上海高星级酒店颓势难改
- 来源:瞭望东方周刊
- 关键字:上海高星级酒店
- 发布时间:2010-06-29 14:11
“上海世博会将直接拉动消费600亿元至1000亿元，其中酒店业受益程度达34.3％。”几个月前，赵焕焱还信心十足。
2008年金融危机之后一直步履艰难的高星级酒店，把世博会当成了行业转折的最好机会。
赵焕焱是华美酒店顾问机构首席知识管理专家，国内最早开始研究世博会期间上海酒店房间数缺口的专家之一。他的估算其实还偏于保守，另一个在业内流传甚广的酒店业受益数据是“41％以上”。
在赵焕焱的测算模型中，F1大赛对上海高星级酒店的影响，将是世博会影响力的最贴近参照。
但结果却大大出乎他的意料。
世博会拉动效应低于预期
往年F1大赛的时候，很多高星级酒店总经理都能接到内部电话，要求帮忙安排房间。但2010年F1的时候，却“没听哪个总经理说接到了类似的电话。”
2009年F1大赛期间，上海五星级酒店的入住率整体提高了23％。F1赛场所在的嘉定区13家高星级酒店，房价则提高了63％。
2010年F1大赛更加紧凑，只有4月16日到18日3天，按以往的经验，赛事持续时间越短，人流量就越集中。但事实是，嘉定区4月中旬四星级酒店平均价格为500元左右，三星级酒店平均价格为250元左右，与平日基本持平。上海市区酒店价格则是五星1400元左右、四星600元左右、三星350元左右。
随后的事实表明，世博会期间五星级酒店的表现，“远远低于预期。”仲量联行高级副总裁吴嘉保告诉《瞭望东方周刊》，2010年3到4月，世博会众多场馆进入最后筹备阶段，大批场馆代表来到上海，他们大多入住高星级酒店。即便如此，上海高星级酒店的业绩表现也不理想。
华美酒店顾问机构提供的数据也显示，临近世博的筹备期没有给上海的高星级酒店带来明显增长的收益。
2010年第一季度，上海入境过夜接待人数增长了24.41％。
星级酒店平均入住率为52.99％，比2009年提高了7.11％。其中，五星级和四星级酒店入住率分别为56.34％和52.43％，只提高了10.47％和9.42％，仍在60％的警戒线以下，而且，平均房价分别为967.08元和503.86元，分别下跌了2.52％和2.78％。
也就是说，即使入境过夜人数有了较大增长，但上海的高星级酒店依然在以降价的方式推升入住率。
于是，很多高星级酒店在4月份陷入了世博会期间房间定价的烦恼。
“前几个月的市场表现，让大家对世博期间的入住率很吃不准。都搞不清楚世博会究竟能起到多大的拉动作用，所以，我们很难确定，究竟应该在世博前预订出多少房间。”豪生国际酒店集团(中国)董事长章伟信告诉《瞭望东方周刊》。
考虑到金融危机的影响逐步减弱，2010年高星级酒店业的经营状况本该有一定的回升，有世博会开幕式的5月份，应该是上海星级酒店业的最高峰。
华美的抽样调查显示，上海五星级酒店的5月预订房平均房价比2009年上涨了20％，最高上涨到1600元左右，四星级酒店房价最高上涨到700元。以最高房价计算，这比第一季度平均房价分别高出600多元和近200元。
但按照仲量联行历年公布的数据，1600元的价格，只是2006、2007年的年平均房价，只比2008年的年平均房价高100元。
即使是在高峰时段卖出了往年的年均价，“上海也只有个别高星级酒店达到80％的入住率”，2006年和2007年的年平均入住率，都在70％左右。“如果没有世博会，今年高星级酒店业的表现还要惨淡。”吴嘉保告诉《瞭望东方周刊》。
10年畸形发展结出恶果
一边公认早已供大于求，一边快速膨胀，上海高星级酒店业持续10年的怪异发展模式，终于结出了恶果。
1998年，中国商星级酒店业开始全行业的亏损。1998年到2000年，全国高星级酒店亏损分别为45.56亿元。53.154亿元和26.43亿元。
2000年，国内学术界公认，高星级酒店已经供大于求了，北京、上海等一线城市的情况尤其严重。但是，2001年，上海申办世博会成功，上海酒店业出现了与众不同的倒金字塔形现象，即星级越高发展越快。2004年，随着上海国际金融中心定位的明确，大批国外金融机构来到上海。“要的都是最好的酒店，最高的价格。”当年，中国高星级酒店开始赢利。
2005年，高星级酒店业赢利10亿元，2006年，赢利33亿元。高星级酒店业开始了新的一轮大发展。这一年，上海高星级酒店房价首次超过香港。
危机，在快速发展中被忽视了。
2004年到2007年，上海五星级酒店的入住率一路下滑，分别是75.73％、72.33％、72.59％和68.23％。
2008年10月，上海高星级酒店进入了有史以来最艰难的时刻。“2008年10月，一家五星级酒店的中层告诉我，最惨淡的一天，他们的入住率只有4％。就是到了2009年2、3月份，很多高星级酒店的入住率也都不超过10％。”赵焕焱说。
酒店业2到3年建造周期的滞后效应，让上海高星级酒店依然保持着高增长。
按照仲量联行提供的数据，2005年上海主要国际品牌高星级酒店房间数为13922间；2005年到2009年，每年的增量分别是1432间、3499间、4384间、3530间、5278间。
2010年，预计还将新增11023间。这样，到2011年，上海主要国际品牌的高星级酒店房间数将达到43068间，相当于2008年总量翻一番。2011年到2012年，还将分别新增2732间和2510间，到2012年，主要国际品牌酒店供应为48310间。
吴嘉保的预测更加悲观。“如果2011年上海不再有新的大型活动，上海高星级酒店的效益还将进一步下滑。”
酒店业狂飙的幕后推手
房地产企业是上海高星级酒店业快速膨胀的最重要推手。实际上，高星级酒店业开始大量增加的2006年前后，正好也是上海房地产快速发展的开始。
“按照国际上的经验，高星级酒店出现大规模过剩的情况并不多见。”钟金华是上海一家五星级酒店的股东，2007年前后，钟金华所在的私人房地产企业在上海开发了一个大型商务楼盘，作为配套，他们在楼盘周边建造了一家酒店，并委托给一家国际酒店管理集团经营。
“在上海投资建造一家五星级酒店，起码要10年以上才能收回成本，而国际上一般的年限是7年。”钟金华告诉《瞭望东方周刊》。
五星级酒店的经营成本非常高，五星级酒店的房间和服务人员比例在1比1.5左右，远高于写字楼和商铺，五星级酒店的投资成本却相当于写字楼和商铺的两倍。
再加上3年一小修、5年一中修、8年一大修，“前几年好不容易刚赚了点钱，就要投入装修了。三五年之内是不可能有大的回报的，另外还要支付银行贷款的利息。”从这个角度来说，高星级酒店业投资本该很难出现过剩投资的非理性现象。
但房地产的暴涨却抵消了这些限制。“对房地产企业来说，建造酒店主要有4大好处。”钟金华说，第一个好处就是避税，“比如我们今年赚了10亿，投8亿造酒店，所得税的基数就变成了2亿。另外，建酒店在各个区域都是受欢迎的，说不定还能赚到更多的政策优惠。”
最重要的是，“住宅是一次性生意，但酒店摆在那里，是不断增值的不动产，建一家酒店，光地皮的升值都非常可观。”钟金华说，此外，酒店还能提供长期固定的现金收益，并且能够带动周边地产升值，“对房地产企业来说，建造酒店更大的收益在于附加价值。酒店业投资过热，和房地产市场的快速膨胀关系密切。”
行业畸形根源
在研究酒店业的各类文献中，来自房地产的资金一直被称为“业外资本”。言下之意，是这些上海高星级酒店的主要投资者都不专业。
“有家跨国公司想包一个酒店搞活动，负责人一连走了14家酒店都没有下单，说要是在国外，一般走个五六家酒店就可以定下来了。这就说明，上海的酒店千篇一律，没有特色。”赵焕焱说，房地产企业开发酒店，大多不是抱着正儿八经经营一个产业的态度。“造好就包给国际酒店集团管理，坐等不动产升值。事前没有明确的规划，事后也不介入管理。”
聘请国际酒店集团的确是国际通行的力、法，但中国的开发商选择了一种错误的模式。
目前国内最普遍的模式是，国际酒店管理集团纯粹管理，不涉及酒店投资，而是按照营业收入收取固定的管理费；而在欧美和日本，酒店管理集团往往要租赁酒店经营。两种模式最大的区别在于，中国高星级酒店的经营风险，完全是由酒店业主来承担的；在欧美和日本，风险则完全在跨国管理集团。
20多年来，外资投资星级酒店只占中国整个酒店市场投资额的4％。赵焕焱说，目前中国酒店业的主流已经变为房地产开发业加跨国公司品牌，“北京57家五星级酒店中一半以上都是跨国公司品牌管理的。每年中国酒店业付给国际酒店管理集团的管理费就超过百亿元，而他们是不需要承担任何风险的。”
风险和收益不对等，推动了国际酒店管理集团在中国的疯狂扩张。
在20世纪，国际酒店集团还遵循着一条铁律，就是在同—个城市里，同一个酒店品牌只管理一家酒店。“但现在，不少国际集团在同一城市有3到4个品牌，同样品牌在同—个城市管理三四家酒店，因此，管理的酒店总量可以达到10家以上。”
在过去几年中，酒店业的快速发展掩盖了模式的缺陷。但一旦行业进入不景气周期，大量矛盾就暴露了。
一个最明显的体现就是在酒店降价上的分歧，当酒店经营不善的时候，酒店业主希望维持充足的现金流，以抵消成本支出；但酒店管理者要维持自身品牌长期资产价值，总是把降价作为最后不得不使用的手段。
“所以，酒店降价也是上海高星级酒店退无可退的证据。”钟金华说。
“10月后，上海地区酒店的平均房价会有两位数的下滑。”赵焕焱说，上海高星级酒店以价格换入住率的价格大战已无悬念。
酒店业扩容仍在继续
即便如此，上海酒店业的扩容仍未停止。
4月底，全球第二大酒店管理集团温德姆国际酒店集团就在世博园周边一次开出两家酒店。
位于南外滩的兴荣温德姆酒店拥有321间客房，属于该集团旗下最高端的超白金五星级品牌。和兴荣温德姆酒店隔黄浦江相望的，是该集团旗下另一个五星级酒店品牌，“两个酒店只隔一个杨浦大桥。”温德姆首席执行官Eric Danziger告诉《瞭望东方周刊》，虽然上海的高星级酒店业已现颓势，但另一个不容忽视的问题是，“随着各大国际酒店管理集团在上海布局越来越密，好的地段已经比短期的经营效率更加重要。”
EricDanziger说，2011年，该集团还将在上海开设一家新的温德姆宝莲大酒店，同样是五星级。
“一个肯定的结论是，上海高星级酒店业已经进入了起码2到3年的困难时期。”但2010年高星级酒店的大幅增长，“是很多酒店为了抢世博商机而提前开业，并不是为了世博而新开酒店。”豪生国际酒店集团(中国)董事长章伟信说。
章伟信认为，国际酒店品牌并不会减慢扩张的步伐，首先，酒店业经营并不是短期行为，谁也说不好接下来的几年里，上海的两大中心建设会不会造就另一个酒店业大发展，所以也没人敢就此放弃珍贵的资源；另一方面，行业艰难也是兼并重组的最好机会。
更何况，即使挺不过这段艰难的时期，酒店品牌没有风险，大不了拍拍屁股走人；“酒店业主也不会退缩，因为他们要的是附加效益而非经营效益，酒店经营再不好，跟地皮的升值相比也是个小问题。”赵焕焱说，一片萧条中，行业模式的转变却依然缺乏动力，“行业还在快速膨胀，矛盾继续在积累。”
……
2008年金融危机之后一直步履艰难的高星级酒店，把世博会当成了行业转折的最好机会。
赵焕焱是华美酒店顾问机构首席知识管理专家，国内最早开始研究世博会期间上海酒店房间数缺口的专家之一。他的估算其实还偏于保守，另一个在业内流传甚广的酒店业受益数据是“41％以上”。
在赵焕焱的测算模型中，F1大赛对上海高星级酒店的影响，将是世博会影响力的最贴近参照。
但结果却大大出乎他的意料。
世博会拉动效应低于预期
往年F1大赛的时候，很多高星级酒店总经理都能接到内部电话，要求帮忙安排房间。但2010年F1的时候，却“没听哪个总经理说接到了类似的电话。”
2009年F1大赛期间，上海五星级酒店的入住率整体提高了23％。F1赛场所在的嘉定区13家高星级酒店，房价则提高了63％。
2010年F1大赛更加紧凑，只有4月16日到18日3天，按以往的经验，赛事持续时间越短，人流量就越集中。但事实是，嘉定区4月中旬四星级酒店平均价格为500元左右，三星级酒店平均价格为250元左右，与平日基本持平。上海市区酒店价格则是五星1400元左右、四星600元左右、三星350元左右。
随后的事实表明，世博会期间五星级酒店的表现，“远远低于预期。”仲量联行高级副总裁吴嘉保告诉《瞭望东方周刊》，2010年3到4月，世博会众多场馆进入最后筹备阶段，大批场馆代表来到上海，他们大多入住高星级酒店。即便如此，上海高星级酒店的业绩表现也不理想。
华美酒店顾问机构提供的数据也显示，临近世博的筹备期没有给上海的高星级酒店带来明显增长的收益。
2010年第一季度，上海入境过夜接待人数增长了24.41％。
星级酒店平均入住率为52.99％，比2009年提高了7.11％。其中，五星级和四星级酒店入住率分别为56.34％和52.43％，只提高了10.47％和9.42％，仍在60％的警戒线以下，而且，平均房价分别为967.08元和503.86元，分别下跌了2.52％和2.78％。
也就是说，即使入境过夜人数有了较大增长，但上海的高星级酒店依然在以降价的方式推升入住率。
于是，很多高星级酒店在4月份陷入了世博会期间房间定价的烦恼。
“前几个月的市场表现，让大家对世博期间的入住率很吃不准。都搞不清楚世博会究竟能起到多大的拉动作用，所以，我们很难确定，究竟应该在世博前预订出多少房间。”豪生国际酒店集团(中国)董事长章伟信告诉《瞭望东方周刊》。
考虑到金融危机的影响逐步减弱，2010年高星级酒店业的经营状况本该有一定的回升，有世博会开幕式的5月份，应该是上海星级酒店业的最高峰。
华美的抽样调查显示，上海五星级酒店的5月预订房平均房价比2009年上涨了20％，最高上涨到1600元左右，四星级酒店房价最高上涨到700元。以最高房价计算，这比第一季度平均房价分别高出600多元和近200元。
但按照仲量联行历年公布的数据，1600元的价格，只是2006、2007年的年平均房价，只比2008年的年平均房价高100元。
即使是在高峰时段卖出了往年的年均价，“上海也只有个别高星级酒店达到80％的入住率”，2006年和2007年的年平均入住率，都在70％左右。“如果没有世博会，今年高星级酒店业的表现还要惨淡。”吴嘉保告诉《瞭望东方周刊》。
10年畸形发展结出恶果
一边公认早已供大于求，一边快速膨胀，上海高星级酒店业持续10年的怪异发展模式，终于结出了恶果。
1998年，中国商星级酒店业开始全行业的亏损。1998年到2000年，全国高星级酒店亏损分别为45.56亿元。53.154亿元和26.43亿元。
2000年，国内学术界公认，高星级酒店已经供大于求了，北京、上海等一线城市的情况尤其严重。但是，2001年，上海申办世博会成功，上海酒店业出现了与众不同的倒金字塔形现象，即星级越高发展越快。2004年，随着上海国际金融中心定位的明确，大批国外金融机构来到上海。“要的都是最好的酒店，最高的价格。”当年，中国高星级酒店开始赢利。
2005年，高星级酒店业赢利10亿元，2006年，赢利33亿元。高星级酒店业开始了新的一轮大发展。这一年，上海高星级酒店房价首次超过香港。
危机，在快速发展中被忽视了。
2004年到2007年，上海五星级酒店的入住率一路下滑，分别是75.73％、72.33％、72.59％和68.23％。
2008年10月，上海高星级酒店进入了有史以来最艰难的时刻。“2008年10月，一家五星级酒店的中层告诉我，最惨淡的一天，他们的入住率只有4％。就是到了2009年2、3月份，很多高星级酒店的入住率也都不超过10％。”赵焕焱说。
酒店业2到3年建造周期的滞后效应，让上海高星级酒店依然保持着高增长。
按照仲量联行提供的数据，2005年上海主要国际品牌高星级酒店房间数为13922间；2005年到2009年，每年的增量分别是1432间、3499间、4384间、3530间、5278间。
2010年，预计还将新增11023间。这样，到2011年，上海主要国际品牌的高星级酒店房间数将达到43068间，相当于2008年总量翻一番。2011年到2012年，还将分别新增2732间和2510间，到2012年，主要国际品牌酒店供应为48310间。
吴嘉保的预测更加悲观。“如果2011年上海不再有新的大型活动，上海高星级酒店的效益还将进一步下滑。”
酒店业狂飙的幕后推手
房地产企业是上海高星级酒店业快速膨胀的最重要推手。实际上，高星级酒店业开始大量增加的2006年前后，正好也是上海房地产快速发展的开始。
“按照国际上的经验，高星级酒店出现大规模过剩的情况并不多见。”钟金华是上海一家五星级酒店的股东，2007年前后，钟金华所在的私人房地产企业在上海开发了一个大型商务楼盘，作为配套，他们在楼盘周边建造了一家酒店，并委托给一家国际酒店管理集团经营。
“在上海投资建造一家五星级酒店，起码要10年以上才能收回成本，而国际上一般的年限是7年。”钟金华告诉《瞭望东方周刊》。
五星级酒店的经营成本非常高，五星级酒店的房间和服务人员比例在1比1.5左右，远高于写字楼和商铺，五星级酒店的投资成本却相当于写字楼和商铺的两倍。
再加上3年一小修、5年一中修、8年一大修，“前几年好不容易刚赚了点钱，就要投入装修了。三五年之内是不可能有大的回报的，另外还要支付银行贷款的利息。”从这个角度来说，高星级酒店业投资本该很难出现过剩投资的非理性现象。
但房地产的暴涨却抵消了这些限制。“对房地产企业来说，建造酒店主要有4大好处。”钟金华说，第一个好处就是避税，“比如我们今年赚了10亿，投8亿造酒店，所得税的基数就变成了2亿。另外，建酒店在各个区域都是受欢迎的，说不定还能赚到更多的政策优惠。”
最重要的是，“住宅是一次性生意，但酒店摆在那里，是不断增值的不动产，建一家酒店，光地皮的升值都非常可观。”钟金华说，此外，酒店还能提供长期固定的现金收益，并且能够带动周边地产升值，“对房地产企业来说，建造酒店更大的收益在于附加价值。酒店业投资过热，和房地产市场的快速膨胀关系密切。”
行业畸形根源
在研究酒店业的各类文献中，来自房地产的资金一直被称为“业外资本”。言下之意，是这些上海高星级酒店的主要投资者都不专业。
“有家跨国公司想包一个酒店搞活动，负责人一连走了14家酒店都没有下单，说要是在国外，一般走个五六家酒店就可以定下来了。这就说明，上海的酒店千篇一律，没有特色。”赵焕焱说，房地产企业开发酒店，大多不是抱着正儿八经经营一个产业的态度。“造好就包给国际酒店集团管理，坐等不动产升值。事前没有明确的规划，事后也不介入管理。”
聘请国际酒店集团的确是国际通行的力、法，但中国的开发商选择了一种错误的模式。
目前国内最普遍的模式是，国际酒店管理集团纯粹管理，不涉及酒店投资，而是按照营业收入收取固定的管理费；而在欧美和日本，酒店管理集团往往要租赁酒店经营。两种模式最大的区别在于，中国高星级酒店的经营风险，完全是由酒店业主来承担的；在欧美和日本，风险则完全在跨国管理集团。
20多年来，外资投资星级酒店只占中国整个酒店市场投资额的4％。赵焕焱说，目前中国酒店业的主流已经变为房地产开发业加跨国公司品牌，“北京57家五星级酒店中一半以上都是跨国公司品牌管理的。每年中国酒店业付给国际酒店管理集团的管理费就超过百亿元，而他们是不需要承担任何风险的。”
风险和收益不对等，推动了国际酒店管理集团在中国的疯狂扩张。
在20世纪，国际酒店集团还遵循着一条铁律，就是在同—个城市里，同一个酒店品牌只管理一家酒店。“但现在，不少国际集团在同一城市有3到4个品牌，同样品牌在同—个城市管理三四家酒店，因此，管理的酒店总量可以达到10家以上。”
在过去几年中，酒店业的快速发展掩盖了模式的缺陷。但一旦行业进入不景气周期，大量矛盾就暴露了。
一个最明显的体现就是在酒店降价上的分歧，当酒店经营不善的时候，酒店业主希望维持充足的现金流，以抵消成本支出；但酒店管理者要维持自身品牌长期资产价值，总是把降价作为最后不得不使用的手段。
“所以，酒店降价也是上海高星级酒店退无可退的证据。”钟金华说。
“10月后，上海地区酒店的平均房价会有两位数的下滑。”赵焕焱说，上海高星级酒店以价格换入住率的价格大战已无悬念。
酒店业扩容仍在继续
即便如此，上海酒店业的扩容仍未停止。
4月底，全球第二大酒店管理集团温德姆国际酒店集团就在世博园周边一次开出两家酒店。
位于南外滩的兴荣温德姆酒店拥有321间客房，属于该集团旗下最高端的超白金五星级品牌。和兴荣温德姆酒店隔黄浦江相望的，是该集团旗下另一个五星级酒店品牌，“两个酒店只隔一个杨浦大桥。”温德姆首席执行官Eric Danziger告诉《瞭望东方周刊》，虽然上海的高星级酒店业已现颓势，但另一个不容忽视的问题是，“随着各大国际酒店管理集团在上海布局越来越密，好的地段已经比短期的经营效率更加重要。”
EricDanziger说，2011年，该集团还将在上海开设一家新的温德姆宝莲大酒店，同样是五星级。
“一个肯定的结论是，上海高星级酒店业已经进入了起码2到3年的困难时期。”但2010年高星级酒店的大幅增长，“是很多酒店为了抢世博商机而提前开业，并不是为了世博而新开酒店。”豪生国际酒店集团(中国)董事长章伟信说。
章伟信认为，国际酒店品牌并不会减慢扩张的步伐，首先，酒店业经营并不是短期行为，谁也说不好接下来的几年里，上海的两大中心建设会不会造就另一个酒店业大发展，所以也没人敢就此放弃珍贵的资源；另一方面，行业艰难也是兼并重组的最好机会。
更何况，即使挺不过这段艰难的时期，酒店品牌没有风险，大不了拍拍屁股走人；“酒店业主也不会退缩，因为他们要的是附加效益而非经营效益，酒店经营再不好，跟地皮的升值相比也是个小问题。”赵焕焱说，一片萧条中，行业模式的转变却依然缺乏动力，“行业还在快速膨胀，矛盾继续在积累。”
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