济州岛房市难再现中国投资潮

　　济州岛的华人资本占幅大，但活力在下降。

　　以中国人为主流的外国投资者在韩国济州岛的房市中发挥了巨大的作用。但如今有分析认为，今后济州房市的活力将大幅下降。

　　房产投资减幅达80%

　　据韩国亚洲经济中文网报道，进入今年以来，外国人对韩国济州房产的投资大幅减少，同比减幅高达80%。除了济州以外，仁川、釜山、江原等同样实施房产投资移民制度的地区截至目前仅获得了6笔投资。

　　报道称，以中国人为主流的外国投资者在济州房市中发挥了巨大的作用，有分析认为，今后济州房市的活力将大幅下降。

　　济州道的数据显示，今年上半年济州道独立产权公寓的外国投资者成交量仅为39套（558亿韩元），仅为去年同期（314套）的12.4%，其中6月单月成交量仅为1套。

　　这与过去2年间的情况落差极大。济州道执行房产投资移民制度的第一年（2010年），成交量为158套，2011年、2012年分别为65套和155套。2013年起便出现了井喷式成长，2013年达到662套，2014年为516套。

　　截至去年底，济州道独立产权公寓的外国投资者成交量达到了1519套，总额1.258万亿韩元。

　　房产投资移民制度是指在济州岛投资独立产权公寓等休养设施5亿韩元以上的外国人可获得3年居住签证，5年后若符合条件将获得永久居住权。该制度于2010-2018年短期执行。

　　房产专家分析认为，济州岛可供外国人投资的休养设施减少是投资萎缩的最大原因。目前适用投资移民制度的房产为12个度假村的400余间客房。

　　还有专家预测，由于房产投资移民制度是临时政策，今后不太可能出现中国资本大举流入济州岛的现象。

　　根据韩国法务部的规定，房产投资移民制度将在2018年4月结束，从时间上来看，仅有目前正在销售中的休养设施才可能成为投资对象。

　　济州岛相关人士表示：“考虑到获得许可所需的时间，目前正在土地交易阶段中的项目很难成为适用移民制度的投资对象，即使算上已经进入许可批准阶段的修养设施，实际上能够供投资的货量也不多，从结构上看很难再出现中国投资者投资热潮。”

　　而仁川经济自由区、釜山的东釜山观光园区和海云台观光度假村、江原道平昌ALPENSIA度假村等情况更为糟糕。截至目前，对上述地区的投资仅有6笔，其中仁川3笔、江原道3笔。

　　新韩银行房产组组长金能秀分析认为，外国资本看重收益性和变现能力，很难期待济州以外的地区会有新增投资。

　　济州岛1.12%的土地已被外国人购买韩国济州道政府发布数据显示，截至今年6月底，济州岛1.12%的土地已被外国人购买，外国人持有的济州道土地面积为20.78平方公里，其中超过四成为中国人所购。

　　数据表明，中国人持有的土地面积最大，达到8.64平方公里，占比高达41.6％；紧随其后的依次为美国人、日本人、泰国等其他亚洲人和欧洲人，所购土地面积分别为4.13平方公里、2.38平方公里、1.1平方公里和0.53平方公里。

　　这之中需要强调的是济州岛从2010年实施韩国房地产投资移民制度以来，在原有基础上住宿设施增加了1318件，其中绝大部分被中国人所购买，购买总数为1257件占到了95%。

　　同时中国人所涉及的旅游企业也占据全岛的13%左右，这些对济州岛的观光产业产生了积极的影响。目前济州岛地区全部旅游企业为252处，其中33处为外国人开设，中国人所有为23处，另外10处为同胞台湾所持有，展示了“中国资本”的威力。

　　这些由外国人持有的土地约占济州道全部面积的1.12％。韩联社援引一名济州道政府官员的话报道，购买济州道土地的中国人中，九成以上是为了建立大规模旅游区，或是对已有的高尔夫球场和度假村进行投资。这说明，济州岛正成为华人青睐的投资地区。

　　说到在济州岛投资的华人资本，不得不提到中国的世界500强绿地集团。早在2012年，绿地集团就率先进入韩国济州岛，和韩国政府联合开发六大国家级项目之一的绿地汉拿山小镇。随后，绿地又在济州岛健康医疗城区域扩大投资，新获470亩土地。不仅如此，绿地还斥资60亿在济州岛打造济州最高的双子塔——济州梦想大厦，在韩国实现多项目滚动开发的发展格局，成为济州国际旅游地产的探路者。

　　韩方：不担心中国人推高房价

　　2014年，每日赴济州岛旅行的中国游客达8000人次，而2015年7月最新的统计数据显示，每日赴济州岛的中国游客降至1/10，仅有800人次。由于旅游业占到济州岛经济总量的50%左右，游客锐减也使得济州岛经济遭遇前所未有的挑战。

　　吸引投资、刺激旅游，一直是韩国用以应对经济低迷的重要手段。早在2008年全球金融危机之际，济州岛曾通过吸引海外投资，提振经济。

　　投资密集虽然提振了经济，但也导致济州岛的房价近年翻了2-3倍。

　　对于是否担心中国人大批赴济州岛买房、推高当地房价的问题，近日，济州道知事元喜龙等韩国官员在接受媒体采访时一改往日针对中国投资者的强硬态度，他表示，虽然中国人购房导致当地房价涨了近三倍，但还是欢迎中国投资。元喜龙说：“相比中国很多区域，济州岛的房价不算贵。”

　　元喜龙称，在开发项目上面，从保护环境的角度而言，一定是有一些核心区域不准开发，但是其余的地方是欢迎海外投资企业的。另一方面，不希望中国开发商造好房子出售了就走，这样只会给济州岛留下一个“空城”，而是鼓励开发商多造酒店以及适合文化公演的项目，带动济州岛经济的长远发展。

　　在刺激旅游方面，元喜龙表示济州岛的游客构成中团队占比较大，市场上也有很多低价的购物团，导致他们来济州岛并没有真正领略到济州风情，未来将减少这些低价产品。

　　基础建设方面，济州岛将建设新机场，大幅改善公共交通基础设施条件，让游客落地后能够便利地利用公共交通设施，去所想去的地方。此外，为了令乘坐邮轮前往济州岛的游客有更长时间感受当地的风土人情，济州岛计划再造一个邮轮停靠港口，可以同时容纳50万人的港湾设施建设。

　　目前济州岛对中国游客已经实施免签政策，今后将改善人民币使用问题，尽快降低或取消人民币使用手续费。这其中就包括和阿里巴巴洽谈合作，推广支付宝在线支付在济州岛以及韩国其余地区的大范围使用。

　　除了济州岛，韩国其他地区也在刺激旅游。韩国企划财政部日前决定将原定冬天举行的“2015韩国购物季”提前至8月，为外国游客提供各种优惠。首尔市则表示制定紧急预算，预计投入5000亿韩元(约27亿元人民币)，用在恢复受损医院、旅游产业及支援中小企业领域。此外，大韩航空将于8月起陆续恢复因MERS取消的定期航班，中韩航线将达到每周往返293班，较去年同期增加1%。

　　文/本刊记者 王莉莉