单独二胎政策下房屋置换在徐州推广的可行性

　　【摘要】2014年3月，江苏省全面实施单独二胎政策。单独二胎政策对房屋置换市场提供了广阔的发展空间。本文以徐州市为例，对单独二胎政策下，徐州市单独二胎现状，房屋置换市场的需求以及未来徐州推行房屋置换的可能性进行了分析。

　　【关键词】单独二胎 房屋置换 可行性

　　建国以来实行的计划生育政策使中国得以在比多数发达国家短得多的时间内完成了人口转变过程，但是人口结构也相应地从早期年轻人口占主要地位的典型金字塔型转变为老年人口增加、中间年龄人口占主要地位的近乎橄榄型结构。人口老龄化是人口转变过程中必然出现的现象，也是社会经济发展到一定阶段的产物。中国不但已经进入了人口结构的“黄金时期”———劳动年龄人口在总人口中占有很高比例的时期，同时也比其他国家更快地遭遇到了人口老化的问题。在这种情况下，中国开始实行单独二胎政策，即一方是独生子女的夫妇可合法生育两个孩子的政策，以期逐步调整完善生育政策，促进人口长期均衡发展。计划生育政策的微调也给房地产市场的改变带来了契机。由于二胎政策的放松，符合政策条件的人群增加，现有的房屋结构和功能已经不能满足其需求，所以有必要对于单独二胎政策影响下的房地产市场的转变进行分析和引导。本篇论文即在这种政策背景下展开，意在分析单独二胎政策推行下，房屋置换方案推行的可能性。

　　一、房屋置换与徐州单独二胎现状

　　自2014年3月28日江苏全面实施单独二胎政策以来，徐州市人口计生委为单独二胎申请受理做了各项准备工作，先后制定了《徐州市单独两孩政策实施风险防控预案》、《徐州市单独两孩政策宣传工作预案》等方案；对全市城镇居民符合“单独生育二孩”条件的夫妇数量和“单独生育二孩”政策对全市人口出生规模的影响进行分析评估；并且依据《徐州市调查统计城镇居民符合“单独两孩”政策实施方案》的要求，对全市符合“单独两孩”政策育龄夫妇进行调查摸底。数据显示，徐州市目前拥有符合单独生育二胎政策的育龄妇女数总计为26007人，其中24～30岁之间有11256人，31～40岁之间有13263人。初步调查，放弃生育的人数为6958人，其中城区放弃人数为6339人，预计最终会增加出生人口19049人。

　　经济因素是影响单独二胎政策顺利实施的主要原因。伴随人们家庭收入的增加，家庭对孩子质量的需求要大于家庭对孩子数量的需求，从某种程度上来说，家庭收入与孩子数量两者呈负相关的关系。即伴随着人们收入的增加，家庭对孩子数量的需求会减少。同时社会经济水平和生活条件的不断改善，家庭收入的不断增加，使得人们更加注重生活品质、子女的成长环境和子女的受教育程度等，这样抚养子女的支出费用也在增加。另一方面，在现代社会中，人们的受教育年限不断增长，整体素质在提升。越来越多的女性就业、进入职场，他们的收入也是家庭收入来源的一部分。如果他们选择再生育，势必会对他们的工作、家庭收入产生很大影响。有时总的支出甚至大于收入。所以在选择再生育之前，必须要权衡家庭收入能否满足抚育孩子的费用、能否给孩子提供良好的成长环境、能否让孩子接受良好的教育等，如若困难，他们可能放弃再生育。

　　合适面积和功能的房屋也是影响单独二胎政策实施的重要原因。二胎政策实施之前，中国城市居民的住房结构主要面向三口之家，政策出台后，未来房地产可能会设计三居室、四居室和多居室房型，学区房与多居室房将成为置业热点。近两年来，随着首次置业的刚性需求在政策的优先照顾下不断被释放，其在购房成交中的比例逐年下降，改善型需求比例逐步上升，“单独二胎”政策将使得这一比例进一步增加，这会给相关家庭带来较大的经济压力，如何既能顺利实施二胎政策，又能尽可能在不增加或减少支出的情况下满足二胎人群的住房需求，房屋置换提供了可能性。房屋置换过程便捷，对于资金的流动需求大大降低，可以在满足住房新需求的同时减轻家庭的负担。

　　房屋置换，即有换房需求的居民可以以自己的不动产来置换他人或房地产商的房屋，以自有房屋抵补一部分房款，并调补差价即可。房屋置换大致可分为六个步骤。

　　第一步，置换登记：居民须携带原房屋的有效权证原件、业主的有效身份证原件和同住人同意置换的书面证明材料办理置换登记手续。

　　第二部，价格评估：初级评估须上门实地详细勘察，再经过专业人员认真计算，进行复评，从而提出房屋的评估价格。

　　第三步，置换委托：确定置换意向后，可正式委托置换公司(也就是房屋中介公司)进行房屋置换服务，签订房屋置换委托协议书。

　　第四步，签订合同：房屋委托后，由置换公司专门人员推荐房源或者寻找下家并陪同实地看房，直到居民满意后，正式签订有关交易合同或确认书。

　　第五步，办理手续：在房屋置换委托人签订合同或者委托确认书后，根据合同约定，房屋置换委托人需要支付有关房款定金和代理费等，并可以开始办理相关手续，完成房屋交割的全过程。

　　第六步，交割物业：交割验收时，必须符合以下几个条件：委托置换的房屋原有户口全部迁出；室内物件搬空，水、电、煤、通讯费用等全部结清。

　　目前为止，中国已有若干地方成功推行了房屋置换方案2013年3月福州老牌旅游地产项目唐乾明月打出广告，提出其别墅项目可以使用“二手房置换”方式进行支付，在国内首创“二手房置换”模式。唐乾明月提出的二手房置换，是指购房者可将市区的二手住宅或者店面等不动产产品，与唐乾明月开发商进行不动产置换交易，经过市场评估，将客户持有的二手房以双方认可的市场价格与唐乾明月开发商进行交易，原二手房市场价将全额抵扣购房款，用于购买唐乾明月的独栋山水别墅产品。

　　对比徐州市现状，市中心商业分布密集，也有不少住宅房，中心区距绕城高速入口仅10分钟路程、距徐州观音机场仅30分钟路程，铁路、公路、航运交通综合优势独具特色，是市区人流、物流、资金流的汇聚中心，地段较好，自然房屋价格也高。由于市区的房源紧，价格贵，但房产面积偏小，居住在市区的夫妻在二胎政策的影响下，假设要二胎，房屋面积必将捉襟见肘。将二手房置换人群的目标定位于他们身上，必定会获得不菲的成绩。市中心的房屋在价格和地段方面拥有较大优势，但为了更好的生长环境和住房舒适度，放弃宝贵的地段，而选择处于亚市区的公寓住宅房，利大于弊。

　　二、二胎政策下房屋置换市场的需求分析

　　由于我国房地产供求关系矛盾或减弱，原先预期的刚性需求的改变和新增的需求激发了市场的信心。据统计，徐州市至2013年为止，市区商品房新增供应784万，环比增长72%；新增需求547万，环比上涨55%。总体呈现供大于求的状况。受大环境影响，徐州市目前的房地产市场处于低迷阶段，需要一个契机来拉动增长，单独二胎政策则是一个很好的机会。

　　调查显示，徐州市居民关于单独二胎政策下的购房意愿调查中，45%的居民认为“目前住房的居住面积不够”会成为生育二胎的阻碍因素，而又有65%的居民认为现在购买房屋或是换新房会有较大的经济压力，这说明，在该政策的目标人群中，对于房屋有较大的需求。而另一方面，有65%的居民同意以房屋置换的方式来扩大住房面积，这类人群置换房屋的目标大多数集中在房地产商新开发的楼盘，愿意以目前较好地段的房屋来换取面积更大、环境良好的新房。在这种衍生出来的需求下，房地产商可以通过与该类人群签订房屋置换合同，来带动房地产市场的复苏和发展，而对于收回的旧房屋可以以租赁的方式推广给有需求的人群，例如刚毕业的上班族或是外来工作人员。

　　另一方面，从目前情况来看，徐州市正处于工业化加速转型和城市化快速发展的重要阶段，但是现有的城市空间和承载能力，还不能完全的满足经济社会发展的需要。城镇化政策提出了统一编制城乡用地的规划，大大增加了房产资源在土地中的占用率。另外徐州的公共基础设施政策，对于经营公共基础设施建设的公司单位等提供三免三减半的优惠政策。通过这种良性的激励政策促进公共基础设施的进一步的完善，经济的发展和社会公共基础设施的完善吸引更多的人落户徐州，从而带动了包括房地产业在内的多种产业的快速转型和发展。

　　从对未来的规划来看，由于徐州市在公共基础设施和服务性产业方面尚显落后，作为一个资源枯竭型城市，它已经开始了产业的转型。出于对徐州便利的交通条件的考虑，徐州历来都是交通要塞“五省通衢”。以此为基础，徐州的支柱产业在向旅游业和交通运输业等方面进行转型，旅游业和交通运输业的发展带动了徐州的人气，同时为房地产产业提供了大量的客源。这些都是影响房地产产业发展的重要因素。《徐州市城市总体规划（2007-2020）》中也强调要强化老城区传统商业中心职能，形成兼有旅游、文化、娱乐等多种功能的综合型街区。

　　老城区以淮海路为东西向主轴，以南北向中山路、西二环路和复兴路为次轴，形成“鱼骨状”商业街区，节点位置形成徐州老城区的三大商业中心。而老城区的更新改造应着力于老城区整体环境的改善和经济活力的增强。结合外迁污染工业和改造棚户危旧房区，提高老城区旅游娱乐、商业金融类用地比例，增强老城区发展活力；增加公共绿地，适当减少居住用地，疏解老城区人口，改善城市环境，重点建设两处市级公园和两条绿化带。

　　从徐州市的房地产市场现状和未来的规划方向中可以看出，房屋置换可以为其规划的实现提供更好的机会，房地产商与二胎政策符合人群签订的房屋置换合同不仅可以带动房地产市场的复苏，另一方面也可以解放老城区的大量居民住房，以配合政府规划的推广实施。所以对于徐州市政府来说，房屋置换方案对于徐州市的转型发展是一大助力。

　　由以上分析可知，在目标人群方面，徐州市既有足够的需求也有相应的条件来推行房屋置换方案，如果可以支持不同人群依照各自不同需求选择不同面积、价格的房屋，必然会推动单独二胎政策的实行。

　　三、单独二胎政策下房屋置换在徐州推广的可行性

　　从现在的房屋置换流程上来看，不可缺少的是市场中介机构的服务。而目前徐州市排名靠前的几家房产中介，如第一房屋、宝泰房产、龙庭置业、润众中介等，都有足够的资源和能力推动房屋置换方案的实施。

　　房屋置换所涉及的业务，具体来说即在考虑各种影响因素的情况下对旧房进行估价，并处理相关过程中的文件和合同。这要求相应的房产中介服务企业应当遵循公开公正、诚实守信、自愿委托和服务有偿的原则，提供质价相符的服务。实施收费应与委托人签订委托合同，约定具体事项的规定。同时其收费应实行明码标价制度，中介服务企业应在其经营服务场所或收费地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方式、收费标准等事项。

　　通过分析近年来徐州市房产中介的年度报告可知，其中介市场具备收集、分类、处理和整合大量的买卖双方信息以及提供完善、规范的服务的能力，拥有大量跨学科的复合型管理人才，有能力处理涉及资产评估、法律服务等一系列领域的业务。同时还完善了中介机构与估价机构和交易管理部门的合作体系，做到业务过程的便捷方便。

　　再有，徐州市政府为了加强房地产市场建设，促进房地产市场健康持续发展，出台了一系列政策，有关部门也推行了一系列的便民措施，这些政策和措施都在一定程度上完善了房地产中介市场的交易体系，也刺激了交易量的增加，使得的房屋中介市场更加成熟和健全。

　　发达国家和发达城市的经验表明，一个成熟、可持续发展的房地产市场应该是一个一、二手市场共同发展、良性互动的市场。随着城市功能的健全和房地产市场的饱和，二手市场的活跃应该是一个必然的发展趋势。在国外发达国家一手市场与二手市场成交面积的比值为1：5，以国内二手房市场发展较好的上海为例，2004年的比值也只是刚刚跨过1：1的门槛，而对比同期的徐州房产中介市场，其显然还有着庞大的发展潜力和市场空间。

　　总之，无论是政策目标人群、相关市场还是城市发展各方面，都对单独二胎政策条件下的房屋置换方案具有一定的需求性和可行性，当然，这些方面也存在着诸多的不足，比如市场上的中介机构还缺少健全、透明的监管机构，这不可避免地会给方案的推广带来一些隐患；而徐州市政府现在并未发布一些相关的政策和措施以真正推广单独二胎政策的实施，仅是在相关的发行文件中规定：独生子女父母奖励优惠待遇停止享受，但此前已享受的，不再退还。因此，虽然这种调整后的计划生育政策的推广更侧重于目标人群自身的生育意愿，但是政府和交易市场应该完善各种制度和机制，各级房管、价格部门应加强房地产商及中介机构的行业管理，严格市场准入制度，以打消具有生育意愿人群的后顾之忧，确保政策的推广和实施。

　　基金项目：本文为国家级大学生实践创新训练计划项目《单独二胎政策下徐州市房型结构转变及房屋置换可能性探究》阶段性研究成果，项目编号：XCX2014002.

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　　魏佳 董金玲 赵晨 文