投资海外房产最佳时机已过

　　近几年，中国人海外购房、中国企业海外购地购项目，形成了一股热潮。这给人一种感觉，去国外买房置业，要比国内“高大上”。在房产投资方面，国外的月亮也比国内圆？

　　从现实情况来看，近三年部分国家的少数城市，比如悉尼、多伦多、旧金山、伦敦的房价，确实大涨，比国内多数城市都要强势。但是，许多人可能已经不太记得，或者不太在意，2007-2011年，美国房价曾经连跌5年大跌。2008年发达国家的房价几乎全都曾下跌。

　　也就是说，发达国家的房地产市场，与中国相似，都存在周期性波动的规律。只是，周期的长度与波幅，与中国不同。其实，各国之间也存在明显差异。既然存在周期性波动的规律，那么中国人去国外购房，中国房企去国外买地，也应像国内一样，有必要讲究入市时机。比如，如果你在2006年二三季度在纽约购房，则当前可能还没解套。

　　首先，分析一下近些年国外楼市周期性波动的情况。如果说中国房地产市仍受城镇化率偏低、经济增速仍处中高水平、适龄购房人口仍多、人口大流规模流动、住房需求仍旺盛等诸多利好因素的支撑，则欧美国家已不存在这类基础因素的支持，或者说这些利好早已弱化。发达国家的房地产市场，多已发展超百年，已经比较成熟，早就步入存量时代。

　　在这样的背景下，影响不同国家、不同城市房价强弱与周期性波动的因素有很多，最关键的是两个：货币环境与人口变化。人口变化是决定房价强弱的核心指标，比如澳大利亚、美国、加拿大都属移民国，人口不断增长；而日本和德国则移民很少，而且人口老化。因此，前者房价强势，而后者房价弱势。

　　房地产市场步入成熟期后，推动房地产市场周期性波动的核心因素，只有一个：货币政策及与之相关的流动性。货币宽松期，楼市多上升；货币紧缩期，楼市多下行。如果进一步观察，则货币宽松的中后期，更利于房价上涨；而货币紧缩的中后期，房价更易下跌。

　　其次，回顾过去十几年欧美货币政策的三轮变化。第一次：2000年，欧美经历了一轮货币宽松，经过多次降息之后，2003年美国和欧洲利率创了几十年的最低水平。在这一过程中，欧美房价持续上涨，其中美国表现突出，2006年相比2000年初，美国房价指数涨了一倍。

　　第二次，2004年下半年，美国率先进入加息周期，货币政策趋于收紧，持续多次加息，直至2006年；2005年下半年，欧洲央行也跟着开始加息，持续多次加息，直至2007年。

　　请注意，在加息的前半段，由于仍处于偏低利率水平，且货币政策的传导有一定时滞（按货币学派观点，18个月左右），另外楼市运行也有较大的惯性。因此，开始加息两年后，美欧房价方才见顶。其后开始下跌。

　　第三次，2007年次贷危机爆发后，美国开始步入降息通道，货币进入新一轮宽松期。2008年升级为国际金融危机后，美国加速降息，欧洲也开始降息。美国基准利率降至历史最低水平的0-0.25%，其后又有三次QE。

　　欧洲利率并未降至最低，但2011年欧债危机爆发后，欧央行继续降息，直至当前再融资利率为0.05%，另外2015年3月份开始实施QE计划。

　　在这一过程中，欧美房价先跌后涨。美国房价指数自2007至2011年连跌五年，总计下跌三成多。2012年初开始复苏，其后持续上涨，至今年6月，距2006年高点还有6个百分点的差距。欧盟房价指数自2008年下半年开始下跌，其后有所振荡，至2013年方才见底；2014年开始上涨，至今年6月，距2008年高点，还有2个百分点。

　　最后，研判未来二三年的形势。当前，货币政策处于将变未变的敏感时间节点。作为全球最重要的央行，美联储继2014年11月退出QE之后，一直在讨论2015年是否加息，9月议息会议决定暂不加。依当前美国经济、通胀、就业率、新兴经济体经济形势等情况，12月加息也属小概率事件，估计2016年3月概率较大。而欧盟仍表态继续实行宽松货币政策，暂不考虑加息。只有英国加息时点可能与美国相近。如此看来，2016-2017年欧美将陆续进入加息通道。

　　基于货币政策走势的研判，以及欧美房地产周期性波动的历史规律，大致可判断：本轮房价上涨进程，美国可能刚好过半，已上涨约三年，2016年房价将突破历史高点，2017年继续创新高，但2018年至2019年，很可能会再度盘整、滞涨，房价再度下跌的时点，将受加息节奏影响。而欧元区加息时点滞后于美国，房价上涨时长也短于美国，本轮房价上涨进程，仍未能过半，下一轮房价下跌的时点，很可能滞后于美国。

　　因此，当前中国人与企业，在美国购房拿地，已错失最佳时机。巴菲特于2012年收购了一家美国房产经纪公司，才算是抄底之举。而2011至2014年在美国购房购地者，尤其是旧金山、洛杉叽，以及在相邻的加拿大的多伦多，则多属较好时机。欧洲多数国家，仍算是较好时机，尤其是房价跌幅较大的西班牙、希腊等国家；但需剔除英国，尤其是伦敦，其房价涨幅已经偏大，而且其货币政策紧跟美国。对此，国内投资者，必须有清醒的认识，不可盲目乐观，不要盲目从众。

　　杨红旭