全面二孩政策对购房者会产生这些影响

　　1982年有明文规定以来，计划生育政策至今已经实行33年，中间有小的变动，但二孩放开绝对是近年来政府最重要的政策改变，没有之一。

　　10月29日，党的十八届五中全会闭幕，会议决定：坚持计划生育的基本国策，完善人口发展战略，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，积极开展应对人口老龄化行动。

　　计划生育是中国基本国策。

　　1982年有明文规定以来，计划生育政策至今已经实行33年，中间有小的变动，但二孩放开绝对是近年来政府最重要的政策改变，没有之一。

　　在二孩全面放开所引起的全民狂欢之后，对于购房者而言，冷静下来，以下几个问题更值得我们深思：

　　一、为什么这时候全面放开二孩政策？

　　1.提高生育率，维持人口稳定

　　中国目前的总和生育率只有1.4，远低于更替水平2.1，已经非常接近国际上公认的1.3的“低生育陷阱”，从“单独二孩”向“全面放开二孩”政策过渡极其必要。

　　2.延缓老龄化，增加劳动年龄人口

　　伴随着老龄化加速而至，劳动年龄人口占比下降、总量缩水，国家统计局公布，2014年16～60周岁的劳动年龄人口比上年末减少371万人，连续三年绝对数量下降，支撑中国在过去三十余年间快速增长的人口红利已接近尽头。

　　3.单独二孩申请比例不高，效果不显著

　　据国家卫生计生委统计，全国单独夫妻总量约在1100万对，申请再生育的比例仅在13%左右；中国社科院一项调查显示，符合生二孩的家庭中，最终选择生二胎的只有10%。

　　4.经济下行现状，刺激经济的重磅大招

　　前三季度，中国经济形势持续下行，工业生产持续放缓，制造业、房地产和基础设施投资增速全线下跌，作为基本国策，放开二孩绝对是刺激经济的一个重磅大招，能产生种种利好连锁反应。

　　此外，放开二孩还将在诸如人口断崖、生育权、养老金断档、国家竞争、提振楼市等问题产生积极意义。

　　二、哪些人是二孩放开政策的受益人群？

　　1.非独夫妇成最直接受益人群

　　国家卫生计生委资料显示：全面二孩的目标人群高达9000万对，最为直接的受益人群是非独和非独结成的夫妇。

　　2.70后受益最大，80/90后关注度较低

　　事实上，“70后”是对全面二孩政策最期望的，也是受益最大的，虽然他们的生育意愿更为强烈，但生育能力明显下降；

　　“80后”“90后”有了此前的双独二孩、单独二孩等政策落地，全面二孩对他们来说，关注度不及“70后”，近期内是否会生育二孩，还有待于观察。

　　3.全面放开二孩对体制内群体更有利

　　就中国社会而言，计划生育政策对于体制内人群具有真正的威慑力，在广大的二三线城市，体制内从业者最有能力抚养二胎，“全面二孩”对该群体更有利。

　　对于体制外的普通上班族，生还是不生，有一个负担问题，对生二孩有所顾忌。

　　4.在农村、三四线城市效果可能比一线城市要好

　　二孩是奢侈品，不是每个人消费得起的，尤其是在生活成本高昂的一线城市。

　　全面放开二孩对农村、三四线城市的效果可能比一线城市要好，因为他们受传统生子情结影响大，如果一胎女儿很可能还会再生，三四线城市生活成本低，更提高了生二胎几率。

　　三、二孩放开对于购房者有哪些影响？

　　1.三房成刚需，四房成首改产品

　　二孩后，家庭结构将发生变化，原来一家三口变为一家四口的同时，也需要父母或雇用保姆一起来照顾家庭。为此，三房变成了刚需，那么相应的，四房将会变成改需产品。

　　2.未来改善需求将显著增加

　　全面实施二孩政策后，生二孩的家庭改善家庭住房状况成为必然，这对未来改善住房项目来讲是利好，未来改善性需求将显著增加。

　　3.学区房地位更加不可能动摇

　　对二孩家庭来说，两个孩子的教育将成为重中之重，而且也将花费父母大量精力。全面放开二孩政策后，全国各地学区房的地位将更加不可动摇，学区房及入读名额的争夺也将越发激烈。

　　4.要求更高，改善型产品将迎升级

　　由于城市家庭养育小孩的成本较高，城市家庭生二孩的多为经济状况较为良好的家庭，二孩后，二孩家庭对于改善型住宅功能性要求更高，这对开发商的产品研发能力提出更高的要求，改善型产品将迎来升级。

　　5.二孩政策将提振楼市需求

　　从二孩政策对楼市的趋势影响来看，对于提振楼市需求，延缓楼市增量房增速下滑会起到一定作用，对当前楼市去库存也有积极的意义。

　　6.放开二孩，房价也不可能大涨

　　从楼市现状来看，楼市下跌和大涨几乎都不可能，其一在于楼市去库存的压力很大，相对涨价，房企更看重走量；其二，二孩政策释放的是一部分人的需求，相对整个楼市供需来说，难以决定性地影响价格。

　　7.一线改善房价或迎短期上涨压力

　　在一线城市改善性房产品已经出现价格上涨趋势的现状下，全面二孩政策将会对楼市产生明显的短期刺激，一线城市楼市（尤其是改善性房产品）或将面临一次短期的房价上涨压力。

　　四、购房者该如何应对二孩放开政策？

　　1.购房时需考虑家庭结构变化

　　二孩后，购房者需充分考虑家庭结构变化对户型需求带来的影响，购房时提早做好准备。在大户型单价远高于小户型的杭州，考虑这点尤为重要。

　　2.90平方米两房谨慎购买，或将被市场淘汰

　　二孩放开后，国人抱着“有备无患”

　　的心态，将更倾向于选择三居室甚至四居室户型。相对于性价比较低的90平方米两房，为了控制总价，未来小面积的三居室将会更受欢迎。

　　3.近期打算购买改善产品，可尽快入手

　　二孩全面放开，对房地产的最直接影响将是改善性需求增加。近期正在考虑购买改善性住宅产品的购房者，在目前房源还可挑选、商贷首付/利率降低、公积金政策松绑等优势，及短期或迎房价上涨压力之下，可考虑尽快入手。

　　4.学区房供不应求，家长需未雨绸缪

　　对于那些望子成龙望女成凤的父母来说，既然有能力生二孩，那挤破脑门都想为孩子换一个良好的教育环境，未来学区房将供不应求，优质学校的学区房更是凤毛麟角，需要各位家长未雨绸缪。

　　5.购房多关注周边配套：成长环境更为重要

　　有打算要二孩的家庭除了户型的考虑之外，更要关注楼盘的地理位置以及周边配套。毕竟除了教育配套，优越丰盛的成长环境更为重要，对孩子的成长而言，城市资源更为紧缺。

　　尽管政府直到今天才放开二孩，但依旧是德政，要为本届政府点赞。

　　这是国家的一小步，却是个人的一大步。

　　顺便说一句，在上世纪台湾也是实行计划生育的，比大陆要早，口号是“两个孩子恰恰好，男孩女孩一样好”；但随着生育率的下降，口号变成“两个孩子很幸福，三个孩子更热闹”。

　　本刊记者 刘正华

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