荣盛发展：调结构应对小城市房价下跌 多渠道缓解资金压力

　　京津冀概念推动下的荣盛发展在2015年一季度业绩出现波动，公司通过结构调整应对三四线城市房价下跌。尽管公司表示已经通过多种渠道改善困境，但能否如愿提升业绩仍有待观察。

　　京津冀概念推动下的荣盛房地产发展股份有限公司（以下简称“荣盛发展”）能否顺势再成长？

　　在2015年一季度，公司业绩出现波动，且管理层预计上半年结算收入及利润较上年同期有一定幅度下降，那么公司能否完成2015年度销售任务？公司又将如何抓住京津冀一体化政策下的机会，带动相关项目区域房地产市场的发展？

　　为了帮助投资者更好地了解公司经营现状，8月4日，《投资者报》记者就以上问题致函公司董秘陈金海，并得到详细回复。

　　结构调整应对三四线房价下跌

　　2015年一季度，公司上市以来首次出现业绩同比下滑：营业收入比上年同期下降5.6%，归属母公司股东的净利润下降20.6%。公司管理层预计，由于可结算项目减少，上半年净利润最高降幅为30%。在2014年，公司营业收入和净利润的增长速度也出现下降。

　　对于业绩波动，公司表示“房地产行业属于周期性行业，受政策和行业自身发展规律的制约，以及公司自身发展阶段、项目布局和结算等因素的影响，收入和业绩出现一定的波动是正常现象。公司在多年高增长之后，受行业、区域市场、竞争格局、管理规模等因素的影响，从2014年起，业绩的增速有所下降，这属于公司发展过程中的阶段性现象。”

　　公司同时还表示了对重新获得业绩增长的信心。“从今年以来的销售情况来看，在经历了第一季度的低迷之后，公司项目所在的大部分区域的销售状况具有明显好转，特别是公司项目较多的南京市、廊坊市、沧州市等区域表现良好，为公司完成2015年度销售任务打下基础。”

　　公司目前地产项目多布局在三四线城市。根据公司去年年报中的2015年度开工、竣工计划，公司在沈阳等二线城市有17个项目，三四线城市46个项目（京津冀区域内项目18个，京津冀区域外项目28个）。

　　而根据中国指数研究院数据显示，2015上半年一线城市住宅价格累计上涨5.17%；二线城市累计下跌0.75%；三线城市累计下跌1.25%。目前有近30个地产项目位于京津冀区域外的三四线城市，其房价仍然处在下行区间，公司如何应对这些区域房价下调的风险？

　　对此，荣盛发展回复称：“自2014年初以来，部分三线城市由于供求关系失衡，导致市场销售形势下滑，销售速度下降，部分企业采取以价换量的策略促进销售，给当地市场的销售价格带来压力。但是公司作为在诸多项目城市的第一品牌，拥有很好的市场形象、产品质量和客户认知度，公司的产品具有一定的市场溢价，因此，上述价格调整对于公司在部分三线城市的销售和利润影响不大。”

　　“加之最近几年，公司已经加大了城市结构调整的力度，更多的项目向二线或者准二线城市倾斜，减少了三线城市的数量和项目体量，平滑了三线城市的不利影响。”荣盛发展相关人士称，“此外，公司还通过产品结构调整，加大改善性需求的比例，扩展了商业综合体的领域。通过以上多项措施的共同作用，公司能够较好的应对价格压力。”

　　发债定增缓解下半年资金压力

　　2015年一季度，荣盛发展经营活动所产生的现金流净额为-31.1亿元，几乎是2014年底-16.6的两倍。在手现金对一年内到期的长短期负债的覆盖比例为34%，而且还有77亿元的以工程款为主的应付账款要付，公司在一季度是否面临较大短期资金压力？未来将如何缓解？

　　荣盛发展董秘陈金海称：“公司有完善的资金管理流程，在确保公司现金流和经营安全的前提下，合理使用财务杠杆。实践证明，无论过去多年市场和行业如何波动，公司的资金安排和现金流均未出现状况。”

　　“目前，公司59亿元的公司债已经全部发行完毕，票面利率远低于公司此前的平均融资成本，对于改善公司的财务结构、降低公司财务成本有积极的作用。公司的非公开发行也已经取得中国证监会的核准文件。通过借助资本市场融资工具，将极大地改善公司的资金实力和负债结构。”

　　除借款融资外，陈金海还称，“对于公司来说，最重要的资金来源还是销售回款。我们将抓住目前市场回暖的有利局面，加大销售和回款力度，打造更好的现金流和资产负债表。”

　　目前公司最大的看点就是布局京津冀。2015年年初，公司耗资22.4亿元取得河北廊坊市开发区70万平方米土地使用权，廊坊项目占比将明显提升。在环首都的其他区域，如沧州、秦皇岛等地，荣盛发展也均有项目。公司如何抓住京津冀一体化政策下的市场机会，带动相关项目区域房地产市场的发展？

　　公司回复称：“公司总部位于河北省廊坊市，在廊坊及河北众多地市深耕多年。自2014年初以来，公司在战略上做出了聚焦京津冀的决策，加大了在廊坊及河北其他区域拓展项目的力度和速度。公司希望通过上述战略的调整和努力，使得京津冀区域的项目数量、质量、产品类型更多、更丰富，适应京津冀协同发展下的客户需求，抓住京津冀一体化的机遇再获发展。”尽管公司方面对各种问题应对自如，但效果如何仍有待下半年实际效果检验。

　　《投资者报》记者 隋坤

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