北大资源·江山名门VS港城印象

　　纵观整个海尔路地段，137万平方米的北大资源·江山名门可是数一数二的大盘，而在距北大资源·江山名门仅三公里的港城南路上，38万平方米的港城印象本想上演与它分庭抗礼甚至逆袭的好戏，但最终却没有摆脱“大鱼吃小鱼”的楼市效应。

　　本是同根生 相煎何太急

　　客观上讲，海尔路也好、港城南路也罢，都属于江北区比较“掉角”的位置。

　　从五里店区域自驾到北大资源·江山名门，按照每小时40公里的均速计算，需要接近15分钟的时间。从解放碑区域过来，更是需要20多分钟，而港城印象还需要再多走3公里。

　　不过好在两个项目都毗邻公交车站及轨道交通，北大资源·江山名门社区外不到100米便有江山名门及水口两个公交车站，817路、812路、813路、866路让业主通往江北、解放碑等地不成问题，而港城印象离社区外的公交车站也就200米的步行距离。

　　从北大资源·江山名门社区出发，5分钟便可达到轨道黑石子站，这是轨道4号线（新牌坊——果树园）的站点，预计2017年完工。

　　以今年交房来计算，装修半年、空置半年，入住一年后轨道就可通车，属于能接受范畴之内。

　　而离港城印象较近的，是轨道11号线的五里坪站（弹子石——工业园区），现在暂未开始修建，通车时间也未确定。

　　就目前来看，虽然轨道交通使得北大资源·江山名门的情况稍好一点，但总体而言，两个项目所处的地段还是不具备吸引人们眼球的能力，毕竟不是每个家庭都有车，又离传统中心较远，相信购房者或多或少心里都会敲响退堂鼓。

　　那么我们不往西边的观音桥商圈看，掉过头来往东看。从北大资源·江山名门和港城印象出发，10分钟的车程就可到寸滩保税港区。这个中国第一个内陆保税港区和第一个“水港+空港”双功能保税港区，随着食品进口城、保税商品展示交易中心等设施的开工及开业，已经逐渐充满了生机。

　　北大资源·江山名门和港城印象无疑是寸滩崛起的受益者，随着不断发展与完善，小到交通、大到价值，都会得到质的飞跃。换个角度讲，现在正是该区域的“价值洼地时期”。

　　远看差不多 细看差得多

　　相距三公里，从理论上讲，两个项目所能享受的配套应该是大同小异的，毕竟相隔不远，但实际上却并不如此。

　　合药医院及江北区第六医院离两个项目都非常接近，车程10分钟即可到达，港城印象旁边有赖溪河生态公园，而北大资源·江山名门旁边有铁山坪森林公园和栋梁河生态公园，从这些看来，的确两个项目是各具千秋，那么差距在哪里？

　　先看教育，港城印象的社区里规划有幼儿园，具体是哪所还不得而知，不过经证实的是只属于普通街道幼儿园，而北大资源·江山名门引用的是全国知名度极高的北大资源幼儿园。

　　港城印象按片区划分，能入读的小学及中学分别为五里坪小学和重庆市第十八中学。但北大资源·江山名门却更胜一筹，除了鲤鱼池小学、黑石子小学、寸滩实验中学外，将在项目的二期规划设立北大附中。

　　这所全国闻名的中学，在重庆奥林匹克花园里已有一所，用众人皆赞来形容绝不为过。“江北知名”的重点中学十八中，也硬生生地被“全国知名”的北大附中给比了下去。

　　接着便是社区，要说港城印象整个社区设施的亮点，或许就仅有自己打造的商业街了，之所以会“亮”，更多的原因不是在于商业街本身有多么“霸道”，而是因为这是港城工业园的第一条商业街。

　　反观北大资源·江山名门，137万平方米的大面积土地给了北大更多的发挥空间，项目内既有北大医药集团私家门诊这般“温暖人心”的设施，也有“震撼人心”的设施——8000平方米大型生活超市，换个概念，这个超市的面积甚至超过了一个足球场。

　　除此之外，北大资源·江山名门的另一大优势就是江景，后期产品里的联排别墅拥有稀缺的江景资源，这是港城印象无可比拟的先天优势。

　　这样看来，除了周边的医疗、公园配套以外，港城印象比起北大资源·江山名门可是差得远。

　　小康与豪门 没得比

　　重庆本土的开发商，尤其是中小企业，在如今的这个地产市场上，路并不好走。

　　现在的购房者对于开发商的关注度比起以前高了许多，品牌的效应先不谈，知名度就决定了客户的心理对哪个项目有着兴趣。

　　港城印象的开发商是并不知名的利百旺房地产开发有限公司，就连网上的资料也是相当稀少，据了解，港城印象应该是该开发商的处女作。

　　但就项目本身来看，从拿地到开发，一切进行得都算顺利，这也反映出了开发商虽不知名，但操作这38万平方米的楼盘还是游刃有余的，但“遥看”三公里外的北大资源·江山名门，脸上还是呈现出一片黯然失色。

　　北大资源·江山名门的开发商——北大资源集团，依托于北京大学和方正集团，是专业从事房地产开发、教育投资、商业地产运营和物业经营管理等业务的综合性房地产控股集团。

　　北大资源集团定位于资源整合型城市运营商，通过有效配置和整合教育、IT、医疗、金融等领域的内外部优质资源，提升自建项目的社区生活品质和城市价值。

　　既然叫“资源”，自然有着它独特的地方，例如北大幼教中心、北大附小、北大附中、北大资源中学、北京大学、北大医学部及北大科研院所、方正研发体系等。

　　北大资源自进入重庆以来，立马抓住市场热点照母山，打造北大资源·博雅，又瞄准西区打造北大资源·燕南，两个项目在市场上的口碑非常响亮、销量也是名列前茅的。

　　相比赫赫有名的北大资源这个豪门，利百旺房地产开发有限公司不免显得暗淡无光，就像一个普通的小康家庭。

　　记者在走访两个项目时，就有看房者说到：“这两个盘我都去看过，北大这个盘，教育方面肯定很好，那边那个小盘，开发商都没听过。”

　　刚需户型伯仲之间

　　因为北大资源·江山名门和港城印象的高层都是走刚需路线的原因，因此两个项目口碑最好的户型大小几乎一样，都是64平方米左右。

　　从数据上看，感觉两个户型差异无几，但港城印象有着8.5平方米的入户花园，私密性、功能性都非常强，这是北大资源·江山名门所没有的。

　　港城印象的主卧飘窗呈L型，比起北大资源·江山名门的主卧来说，采光性更好，但次卧的飘窗却稍小。

　　北大资源·江山名门的赠送面积为8.6平方米，港城印象的赠送面积为11.58平方米，赠送面积更大、空间更多，从各项指标来看，港城印象的户型好像略占上风，但实际走访的情况却不尽然如是。

　　这是因为港城印象为了凸显性价比，牺牲了客厅及卧室的尺寸，实际居住起来，不免显得有些小气。而北大资源·江山名门的客厅和卧室面积则保证了居住的舒适度，尤其是两个卧室，更像是一个完整的“双人间”，虽然户型整体性价比不如港城印象，但整个户型的居住舒适度却高出许多。

　　总的来说，因为大赠送的关系，港城印象的户型性价比高于北大资源·江山名门，而因为客厅和卧室大小的关系，北大资源·江山名门的舒适度又高于港城印象。

　　两个项目的户型都是半斤八两，作为购房者，在户型的考虑上不用纠结太多，那么这两个刚需型产品是否符合刚需购房者的胃口，最大的考核标准还是在价格。

　　你“造”吗？价格反了吧

　　我们不止一次见过两个位置相近的项目，一个是大社区，一个是小楼盘，大社区的销售中心每天来访者络绎不绝，置业顾问忙得热火朝天，而小楼盘则显得冷冷清清，销售人员都低着头无聊地玩着手机，但在最后的销售数据来看，诸多案例里小楼盘都是“扮猪吃老虎”，走起了“逆袭”路线。

　　原因不必多说，自然是价格，咱楼盘小，社区配套没你的齐全，绿化没你做得好，品牌没你响亮，那我把售价放低，和你打价格战吧。这也是为什么市场上所有小楼盘的销售宗旨就那三个字：“短、平、快。”

　　而当记者了解到港城印象的售价为均价每平方米6700元时，顿时一阵语塞，要知道你的豪门邻居——北大资源·江山名门每平方米的均价也才6200元。

　　这到底是“什么鬼”？价格反了吧？

　　算一笔账吧，以64平方米的户型为例，每平方米高出500元，总价整整高出了3万多元，要知道项目对口的人群可是刚需购房者，有时就是那几万块卡住了客户的成交，更何况比起北大资源·江山名门，港城印象只是一个体量只有对方零头的小楼盘，明明可以以低价来吸引购房者，甚至还能“瓜分”北大资源·江山名门的意向人群，但这个价格却把自己弄到一个非常尴尬的境地。

　　不妨设想一下，如果港城印象的售价比北大资源·江山名门每平方米低500元，会对购房者的心理造成怎样的变化？北大资源·江山名门是各方面都不错的品牌大盘，价格稍高，另一个虽然不如它，但总价更低，那么对于价格敏感度更高的人群自然会选择港城印象。

　　但事实却是相反。

　　后记

　　“大鱼吃小鱼”的楼市效应，是一种大楼盘凭借其良好的品牌效应、全面的打造规划及合理的售价将同地段内小楼盘的“生意”占据。

　　港城印象在其他方面没有占得先机，在最后的价格一环也被比了下去。

　　“小鱼”最终没有跃过龙门，而是掉进了“大鱼”的嘴里。

　　文_陈桐 编辑_王维