撼与冲击，他多次特意从万州赶到龙洲湾，只为选到自己满意的商铺。

　　2014年4月，李明华花了近200万元，买下了巴南万达广场A区一套底层商铺，到了8月，他又在龙洲湾商圈内一住宅项目买下一套江景房。

　　李明华说道：“这套房子，是为我的孩子准备的，龙洲湾不仅商业氛围好，山水资源也很不错。”

　　在他个人未来的规划中，最迟今年底，他还想在龙洲湾滨江商业带附近，或租或买一间商铺，把自己在万州的酒楼搬上来。

　　以前，在龙洲湾买房的消费者，大多都是生活、居住在巴南的人。但这种“买房偏好”已经逐渐被打破。

　　据巴南万达广场相关负责人透露，目前巴南万达广场的业主中，来自三北区域的客户占了20%左右，渝中、沙区和一些区县客户的占比，也达到20%。

　　案例二

　　而购买了大学城龙湖·U城首批商铺的陈渝，却谈到促使自己下单的最大动力是价格：“我是想投资，但传统商圈里的商铺店面太贵，大学城的店铺不仅总价能接受，人流量也有保障。”

　　相信随着龙湖“重庆嗨街”的面世，大学城商圈的商业又会得到一次质的提升。

　　虽然“万达粉丝”李明华和“价格为王”陈渝购买出发点不一，但毋庸置疑的是，新商圈对于投资者来说，充满着机遇。

　　比起传统商圈，或许新商圈暂不具备吸引国际品牌入驻的魅力，但自身却拥有着传统商圈无法比拟的优势。可以看到如今的新商圈，哪一个不是有着轨道交通的串联？哪一个不是有着大量房企的进驻？哪一个不是有着完整业态的分布？

　　更别提仅凭“价值洼地”这一点，就对投资者们产生了十足的吸引力。

　　被朋友们戏称“金算盘”的金秋，在观音桥星光68写字楼开售时便买下了一整层，当时的成交价大约在每平方米1万元，几年不到，现在已经接近翻了一倍。

　　对此金秋说道：“下一个准备投资的区域，在照母山，我一直在等待照母山区域的商业出来，不出意外，还是投资写字楼，金开一带写字楼产品稀少，而照母山汇聚了大量人气，随之而来的，必然是商业的崛起。”

　　随着投资者的眼光越来越挑剔，他们早已对吹得天花乱坠的广告表示不屑一顾，更看重的是商业产品的潜力和回报率，新商圈价格普遍偏低，而商圈周边的住宅销售火爆，势必会带来大量居住人口的入驻，这些人气也必将激活区域商业的发展。

　　或许在传统商圈购买商业产品相对有保障，但新商圈的潜力和机遇是无可估量的。

　　渝中区商圈，解放碑大石化两大商圈开启双核时代

　　如果说解放碑商圈代表了渝中区的过去，那么大石化商圈的崛起将正式开启渝中商圈的双核时代。预计到2016年，渝中区将引资700亿元，在大坪、石油路、化龙桥3个街道组成的大石化地区建设起渝中第二个百亿级商圈。

　　大石化商圈临近解放碑、杨家坪、沙坪坝等商圈，位置上抢占了先机，同时也面对与各大商圈的强劲竞争。因此，商圈建设的差异化成为该商圈突围的关键。

　　据悉，已于前不久开业的龙湖·时代天街C馆与一期A馆连通，近15万平方米的商业体量，新增300余个店铺，将形成亚洲最大的超级MALL之一。

　　另外，欲与龙湖·时代天街分庭抗礼的另一强手是重庆华润中心·万象城。

　　重庆华润中心·万象城是中国第7座万象城，也是全国最大的华润万象城，建筑面积约100万平方米。项目已于2014年9月开业。万象城作为中国最具示范效应的时尚体验型购物中心，包罗万象，集萃了众多国际一线品牌，为重庆带来全新的消费体验。

　　继新牌坊后，被业内公认为重庆第二个高端居住区的照母山板块，在2014年“上演”了各种具有历史性意义的集中爆发。

　　按北部新区规划，将在照母山板块造一个高达200万平方米的全新商圈——金州商圈，将依托金科·时代中心、力帆·红星国际广场、香港置地·约克郡以及北大资源Cc Mall，推出大规模的商业体量。如此一来，在照母山板块的置业人群，均可在不同程度上享受到金州商圈的商业便捷。这也意味着照母山从原来的稀缺生态资源占有，逐步转向配套完善的高端生活之城。

　　位于照母山心脏的金科·时代中心，为金州商圈的发展起到直接推动作用。金科·时代中心将与香港置地联手打造70万平方米的商业中心，相当于2.5个观音桥北城天街的体量，囊括购物中心、商业风情街、星级酒店和甲级写字楼等，全面呈现一个高端购物场所和商务社交平台。

　　北大资源·博雅的商业Cc Mall，占据照母山金州商圈核心地段，以自身居住区为载体，是集高档娱乐、休闲、服务、购物为一体的都市时尚生活新轴心，坐享周边数十个高端住区约30万高消费人群。而且Cc Mall与轨道5号线金州大道站无缝衔接，掘金之势一触即发。

　　●项目动态：

　　龙湖·时代天街：最后临街商铺在售，建面均价每平方米15000元，席位有限。

　　华润中心·万象城：在售14—130平方米全新临街商铺，每平方米20000元起，现参加团购交5万元享一口价特惠房源。

　　●点评：购买商业地产，最好选择实力开发企业的产品。商业物业对资金、招商、物管等要求非常高，不是什么人都可以玩得转的，这些才是商业能活得很好的重要因素。比如渝中商圈内的龙湖·时代天街和华润中心·万象城，不仅有扎实的品牌影响力，而且相当规模的商业体量加上各类创新的消费环境打造，都给足了投资者信心。

　　金州商圈，助力照母山加速成型

　　继新牌坊后，被业内公认为重庆第二个高端居住区的照母山板块，在2014年“上演”了各种具有历史性意义的集中爆发。

　　按北部新区规划，将在照母山板块造一个高达200万平方米的全新商圈——金州商圈，将依托金科·时代中心、力帆·红星国际广场、香港置地·约克郡以及北大资源Cc Mall，推出大规模的商业体量。如此一来，在照母山板块的置业人群，均可在不同程度上享受到金州商圈的商业便捷。这也意味着照母山从原来的稀缺生态资源占有，逐步转向配套完善的高端生活之城。

　　位于照母山心脏的金科·时代中心，为金州商圈的发展起到直接推动作用。金科·时代中心将与香港置地联手打造70万平方米的商业中心，相当于2.5个观音桥北城天街的体量，囊括购物中心、商业风情街、星级酒店和甲级写字楼等，全面呈现一个高端购物场所和商务社交平台。

　　北大资源·博雅的商业Cc Mall，占据照母山金州商圈核心地段，以自身居住区为载体，是集高档娱乐、休闲、服务、购物为一体的都市时尚生活新轴心，坐享周边数十个高端住区约30万高消费人群。而且Cc Mall与轨道5号线金州大道站无缝衔接，掘金之势一触即发。

　　●项目动态：

　　金科·时代中心：在售40—210平方米商铺，均价每平方米30000元，目前最高可优惠30万元，支持首付分期，首付6万元起。

　　北大资源·博雅Cc Mall：Cc Mall建面36—343平方米财富旺铺正火热销售中，总价仅需72万元起。

　　●点评：现在开发商对于商业方面的运营水平，比以往更强了。所以相对于开发得更早的新牌坊片区，照母山商业具备的潜力更高。众所周知，临街商铺价值远远高于非临街铺，是投资者首选。投资者拥有绝对的控制权，能够相对自由地选择出租或自行营业，并且能够根据市场定位，随时进行业态调整。Cc Mall作为金州商圈唯一的开放式商业街区，其多露台、多连廊的设计，使消费者能轻松到达每个店铺，最大限度保障了商铺人气与财气，达到了铺铺临街的效果。这带来的直接利好就是店铺的经营面更宽，后期经营存活率更高，因此商业价值也相对更高。

　　龙洲湾商圈，看巴南万达广场书写格局

　　巴南区龙洲湾自2014年被政府新确立为主城区核心商圈之后，在一年里，吸引了包括万达在内的商业巨头相继入驻，龙洲湾一带成为城市发展的重要部分，并逐步确立“北有照母山，南有龙洲湾”的地位，南重庆第二商圈逐渐形成。

　　近几年随着轨道3号线、渝南分流道、巴滨路的通车，与龙洲湾接壤的几大交通要道全面打通，龙洲湾商圈的巨大潜力吸引着各大投资商的目光，众多品牌企业和项目大胆进驻龙洲湾，表现出对龙洲湾商圈的全方位信心。

　　据规划，预计到2016年，龙洲湾商圈的商业总体量达到100万平方米，其中万达商业就占了近70万平方米。

　　万达广场不仅实力雄厚，在全国多点布局，而且其商业运营管理的能力也是一流的，每到一个地方就开辟一片天地，成功案例不胜枚举。而今，占据龙洲湾商业大半壁江山的巴南万达广场又位于龙洲湾核心区，无疑将成为撬动南重庆发展的新引擎。

　　●项目动态：

　　巴南万达广场：C区临轻轨小成本商铺在售，建面约60—90平方米，总价68万元起。

　　●点评：居民期待万达广场，因为这个大型城市综合体能满足其消费需求，同样期待万达广场的还有周边的其他开发商。目前的龙洲湾最缺乏的就是大型商业支撑，万达的品牌效应对龙洲湾商圈起到的影响力将是巨大的。其次，巴南作为边缘化的城区形象，房产价格一直处于低位，这样一来，龙洲湾商圈的价格洼地效应凸显。

　　文_本刊编辑部 编辑_李蕾

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