华润60亿逐利农地流转
- 来源:投资者报
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- 发布时间:2008-11-14 11:50
《投资者报》记者：曾郁兰
10月19日，《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）全文颁布，允许农民多种形式流转土地承包权的政策出台。
与此同时，业内人士指出，在诸事先行一步的改革前沿地——深圳，城中村集体建设用地和宅基地，实际上已经通过“城中村改造”，可以实现流转了。华润、中航、和黄等实力雄厚的开发商，也已捷足先登，在寸土寸金的深圳，抢占城中村改造的蛋糕，从而形成“伏击”效益。
10月8日，华润置地（1109.HK）的母公司——华润集团与深圳大冲股份公司签订合作开发协议，计划投资60亿元，将大冲村改造成总建筑面积136万平方米的城市综合体。源源不断从母公司获得资产注入的华润置地，又有了一个新的期待。
华润的土地战略
拥有大量可租赁的商业物业和可开发的商业土地储备，在开发住宅的同时，建设和租赁商业物业，是华润置地区别于中国大部分开发商的独特之处，也是华润置地坚持的发展战略。华润置地董事局主席宋林在中期报告中表示，在现有土地储备中，华润置地的住宅开发用地与投资物业用地保持了合理的比例。申银万国港股地产分析师李虹认为，华润置地是构建平衡物业组合的先锋。华润置地坚持投资物业利润贡献占比达到30%。2008年上半年，在全国住宅销售下滑的背景下，华润置地的租金净收益，占到当期毛利润的40%。
根据中银国际的报告，截至2008年6月底，华润置地的租金收入带来的毛利，已经可以覆盖上半年88%的利息费用。投资性物业的租赁，为华润置地筑起一道安全防火墙。
“在母公司的强大支持下，华润置地将保持内生增长，并通过资产注入成为中国领先的开发商。”中银国际地产分析师认为，“未来，华润集团将更加注重于投资物业项目，继续充当华润置地投资物业项目的‘育婴箱’。”大冲改造项目，规划的136万平方米的总建筑面积中，超过1/3是商业和办公面积，面积达52万平方米。中银国际在报告中认为，华润置地将努力通过非传统的方式（包括并购、城市重建）获得更加便宜的土地。
放大至中国2.7亿亩的农村集体建设用地，缩影至深圳城中村改造预计释放的2亿平方米的建筑面积，都给地产开发商巨大的想象空间。在基本没有什么空地的深圳特区内，只有8个城中村规划为全面改造，这些城市中心地带的土地，带来的价值更是预期丰厚。在这几个城中村改造项目中，华润集团摘取了大冲村改造项目。
大冲村土地价值
大冲村，这个深圳最大、最著名的城中村，最大的价值就在于：与深圳科技园一路相隔。
科技园带给大冲村这块土地的附加价值，是源源不断的住房出租收益。《投资者报》记者认识的一位大冲村民，有一栋7层的自建楼出租，粗略算下来，租金每年能达到25万元之多。旧村改造后，住房出租收益，仍然会源源不断的向这里输入。
更为重要的是，没有商业规划的科技园，还让大冲村拾到了商业开发的价值。科技园是按工业用地规划，偌大一片区域，从南走到北，半小时路程内，除了大食堂，找不到几家餐厅和小店，至于高档商场和大型超市，就更是无处寻觅了。这就给大冲村的餐饮商超等商业带来了很大的活力。《投资者报》记者在大冲股份公司办公楼的公开栏上，看到2008年8月，大冲包括厂房和商铺租金在内的当月租金收入达160多万元。
而且，大冲村的商业辐射范围，不仅仅是大冲村的租客。环绕大冲村的片区，东临高尔夫球场、南近深圳湾、西靠深圳大学、北通北环大道，是深圳比较高档的居住区。这整块区域被科技园和大冲从中分割，没有步行可及的集中商业区。大冲村和科技园同在这片区域的中心，大冲如果开发商业，正好是辐射整个片区的商业核心。按照规划，大冲旧村改造的商业、办公面积是52万平方米，占整个项目总建筑面积的38%。根据戴德量行提供的租金参考数据，2008年第一季度，科技园南、中、北区中，规划较好的南区，租金叫价90元/平方米/月，粗略算下来，改造后的52万平方米商业、办公面积，年租金收入能达到5.6亿元。这就难怪，以商业地产开发为特色的华润，在去年3月，就早早地和大冲实业股份公司正式签订了大冲村旧改合作意向书，过了1年半，又签署大冲旧村改造项目合作开发协议（框架），即便“旧村改造”存在诸多的难点。
逐利土地流转
“允许农民流转土地承包经营权，我们在旧村改造中会协商具体的工作措施。”大冲股份公司的副总经理阮先生向《投资者报》表示。华润集团下一步的工作重点是解决历史遗留问题、宣传和拆迁。
在大冲股份办公楼前的广场围栏上，挂了一圈“旧村改造”的宣传条幅。在大冲驻点的南山区旧改办工作组告诉记者：“图片展是由华润制作的，宣传旧村改造。”办公楼大堂的四面墙，也贴满类似“识大局，算大账”的标语。
但是，还未进入合作开发的实质性阶段，如何拆迁、合作开发、流转，仍待摸索。已经入驻大冲村办公的华润集团，向《投资者报》记者表示，签订合作开发的框架协议，只是前期工作，还没进入实质性阶段，暂时不便向媒体公开宣传。大冲股份公司的副总经理阮先生也向记者表示，旧村改造的推进，目前还处于低调状态，希望不影响投资者、承租人和客户。旧改办工作组则向记者表示，旧改办作为政府部门，是起桥梁作用，旧改工作涉及的问题比较复杂，推进进度还不明确。
不过，大冲股份公司与华润集团合作开发的模式，与《决定》的相关细则相符。《决定》中提到的，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营。大冲股份公司是在深圳城市化过程中，由村民的合作经济组织改组设立的。村集体经济组织与房地产开发商合作改造旧村，也是深圳城中村改造模式之一。村民在住宅、商业、工业等固定资产以及货币赔偿等方面，很有可能会采取灵活多样的方式。阮先生向《投资者报》记者表示：“大冲股份将在政府指导下，与华润合作，共同推进旧村改造。”
……
10月19日，《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）全文颁布，允许农民多种形式流转土地承包权的政策出台。
与此同时，业内人士指出，在诸事先行一步的改革前沿地——深圳，城中村集体建设用地和宅基地，实际上已经通过“城中村改造”，可以实现流转了。华润、中航、和黄等实力雄厚的开发商，也已捷足先登，在寸土寸金的深圳，抢占城中村改造的蛋糕，从而形成“伏击”效益。
10月8日，华润置地（1109.HK）的母公司——华润集团与深圳大冲股份公司签订合作开发协议，计划投资60亿元，将大冲村改造成总建筑面积136万平方米的城市综合体。源源不断从母公司获得资产注入的华润置地，又有了一个新的期待。
华润的土地战略
拥有大量可租赁的商业物业和可开发的商业土地储备，在开发住宅的同时，建设和租赁商业物业，是华润置地区别于中国大部分开发商的独特之处，也是华润置地坚持的发展战略。华润置地董事局主席宋林在中期报告中表示，在现有土地储备中，华润置地的住宅开发用地与投资物业用地保持了合理的比例。申银万国港股地产分析师李虹认为，华润置地是构建平衡物业组合的先锋。华润置地坚持投资物业利润贡献占比达到30%。2008年上半年，在全国住宅销售下滑的背景下，华润置地的租金净收益，占到当期毛利润的40%。
根据中银国际的报告，截至2008年6月底，华润置地的租金收入带来的毛利，已经可以覆盖上半年88%的利息费用。投资性物业的租赁，为华润置地筑起一道安全防火墙。
“在母公司的强大支持下，华润置地将保持内生增长，并通过资产注入成为中国领先的开发商。”中银国际地产分析师认为，“未来，华润集团将更加注重于投资物业项目，继续充当华润置地投资物业项目的‘育婴箱’。”大冲改造项目，规划的136万平方米的总建筑面积中，超过1/3是商业和办公面积，面积达52万平方米。中银国际在报告中认为，华润置地将努力通过非传统的方式（包括并购、城市重建）获得更加便宜的土地。
放大至中国2.7亿亩的农村集体建设用地，缩影至深圳城中村改造预计释放的2亿平方米的建筑面积，都给地产开发商巨大的想象空间。在基本没有什么空地的深圳特区内，只有8个城中村规划为全面改造，这些城市中心地带的土地，带来的价值更是预期丰厚。在这几个城中村改造项目中，华润集团摘取了大冲村改造项目。
大冲村土地价值
大冲村，这个深圳最大、最著名的城中村，最大的价值就在于：与深圳科技园一路相隔。
科技园带给大冲村这块土地的附加价值，是源源不断的住房出租收益。《投资者报》记者认识的一位大冲村民，有一栋7层的自建楼出租，粗略算下来，租金每年能达到25万元之多。旧村改造后，住房出租收益，仍然会源源不断的向这里输入。
更为重要的是，没有商业规划的科技园，还让大冲村拾到了商业开发的价值。科技园是按工业用地规划，偌大一片区域，从南走到北，半小时路程内，除了大食堂，找不到几家餐厅和小店，至于高档商场和大型超市，就更是无处寻觅了。这就给大冲村的餐饮商超等商业带来了很大的活力。《投资者报》记者在大冲股份公司办公楼的公开栏上，看到2008年8月，大冲包括厂房和商铺租金在内的当月租金收入达160多万元。
而且，大冲村的商业辐射范围，不仅仅是大冲村的租客。环绕大冲村的片区，东临高尔夫球场、南近深圳湾、西靠深圳大学、北通北环大道，是深圳比较高档的居住区。这整块区域被科技园和大冲从中分割，没有步行可及的集中商业区。大冲村和科技园同在这片区域的中心，大冲如果开发商业，正好是辐射整个片区的商业核心。按照规划，大冲旧村改造的商业、办公面积是52万平方米，占整个项目总建筑面积的38%。根据戴德量行提供的租金参考数据，2008年第一季度，科技园南、中、北区中，规划较好的南区，租金叫价90元/平方米/月，粗略算下来，改造后的52万平方米商业、办公面积，年租金收入能达到5.6亿元。这就难怪，以商业地产开发为特色的华润，在去年3月，就早早地和大冲实业股份公司正式签订了大冲村旧改合作意向书，过了1年半，又签署大冲旧村改造项目合作开发协议（框架），即便“旧村改造”存在诸多的难点。
逐利土地流转
“允许农民流转土地承包经营权，我们在旧村改造中会协商具体的工作措施。”大冲股份公司的副总经理阮先生向《投资者报》表示。华润集团下一步的工作重点是解决历史遗留问题、宣传和拆迁。
在大冲股份办公楼前的广场围栏上，挂了一圈“旧村改造”的宣传条幅。在大冲驻点的南山区旧改办工作组告诉记者：“图片展是由华润制作的，宣传旧村改造。”办公楼大堂的四面墙，也贴满类似“识大局，算大账”的标语。
但是，还未进入合作开发的实质性阶段，如何拆迁、合作开发、流转，仍待摸索。已经入驻大冲村办公的华润集团，向《投资者报》记者表示，签订合作开发的框架协议，只是前期工作，还没进入实质性阶段，暂时不便向媒体公开宣传。大冲股份公司的副总经理阮先生也向记者表示，旧村改造的推进，目前还处于低调状态，希望不影响投资者、承租人和客户。旧改办工作组则向记者表示，旧改办作为政府部门，是起桥梁作用，旧改工作涉及的问题比较复杂，推进进度还不明确。
不过，大冲股份公司与华润集团合作开发的模式，与《决定》的相关细则相符。《决定》中提到的，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营。大冲股份公司是在深圳城市化过程中，由村民的合作经济组织改组设立的。村集体经济组织与房地产开发商合作改造旧村，也是深圳城中村改造模式之一。村民在住宅、商业、工业等固定资产以及货币赔偿等方面，很有可能会采取灵活多样的方式。阮先生向《投资者报》记者表示：“大冲股份将在政府指导下，与华润合作，共同推进旧村改造。”
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