“以房养老”落地广州 有多少老人愿意拿房子换钱？

　　备受关注的“以房养老”保险产品终于在广州落地了。两个月之前，广州市有几位七旬老人正式签订幸福人寿的“以房养老”产品“幸福房来宝”投保单，如今核保等环节顺利完成，这些老人和老人家庭成为了广州“以房养老”保险产品的首批客户。

　　据了解，作为国内首款“以房养老”保险产品，幸福人寿“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险（A款）产品”于3月25日获得保监会审批通过，已在北京、上海、广州和武汉四个试点城市推出。但从这四个多月的签约量来看，“以房养老”产品的试点似乎遇冷。老人们究竟在顾虑什么？“以房养老”又有何利弊之说呢？

　　【事例直击】

　　第一批吃螃蟹的老人们

　　500万房产月入1.5万

　　张先生和潘女士这对老年夫妇是广州首批签署“以房养老”合约的老人之一。他们表示，去年看到该政策后，就主动联系了幸福人寿。在谈及为何选择这个产品时，张先生表示，女儿在国外，自己和太太的房子没有传承的需要，同时希望能住在自己的房子里，按月领取一笔养老金，补贴每年不少的自费用药费用，改善老年生活品质，同时有充足的资金在身体条件还不错的情况下外出旅游散心。

　　张先生表示，“以房养老”政策在经历了一年酝酿后终于落地，他感到很开心。他表示，“以房养老”这笔养老金相当可观，他和老伴如今每月增加了几千元保金作为养老金，他们除了吃和穿以及看病，还想去看看世界了。

　　抵押房产仍可以出租

　　黄阿姨今年75岁，月退休金3000多元。她说自己是一位热爱生活、喜爱养花和宠物、具有爱心的老人。按照保险合同约定，黄阿姨通过投保“以房养老”每个月领取到的养老金在万元以上。黄阿姨夫妇坦言：“这款产品现在每月为我额外增加了一笔养老金，我能继续住在自己的房子为自己和宠物提供更好的生活条件。将来等我需要被照料，考虑住养老院时，还可以把房子租出去，租金加上养老金，可以保证我安享晚年了。”

　　不过黄阿姨表示，已签约抵押的房子，仍需按时交纳房屋的物业费、暖气费等费用，如保险公司发现有欠费，有权从她的养老保险金中直接扣缴。另外，签约房产虽然可以出租，但每次签约出租合同期限不能超过两年。

　　经济压力小了可以去旅游

　　北京“以房养老”保险推出后，年过七旬的康先生夫妇成为第一批敢吃螃蟹的老人。他们住在北京的北五环外一套三居室里，属于失独家庭，康先生今年70岁，老伴68岁。自从幸福人寿推出保险项目后，康先生夫妇对于这个产品的选择毫不犹豫。原来老两口的养老金有7000多块，康先生说加上将三居室抵押后，从保险公司换来的养老金，现在养老金总数将近2万。他们不但把家里老旧电器换了新的，还计划出去旅游。

　　“工作了一辈子，有个三居室，把这个死房子变成活钱能让我晚年更幸福。趁着现在还能动，出去玩玩。过去我们不会考虑去旅游，因为钱除了吃喝，还要给医院准备点。”康先生坦言。

　　【社会调查】

　　“以房养老”有何利弊之说什么是“以房养老”？

　　记者了解到，“以房养老”就是拥有房屋完全产权的老年人，将房产抵押给保险公司换取保险公司定期支付的养老金。除了不能买卖，老人继续拥有房屋占有、使用、出租的处分权。

　　具体操作中，保险公司会委托房产评估公司，对老人的房产进行价值评估，保险公司会扣除评估价的10%，作为房产折旧费和老人去世后处分房产的手续费。房屋产权登记在夫妻双方名下的，需要两位老人同时参保。参保老人的年龄要求在60到85周岁之间，老人参保时年龄越大每个月领取的养老金越多。老人在签订投保合同后有30天的犹豫期，而过了犹豫期后如果取消合约就要承担相应的违约责任。

　　如果投保老人有一方先去世，保险公司将停止发放这位老人的养老金。而在参保的老人都去世后，老人在合同中指定的继承人有权赎回老人名下的房产。如果继承人选择不赎回，保险公司则会通过拍卖等方式处置房产，在扣除保险公司支付给老人的养老金和利息后，剩余将归继承人所有。

　　此外，在保险期间，如果房屋升值了，升值部分归老人指定的继承人所有，如果贬值了，老人领取的养老金数额超过了房屋当时的价值，超出的部分仍由保险公司承担。

　　保险公司有利可图吗？

　　从保险合同来看，理论上“以房养老”能够使老人的房产规避贬值的风险，老人的继承人还可以享受房屋升值带来的好处，比直接卖房套取现金养老更有保障，而风险都在保险公司这边。但作为一个商业保险公司推出的一款保险产品，保险公司难道就不盈利？

　　记者发现，保险公司其实并不是没有利润。假设一位65周岁的男性，用一套价值500万元的房产投保，老人每年可固定领取养老金181860元，投保第一年应还保险公司本息和206851元，到了第五年本息和达到115万多元，此时保险公司的收益则超过9万元，投保第10年，保险公司的收益大约是85万元，不过由于保险公司每年都要支付等同数量的养老金，如果老人的寿命超过15年，保险公司的盈利将逐步下降，老人的寿命超过27年，保险公司开始陷入亏损状态。

　　“以房养老”仍非大众化选择

　　根据记者的调查，目前，选择“以房养老”的老年人大部分是鳏寡孤独老人、失独老人以及拥有两套以上房产的老人。他们可以把一套房产反向抵押给保险公司，以获得更多用于养老的资金，以供有生之年颐养天年。总的来说，选择“以房养老”的老人大部分是有需求的特定群体，至少目前还不是大众化的养老保障选择。

　　同样是跟房子有关，与“以房养老”相比，中新网房产频道的调查结果则显示，人们更倾向于“谁养老谁继承房屋”和“卖大房买小房，用差价养老”这两种养老方式，它们的占比分别为27.3%和25.3%。

　　【各抒己见】

　　“以房养老”暂时未成气候

　　不宜过度依赖“以房养老”

　　广州某重点大学李副教授认为，政府和老人都不宜过度依赖“以房养老”模式。“首先，‘以房养老’针对的是有房子可以抵押而且愿意抵押的老人，这多见于失独老人、空巢老人或者能预见不会与子女出现财产纠纷的老人，但是社会上同样存在着很多没有房子、房子不够支撑全部养老需求或者有房子也不愿意抵押的老人，如果政府把‘以房养老’作为基本养老制度的主要模式，这显然无法照顾大多数的老人，是有失偏颇的，所以我觉得‘以房养老’只能作为养老制度的补充模式。其次，‘以房养老’才刚刚起步，处于试点阶段的模式必然会存在一定的漏洞和不足，需要通过时间去检验和完善。把养老和房子绑在一起，房价、老年人退休成本、人均寿命等都是不确定因素，这对于保险公司和老人来说都是一种风险。而且目前的房屋产权为70年，到期后如何处置也是一个必须考虑的问题。再者，‘以房养老’毕竟是一项投保项目，保险公司是否真的能保障老人的利益？我觉得老人在做决定之前还是要综合多方面来考虑。”

　　“以房养老”不如以房租养老

　　广州某公立大学陈教授对记者说：“我觉得就目前国情来看，以房养老这种模式还缺乏成长起来的‘土壤’。从表面看可能以房养老的阻力在传统观念，就是老人的房产应该留给下一代之类的传统思想，但其实内里关键还在于经济账，也就是说以房养老这种模式在老人和他们的亲人来看，用抵押房屋换得每月增加收入，从整体上看还是亏了。”

　　陈教授觉得，就目前以房养老的细则来看，老人抵押房屋还不如出租房屋的收益，“从经济学角度看，以房养老是进行‘倒按揭’，老人把自家房子抵押给银行、保险公司等金融机构，金融机构在综合评估老人年龄、房产现在价格等因素后，每月给老人一笔固定的养老金，老人或者继续居住，或者租住其他更低廉的老年公寓。但是在老人看来，这必须有个前提，就是要健康、要长寿，才能抵回房产价值。这也就是以房养老议论多年但在现实难以推进的原因，具体说就是房价升跌、老人寿命等等不确定的因素太多，经济风险无法评估。在这种情况下，老人如果把房产出租，虽然每月所得租金或许不如抵押房产所得，但从长远来看，不管老人寿命有多长，他们还拥有产权，这是很关键的一点。”

　　所以，陈教授建议：“针对目前情况还不如补充个‘折中’的政策，政府鼓励有一套以上房产的老人出租房屋，发展合规的房租市场，维护市场秩序，严防租金等方面的欺诈行为，让有房产的老人放心当寓公，补贴养老金不足部分，这实行起来更能让老百姓接受。”

　　【百姓心声】

　　老人们的顾虑有三点

　　顾虑一：担心寿命短了，经济不划算

　　黄老伯是地道广州人，当记者问到会不会考虑“以房养老”时，他就表现出了观望中的保守态度。他对记者说，“我家族是做皮具生意的，看事情都首先考虑在经济上划算不划算。而‘以房养老’的保险条款对养老金的计算比较复杂，很多老人包括我在内都觉得很难懂。而且根据计算，如果老人逝世比较早，即使保险公司会退还超出保险金的房屋价值，那么老人也将损失10%的手续费，这是不划算的。”

　　顾虑二：承受不了风险，怕老无所依

　　家住白云区三元里的刘女士对于“以房养老”的模式也是心存顾忌。“说真的，‘以房养老’就是个新生事物，我和一些老年朋友讨论过都觉得不太靠谱，最担心的就是风险问题。比如说，我的房子抵押给了银行或者保险公司，以后对方不给钱怎么办？虽然听说‘以房养老’在设计方面考虑到了风险控制的因素，但投保即使有政策保障，还是有一定风险的，什么情况都可能发生。万一抵押了房产出了问题，即使通过诉讼我能拿回自己应得的利益，但其中还得花费很多时间、精力，而我们这些老人已经上年纪了，安安静静地养生以求长寿就很不错了，很怕这些风险折腾，更怕老无所依，房屋的产权还是在自己手上比较安心。”

　　顾虑三：传统观念阻碍选择“以房养老”

　　今年62岁的张女士坦言自己不会选择“以房养老”，“房子肯定要留给儿子啊，他是我的心肝宝贝，我们辛苦了大半辈子也是为了孩子，当然要把我的一切都留给他，至于他爱怎么打理这个房子都由他决定吧。”

　　今年58岁的高女士也认为房子应该留给子女，“现在年纪大了，我和老伴即使是发烧感冒这些小病小痛都要子女回来带我们去医院看，年纪再大一点，子女要为我们做的就更多了，将来让他们来支配房子，我觉得是理所当然的。何况我们现在又不是很缺钱，拿去抵押我还不放心呢！”

　　权威声音

　　签署合同前必须仔细核查条款

　　（广东天旗律师事务所主任律师 刘开正）

　　虽然“以房养老”保险产品与《合同法》、《物权法》等法律没有抵触，但这始终是投保行为，存在一定风险房价、房市政策、房屋使用年限等风险都可能导致保险公司不足以偿付老年人养老金。所以我认为，老年人如果想投保，必须先谨慎认真地审核合同条款，最好能请专业律师帮忙审核和推敲合同内容。因为在投保这一行为中，保险公司属于强势一方，他们有专业的法律团队为他们制定偏向于他们的格式条款，条款最终会偏向于维护保险公司的利益。所以老年人在投保时最好也能有专业律师在身边，律师能帮忙严格审核条款，而且不会被轻易忽悠。老年人应充分了解合同条款，明白自己的权利义务后才去实施和签署这个合同。

　　推行“以房养老”有三个阻力

　　（广东时事评论员 一鸣）

　　参与“以房养老”的老人很少，我觉得其中有几个原因：第一，老人的房产往往不只是自己的，是整个家庭甚至是整个家族的，因为大家都觉得“父亲养儿，儿养儿”，房产就是应该留给下一代的。如果老人有儿女，是很难做出“以房养老”的决定。我觉得这是主要的阻力。

　　第二，我们客观上要承认现在很多年青人有啃老意识，觉得父母的房产理所当然就是自己的。其实年青人这种思想应该反省并慢慢改变，因为父母完全有权自主支配自己的财产。

　　第三，“以房养老“的细则并未十分详细地公开，但我觉得应该要具备更人性化更关照老人的细则，不能完全以赚钱角度对待“养房养老”。本来养老就应该是政府的责任，所以政府应该对“养房养老”有政策上的支持，包括对银行的政策支持，比如相关税收有减免、利息有优惠，或者用部分养老基金来补贴“养房养老”，这样才能让更多人看到“养房养老”的好处，才能接受这种养老模式。

　　小结

　　任何养老模式的初衷都是好的

　　受众多因素影响，当下推进“以房养老”的确面临很多困难，但不争的一个事实是：在越来越开放和多元的社会结构下，如何养老已经不再是传统意义上的概念。随着人们观念的改变，社会保障体系的完善，更多样的养老方式会被人们逐渐接受。不论政府推出什么样的养老模式，其初衷和目的都是给老人提供一个舒适、美好、安心的晚年生活，自然，也包括“以房养老”在内。

　　文/钟紫燕 谢恩恩 黄雪莹

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