楼市新政下的国内银行业风险分析
- 来源:银行家
- 关键字:楼市,新政,银行业,风险
- 发布时间:2010-07-22 15:10
价格波动下房贷风险基本可控
从房地产信贷规模看，风险仍然可控
首先，房地产贷款在银行业贷款总额中占比并不算高。根据央行提供的数据，到2009年底，我国个人住房按揭贷款余额为4.35万亿元，占整个国内银行体系贷款总额的11%左右，占GDP的比例为13%左右（2009年底数据）。而美国在次贷危机全面爆发前的2007年6月份按揭贷款余额占全部贷款的比例最高达到34%，占GDP的比例达到71.6%。到2009年底，我国房地产开发贷款余额2.86万亿元，占整个国内银行体系贷款总额的7%左右。而美国2007年6月份房地产开发贷款占全部贷款余额的23%。与国际水平相比，中国整个银行业在房地产贷款方面的占比并不算高。
2009年末，全国商业性房地产贷款余额为7.21万亿元，占全国商业性银行人民币贷款余额的18%左右（见图2）。而美国在次贷危机爆发前的这一比例是53%，而且美国这一数字中并不包括由非银行金融机构发行的数以万亿美元计的抵押贷款衍生产品，而这些衍生产品在美国银行业的投资组合中占很大比例。相比而言，我国商业银行的房地产贷款占比并不高，而且我国也不存在房地产贷款的相关衍生产品。
另外，从国内上市银行所批露的数据来看，2009年国内12家上市银行累计发放贷款总额超过21万亿元，而涉及房地产的贷款为5.28万亿元，占比超过25%。其中房地产贷款占比最高的银行超过30%，12家银行平均占比为22%。从这个角度分析，我国商业银行直接面对的房地产市场的风险相对是可控的。
其次，目前我国房地产贷款的不良率仍处较低水平。根据银监会公布的数据，近年来，国内房地产贷款的不良资产仍处于双降过程中。房地产业的不良贷款额从2005年的1088.32亿元下降到2008年底的676.2亿元。房地产业的不良贷款率则从2005年的9.2%下降至2008年的3.35%。其中个人按揭贷款的不良额从2007年的293亿元下降到2008年的268.4亿元。按揭贷款的不良率则从1.06%下降为0.91%（见图3），这还是在2008年国内房地产市场受到宏观调控和全球金融危机的共同影响出现下跌之后实现的。所以，前一轮的房地产市场的调整并未对商业银行贷款风险造成明显影响，同时也表明目前国内商业银行的房地产贷款资产质量仍较为良好。
最后，我国商业银行大量抵押贷款都是以房地产及土地作为抵押物，这部分贷款将受到房地产市场调整的直接影响。当前我国商业银行以房地产作为抵押物的贷款占总贷款的比重在65%以上。如果以2009年12月底我国人民币贷款余额40万亿元计算，那么就有26万亿元以上的贷款处于房价下降的风险威胁之中，这种风险还是值得关注的。一般而言，银行在发放房屋抵押贷款时最高可按评估价的七成放贷，因此，理论上而言，房价要在出现30%以上跌幅之后银行才会受损失。但由于在实际运作过程中有部分银行可能没有完全按要求操作，存在人为提高评估价或提高放款成数的做法，这就有可能加大银行的风险，当然这种做法并不普遍。
我国居民家庭的负债率并不高，居民偿债能力很强
国际经验表明，在房价下跌过程中，按揭贷款的违约率会有所上升，从1998年到2001年，中国香港房价下跌了30%，按揭违约率从0.2%上升到1.4%。在所有市场，按揭违约率上升在房价下跌及经济下滑过程中都难以避免。但比较而言，由于我国居民家庭负债率并不高，这种风险相对可控。
首先，由于我国居民长期的储蓄偏好，导致我国居民家庭的负债率很低。从按揭贷款占居民储蓄的比率来看，到2009年底，我国的这一比例只有不到17%（16.7%），远低于韩国、新加坡和中国台湾等国家和地区（见图4）。
其次，中国居民除了住房按揭贷款之外，其他类型消费贷款的占比相当小。到2009年未，我国其他类型消费贷款占所有贷款的比例只有3%，占我国GDP的比例也只有3%。而在美国，到2007年6月底，除按揭贷款之外的其他类型消费贷款余额占到美国GDP的23%。相比而言，即使发生美国那样的房价下跌风险，我国居民储蓄规模也足以偿还按揭及消费类贷款可能出现的损失，银行不会出现流动性问题。
最后，我国住房按揭贷款有严格的首付占比规定。在美国许多购房者是没有支付首付的，而且还享受到相关的利率优惠，因此导致在房价下降过程中，银行成为最直接的风险承担者。而相比而言，我国监管部门对按揭贷款首付比例的规定较为严格。而且，国内目前贷款购房的平均首付比例基本上在30%？40%之间，从理论上说，房价下跌必须超过30%以上银行才会受损失。近期国内各家商业银行公布的房贷压力测试结果也表明，国内商业银行普遍都能承受房价出现30%左右下跌的风险。
调控政策将导致房地产开发贷款违约风险上升
国务院新政中专门提出要“加强对房地产开发企业购地和融资的监管”。受政策调控的影响，未来房地产开发商资金来源将受到限制，其通过证券市场融资和获得银行贷款的难度会增加。加上调控政策可能导致房地产市场的交易量出现明显下降，其通过销售回笼资金的能力也将受到限制。而近年来，在开发商的资金来源中，定金和预付款加上银行贷款的占比接近50%（2009年这一比例为45.9%）。近期，在房地产开发投资资金来源中，除了自筹资金之外的其他资金来源增速都开始出现持续下降（见图5），我们预计开发商资金紧张的情况将在2010年下半年开始显现，从而可能导致开发商贷款违约风险上升。
楼市新政影响商业银行经营环境
房地产投资下降将直接拉低我国经济增长速度，从而影响商业银行经营环境
一直以来，固定资产投资都是我国经济增长的一大拉动力量，近年来投资对GDP增长的贡献度在40%左右。而房地产投资又占到我国固定资产投资的18%左右。因此房地产投资对GDP增长的贡献率在7%左右（18%×40%）。因此，如果房地产投资下降20个百分点，则将导致我国GDP增速下降1百分点左右。
而经济减速必然导致贷款需求减少，银行盈利下降。美国1955年以来的数据显示，贷款与经济增长基本呈同周期变化 (相关系数0.57）。这表明如果我国房地产投资下降导致经济增速放缓的话，银行业贷款增长也将面临考验。
而且，商业银行不良资产率与GDP增长也是密切相关的。有统计表明，银行不良资产率对GDP增长率的弹性为0.4左右，因此，如果GDP增速下降2.5个百分点， 就可能导致不良资产率上升1%， 这意味着银行经营风险的上升和盈利的下降。
房地产市场调整将影响我国商业银行对房地产及相关行业信贷业务的开展，进而影响商业银行的盈利增长
目前，国内商业银行在房地产业的贷款大致分成房地产开发贷款、土地储备贷款和按揭贷款三类。在房地产市场调控政策出台之后，商业银行这三类贷款都将面临下降的可能。房地产市场不景气，直接影响商业银行对房地产及相关行业信贷业务的增长。随着针对房地产行业的宏观调控政策的持续，国内商业银行为规避风险，必然会对房地产开发贷款及二套以上住房的按揭贷款进行主动收缩。与此同时，随着国内房地产市场观望气氛的蔓延，房地产需求持续萎缩，交易量不断下降，这也直接导致银行住房按揭贷款增速的回落。另外，房地产行业的调整还将影响到建材、建筑、装修、家庭耐用品以及机械等行业的景气程度，因此对这些行业的信贷增长也会有抑制作用。而在国内商业银行盈利仍主要依靠信贷业务的情况下，信贷增长的受限就意味着银行盈利增速的放慢。
房地产市场调整将影响我国整个金融市场环境
房地产市场波动将影响资本市场稳定，进而对银行融资环境产生影响。资产价格的下降则可能阻碍或延缓银行业再造的步伐。因为在这样的情况下，银行所需要的新资本可能越来越难以从股票或债券市场上所筹集，其融资成本也会越来越高。而且，在资本市场低迷的时候，银行业通过资本市场进行的收购兼并活动也很难开展。此外，美国次贷危机的爆发使得我国商业银行在资产证券化方面将变得更加谨慎，这对银行业的不良资产处置以及创新业务的发展等都有负面影响。
楼市新政下的商业银行应对之策
在国家严格的调控政策作用下，短期内国内房地产市场整体面临一定的风险，任何参与其中的金融机构都会受到影响。而且，未来新的政策还可能继续出台，为适应新的政策环境、应对调控政策可能对房地产市场造成的周期性波动影响，商业银行应从如下几个方面提高自身应对风险的能力。
继续实行房地产业贷款的总量和占比控制。由于中国还处于城市化的初始阶段，对住房的刚性需求非常巨大，长期而言，房地产市场仍有相当大的发展空间，对金融机构而言，该行业的业务发展空间仍然非常广阔。但就当前政策环境而言，由于部分城市房价过高，房价脱离了大部分民众的购房能力，泡沫已经有所显现，中央控制房价过快上涨的决心是不容质疑的。因此商业银行在房地产贷款方面的政策应该坚持谨慎，继续实行总量和占比控制。对房地产贷款按照区别对待原则，一方面，积极进入一些优质项目，另一方面要减退风险项目，特别是对于主业非房地产的央企项目要及时减退。
坚持以个人按揭贷款业务为重点，实行更严格的差别化住房信贷政策支持首套自住型购房需求。虽然房地产面临调控，但从按揭业务的发展空间和低风险特征看，在目前和未来相当一段长时间按揭业务都是商业银行个人贷款业务发展的主要业务品种。商业银行发展此业务要严格遵守监管机构的政策要求和房贷政策体现的“区别对待”原则。
进一步完善房地产开发和土地储备信贷的管理制度和方法，防范房地产行业信贷风险。首先，对于房地产开发贷款和土地储备贷款明确“三不贷”和“三挂钩”。其次，在办理房地产开发贷款时，应严格项目审批，以确保该项目符合国家房地产发展总体方向，确认项目的合法性、合规性、可行性。密切监控放款后资金流向，防止贷款挪用。房地产开发贷款与个人按揭贷款要有机衔接，实现资金的体内循环，从而降低风险。不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。第三，要建立抵押物价值动态管理机制。定期对抵押物进行价值重估，确保抵押率充足。第四，要引入房地产贷款预警机制。通过压力测试等技术手段实现对房地产贷款风险的前瞻性管理。
积极响应国家支持保障性安居工程建设的政策举措，加大对保障性住房的信贷支持。此次的国务院10号文件再次强调要“加快保障性安居工程建设”，明确提出要确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。并要求抓紧制订2010？2012年保障性住房建设规划，并在2010年7月底前向全社会公布。因此，未来加强保障性安居工程建议将成为国家调节房地产市场供求结构的一项长期政策。为顺应国家的政策方向，积极支持并开拓对于保障性安居工程和廉租房建设的信贷业务，应该成为商业银行进一步拓展房地产信贷的战略重点。同时，这一业务因涉及到政府投资与购买，因而风险也相对较小，因此将成为商业银行的一项优质业务来开展。
(作者单位：交通银行金融研究中心)
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