地产分化

　　地产板块大变局之下，房企业绩严重分化，一部分房企举步维艰挣扎在盈亏分界线上，另一部分房企则风生水起赚得盆满钵溢，二者的典型代表分别是华联控股和苏宁环球。

　　高负债率成为房地产企业的普遍特征，当前有4家公司的资产负债率甚至达到90%以上，分别为珠江控股、实达集团、京投银泰和鲁商置业，这意味着较高的财务风险。

　　一些秉持低负债策略的房企，其面临的风险则小得多。海德股份、廊坊发展、天宸股份这3家企业的资产负债率甚至在个位数水平，堪称异类。

　　从今年中报业绩表现良好的企业来看，其业务多集中于北上广深等一线城市，业绩较差的企业则多处于二三线城市。一线城市房价的上涨为前述企业提供了有效支撑。

　　据财政部测算，京津冀一体化未来6年需要投入42万亿元。多家机构认为，这将给房地产、建材、交运、环保等方面带来确定性投资机会。

　　虽然一再降息降准，地产股整体上风光已不再，且呈现两极分化加剧的趋势。

　　这从本轮牛市中地产板块的表现就可窥一斑。无论在上半年疯狂的牛市还是年中的深跌及反攻中，地产板块在所有行业中的表现均不突出。与2007年牛市时地产股的风光相比更是不可同日而语。

　　根据《投资者报》研究部统计，上半年地产板块涨幅为52%，在28个申万一级行业中排名倒数第九。在6月以来市场的调整中，这一板块也未能表现出较好的抗跌性。

　　近年来，随着国家调控政策的深入以及专家担心的人口红利的减退，房地产将步入周期拐点的言论早已铺天盖地传来。

　　事实也表明，在严峻的经济形势下，地产板块正在迎来前所未有的大变局。房企业绩的严重分化则成为这一变局的注脚：在一部分房企举步维艰挣扎在盈亏分界线上时，另一部分房企则风生水起赚得盆满钵溢。二者典型的代表分别是华联控股和苏宁环球。此外，部分企业的资金链已经紧绷，有3家房企已经濒临资不抵债的境地，另外一些房企则秉持低负债和现金为王的策略。

　　分化为何如此严重？抛开公司管理层经营水平的影响，这与公司所处地域不无关系。

　　根据中国指数研究院的监测数据，上半年百城住宅价格止跌转涨，累计上涨0.82%，一线城市领涨全国，深圳涨幅尤为显著。

　　背靠大树好乘凉，一线城市房价的上涨令相关企业直接受益。根据《投资者报》研究部统计，在今年上半年业绩预告增幅居前的企业中，京沪深等一线城市的房企占据主要份额。而业绩较差的企业则多处于二三线城市中。

　　当整个地产行业从“黄金时代”迈向“白银时代”，房企间的竞争日趋激烈，业绩严重分化将令整个行业发生蜕变。在这场变局中，一线城市坚挺的房价为相关房企提供了避风港，如火如荼的京津冀一体化也有望为相关公司插上业绩逆势上升的翅膀。

　　两极分化愈演愈烈

　　随着中报披露大幕开启，上市房企的业绩也逐渐揭开面纱。在严峻的宏观经济形势下，上市房企交出的“中考”答卷如何？

　　根据申银万国行业分类，目前A股市场上市房企有142家，截至8月6日，已有83家发布了2015年中报或业绩预告，约占总数的六成。

　　据Wind数据统计，上半年房企业绩呈现两极分化格局：在83家披露中报或业绩预告的上市房企中，约有20家企业预计上半年净利润翻倍，与此形成鲜明对比的是，约30家企业将陷入亏损困局。还有20家企业业绩预告将下滑，其余企业则有望扭亏为盈或实现业绩略增。总体而言，业绩预忧和预喜的房企比例大致为5比3。

　　事实上，业绩苦乐不均的格局在地产行业早已显现。从最近3年情况来看，每年地产企业均有一批业绩翻番和亏损企业并存，只是今年以来呈现愈演愈烈的情形。

　　上半年净利润增长率有望翻倍的前10家房企包括：苏宁环球、天健集团、同达创业、深振业A、中珠控股、深深房A、中关村、城投控股、银润投资、华业资本等。这些公司预计上半年净利润同比增长200%以上。

　　房企“业绩预增王”的头衔暂时花落苏宁环球。7月14日，苏宁环球发布2015年半年度业绩预告称，公司上半年净利润预计为2.86亿元~3.47亿元，同比增长486.75%~612.48%。

　　苏宁环球表示，因交付周期所致，公司实现结算营业收入较去年同期大幅增长。

　　今年一季度，该公司的表现还令人失望。财报显示，苏宁环球今年一季度营业收入为3.83亿元，净利润仅1893万元，较去年同比减少17.5%。可见，其上半年业绩猛增主要得益于二季度的回款。

　　同处一个行业，一些房企的表现则令人唏嘘。从当前数据看，有近30家房企上半年预计将出现亏损，其中业绩下滑较严重的前10家企业包括：华联控股、亚太实业、绿景控股、金宇车城、津滨发展、中航地产、万方发展、粤宏远A、莱茵置业、铁岭新城等。这10家公司预计净利润同比下滑幅度均在200%以上。

　　华联控股今年4月30日发布中期业绩预告显示，公司预计上半年亏损1500万元~2000万元，同比下降1296%~1694%。公司解释称，业绩下滑主要因为公司在建房地产项目在报告期内未开始销售。

　　从亏损额度来看，华联控股还不是最惨的。业绩预告显示，一些房企上半年亏损额过亿，如嘉凯城和中航地产。

　　上述业绩表现极端的公司中，未见地产龙头“招保万金”身影。它们的业绩表现如何？从目前情况看，四大地产公司中只有保利地产公布了业绩快报，万科A、招商地产和金地集团则守口如瓶，迟迟未透露中报业绩状况。

　　保利地产7月9日发布的业绩快报显示，上半年公司营业收入为425亿元，同比增长25.00%；净利润为50亿元，同比增长31%。公司称，业绩增长的主要原因是房地产项目竣工和结算面积增加。

　　从市场信息来看，万科A的业绩也有望继续增长。近期，克尔瑞研究中心发布的《2015年上半年房企销售业绩排行榜》显示，万科以1080亿元的销售额雄踞榜首，恒大、绿地、保利、中海、万达、碧桂园等紧随其后，销售额均超过500亿元，几大房产“巨头”表现依然强势。

　　根据北京万科总经理刘肖6月30日向全体员工发出的公开信，该公司上半年实现了103亿元销售，同比增长10%。利润则提升了50%，回款率达到92%。由此或可管窥万科上半年业绩表现。

　　部分房企濒临资不抵债

　　比业绩亏损更为糟糕的是，一些房企的现金流几近枯竭，公司正在步入资不抵债（资产负债率超过100%）的深渊。

　　从上市房企最新一期（今年一季报或中报数据，根据最新一期财报得出）的资产负债率来看，当前有4家公司的资产负债率在90%以上，分别为珠江控股、实达集团、京投银泰和鲁商置业。

　　其中，珠江控股今年一季度末的资产负债率已高达102%。截至一季度末，公司资产总额为15.38亿元，负债总额则已达15.76亿元。

　　近年来，公司资产负债率不断攀升，从2010年的64%一路上升至2014年底的98.8%。其经营业绩则在盈亏线之间挣扎。2010年~2014年，公司净利润出现三次亏损，两次盈利，但净利润均在千万元左右，与公司十几亿元的负债相比显得微不足道。

　　为了改善难看的财报，珠江控股绞尽脑汁。在前期牛市行情中，该公司进行了大笔减持套利，其在2015年2月减持775万股西南证券股票，这笔减持所得收益让珠江控股2015年一季度的净利润由亏损5502万元变成盈利6994万元。

　　整体而言，上市房企的资产负债率近年来居高不下。《投资者报》根据Wind数据统计，2012年~2014年，142家上市房企的平均资产负债率在62%左右的高位徘徊。

　　市场上一般认为，房地产行业由于前期投资较大、项目开发周期较长，资产负债率相对较高。但是，房地产业资产负债率的正常范围应在60%~70%之间。若负债比例过高，则企业经营将面临一定的风险。

　　目前，已有逾四成房企的资产负债率超过70%的警戒线。

　　对一家公司而言，高企的资产负债率意味着较高的财务风险，当公司的现金流不足时，可能无法及时偿债，由此可能造成资金链断裂，极端情况下，将会导致公司破产。因此，那些经营业绩较差、现金流不足的高负债企业，将最有可能成为资金链断裂的先例。

　　随着今年央行降息以及宽松政策的实施，二季度商品房市场有所回暖，这在短期内缓解了部分房企的偿债压力。但高负债房企的警报仍未解除。

　　一些秉持低负债策略的房企，其面临的风险则小得多。与大部分房企资产负债率在60%以上相比，有十余家房企的资产负债率维持在30%以下，3家企业的资产负债率甚至在个位数水平，这在高负债的房地产行业内堪称异类。这3家公司是：海德股份、廊坊发展、天宸股份。

　　其中，海德股份的资产负债率仅有4%。该公司8月初发布的中报显示，上半年实现营业收入937.36万元，同比增长422%；实现净利润1427万元，同比增长125%。海德股份解释称，公司业绩大幅度增长的主要原因是公司收取桐城市人民政府资金占用费；原控股子公司安徽海德城市建设有限公司清算完毕，给公司带来较大的投资收益。

　　一线城市成避风港

　　同处地产行业，为何上市公司业绩呈现冰火两重天的格局？这除了与公司管理层的经营水平相关外，地域因素也举足轻重。从今年中报业绩表现良好的企业来看，其业务多集中于北上广深等一线城市，业绩较差的企业则多处于二三线城市。

　　一线城市房价的上涨为前述企业提供了有效支撑。上半年，在央行降准降息、地方政府放宽公积金政策等利好因素的推动下，一线城市房价呈爆发性增长态势，中原地产统计数据显示，上半年深圳房价涨幅高达22.3%，上海达6.6%，北京、广州分别上涨4.7%和3.9%。

　　其中，一线城市二季度回暖迹象明显。以深圳为例，统计局数据显示，1月深圳市新建住宅价格环比上涨0.3%，2月上涨0.2%，3月上涨0.7%，但自4月以来，涨幅骤增，4~6月环比分别上涨1.8%、6.7%、7.2%。

　　京沪深房价的上涨令相关企业直接受益。在今年上半年业绩预告增幅最大的10家企业中，有7家来自于这三大城市。其中，在房价涨幅最猛的深圳，相关企业天健集团和深振业A上半年净利润有望增长4倍以上。

　　天健集团业绩预告显示，受今年上半年广州天健上城阳光花园达到收入结转条件的推动，公司上半年实现净利润2.2亿元~2.3亿元，同比增长543%~572%。

　　对于一线城市楼市的火热，国家统计局新闻发言人盛来运表示，这主要来自城市的集聚效应带来的巨大需求：二季度以来，房地产市场投资也好、价格也好、销售也好，情况比较好的还是一线城市和少数的二线城市，因为这些城市中间刚需和改善性需求都比较旺盛，所以房地产表现更积极一些。

　　业内人士分析，北京楼市的火热与通州被明确为北京行政副中心有很大关系。而深圳楼市的疯狂上涨，则受到产业结构、自贸区前景以及投资需求增加等多重因素的推动。

　　一个典型的样本是，作为地处一线城市深圳的企业，上半年预计亏损上千万的华联控股得到王亚伟的关注。该公司的公告显示，今年7月30日，公司迎来王亚伟旗下千合资本、平安资产、清水源、天弘基金、前海人寿等14家机构调研。

　　兴业证券7月31日发布研报表示，在杭州、深圳市场回暖明显的情况下，预计公司销售将显著受益。兴业证券测算当前公司RNAV(重估净资产）为8.9元，股价具有极高的安全边际。但截至8月5日，该公司股价为7.39元，动态市盈率（TTM)超过300倍。

　　京津冀一体化带来新契机

　　在地产行业的变局中，京津冀一体化的不断升温给相关区域内上市公司带来新契机。

　　在北京通州将成为城市副中心的消息确定后，通州房价已经达到炙手可热的地步，连与之相邻的河北燕郊的房价也出现跳涨的现象。

　　7月底传来的北京和张家口联手成功申报2022年冬奥会的消息，则再给这一区域锦上添花。

　　据财政部测算，京津冀一体化未来6年需要投入42万亿元。多家机构认为，这将给房地产、建材、交运、环保等方面带来确定性投资机会。

　　二级市场上，今年以来，京津冀一体化概念股频频出现在两市涨停榜上。

　　根据《投资者报》研究部统计，目前注册地在京津冀三地的企业有28家，其中北京19家、天津6家、河北3家。多数公司的业务集中在京津冀区域。其中一半企业已发布中报或业绩预告。中关村、华业资本、金融街、泛海控股等业绩有望翻倍。

　　国泰君安认为，从中国房地产市场的分区域角度来看，一二三四线城市中，最看好中国一线城市都市圈的未来发展。中国的都市圈发展尚处于起步阶段，尤其是可能有政府大力支持的京津冀都市圈，将可能是中国房地产市场的朝阳区域。

　　具体到上市公司，国泰君安认为京津冀一体化最受益的核心区域排序为：通州、廊坊、保定、天津、唐山。按土地储备等来综合考虑受益标的排序为：华夏幸福、荣盛发展、中国武夷、华业资本、三友化工等。

　　在当前炙手可热的通州板块，国泰君安最看好华业资本，因为该公司二级开发土地储备有167万平方米，超半数位于通州；通州还有一级开发建筑面积48万平方米。此外，公司发展战略拓展医疗，新领域未来发展空间大。

　　华业资本8月6日收盘价为12.88元，尽管市盈率已高达71倍，多家机构还是给出了30元左右的目标价。

　　《投资者报》研究员 姜雪

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